摘要：2016年的春天還沒有來到，新一輪房價上揚卻已經開始。房價高企讓多少人備受煎熬，渴望撥開迷霧，在政策選擇、經濟走向、城市分化、市場供需、人口變化和流動等諸多要素中，看清房價的真相和走勢。

　　而近期各地的一些關于房價的調控舉措，和一些有意思的言論，則讓這個問題更加值得探討。

　　過剩

　　大家都知道，今年中央經濟工作會議上，提出的一項工作重點是樓市去庫存。那么，中國目前到底有多少樓市庫存呢？

　　根據國務院發展研究中心副主任王一鳴的說法，把待售、在建和待開發的土地面積加起來計算，去庫存大約需要6年半。

　　那么，誰來買這些房子呢？城鎮人口。在以往轟轟烈烈的“進城運動”中，這一數字不斷增加，但現在，決定住宅需求的城鎮人口增速已經放緩：2012年開始，勞動年齡人口下降；2015年，流動人口數量首次減少；同一年，外出農民工數量年僅微增0.4%，并且已經凸顯老齡化問題。

　　換句話說，新增住房總量的需求總量已經出現拐點，最需要去庫存的三四線城市壓力巨大。

　　然而，在一線城市以及具有產業、人口集聚效應的二線城市，房價卻依然堅挺和上揚。在這些地方，每次房價呈現上升勢頭，就有大量買家迅速跟進，剛需需求、改善性置換需求、投資需求依然較大。

　　那么，在這些城市，房價上揚是否是因為突出的供需矛盾？

　　至少上海的供需矛盾看上去沒那么尖銳。2015年，上海人均居住面積為24.16平米（上海社科院數據，同期北京為31.69平米）。同年，上海新建住宅銷售面積2009萬平米，存量住宅銷售3034萬平米；按90平米一套計算，可以滿足50多萬戶居民首套和改善性住房需求，占上海市家庭戶數的10%左右，供給不可謂不充裕。同期上海市常住人口2415萬人，同比減少10.41萬人，降幅0.4%，首次入圍國內不斷增加的人口負增長城市。

　　簡言之，如果沒有貨幣供給快速增長引發非理性搶購風潮的話，未來住宅需求壓力將逐步減小。

　　原因

　　既然住房供給數量已經能夠滿足居住需求，那么觸動百姓神經的價格問題如何呢？為什么部分城市會再次出現恐慌性搶購呢？

　　既然供給持續增長、勞動人口下降、經濟下行壓力較大，與房價密切相關的客觀因素并不支持房價上行，那就只能從貨幣和預期的角度來解釋。

　　2015年底，我國廣義貨幣供給（M2）為139.2萬億元，是2008年47.5萬億的2.93倍，是2015年GDP67.7萬億的2.06倍。貨幣供給大幅增長、流動性明顯過剩，推動物價上漲。由于住房兼具獨特的投資屬性，多年來房價更是不斷走高，什么時候住房買入都是對的，晚買幾年可能需要多支付幾十年的收入，讓沒有堅決買房的剛需們后悔不已。

　　所以，近期房價上漲更多體現為對未來貨幣政策寬松的猜測和恐懼。房價還會上漲的心理預期，使得部分剛需一族傾其所有加入購房大軍，社會閑置資金也選擇投資房產保值。借助眾籌買房、場外配資等杠桿手段，一些不具備購買能力的人也開始購房，帶動房價快速上漲。

　　監管

　　因此，近期的一些監管手段就變得比較容易理解了。

　　一周前，彭博社稱中國金融監管部門將出手打擊“首付貸”行為，并據信深圳已經開始著手對本市存在的首付貸、高杠桿房貸等情形摸底排查。而此前沈陽被熱炒又迅速叫停的“0首付”，則也是本輪房價上揚和監管呼聲中的一個掠影。

　　房貸的首付比例，是國家對房貸的監管需求，也是銀行用來防范風險的。在資金不足或極少量資金的情況下進行貸款，這種加杠桿的方式本來就容易催生風險。

　　值得注意的是，此前監管部門將首付比例從30%下調至20%，本身也是一種加杠桿；但這一下調是有范圍界定的，是在“不限購”的城市加杠桿，本意是為了去庫存。但現在，一些商業機構、房產中介進入的首付貸領域，則基本都是在一線城市，也就是說，用“曲線救國”的方式繞過了對于30%的首付比例要求。

　　為什么沒錢還要借錢買？很簡單，如果房價一直上漲，房子的增值部分就可能抵消借錢的本息，甚至從中得利。假設借了100萬去付首付，利息按照10%計，一年也就是要還110萬；但在上海、深圳此輪的房價暴漲中，一套房子可能一周內就漲了十幾萬甚至更多。

　　所以，投機就來了。此前分析過的一月貸款增量中大部分沒有流入實體經濟的部分，也許就是去了樓市。

　　借錢買房的人也分幾種。有的是剛需沒錢借貸，可能現金流會產生風險；有的則是有資產但現金流不足從而借貸，因此就更屬于投資甚至投機行為。用股民們熟悉的一個詞來說，這大概就是房市內的“場外配資”了。

　　風險

　　08年的金融危機，源頭就被認為是美國的“0首付”政策。當房價下跌較快時，購房者選擇斷供，但此時房產的價格已經不足以抵償貸款額，風險就轉移到了銀行領域，引發流動性風險和系統性風險。

　　換句話說，本身一線城市的房地產市場已經不需要通過刺激，但首付貸等方式則人為制造了刺激。

　　不過，市場的風險也沒有想象的那么大。觀察者網的文章認為，估計不超過10%的購房者使用了首付貸，該文章同時援引《中國證券報》報道稱，全國范圍內，中介房貸放款規模超過50億元的房產中介并不多，就規模而言，這種貸款比P2P小得多，目前全國總規模應該不超過1000億元。

　　調控

　　對地方政府、尤其是去庫存壓力大的地方政府，應該怎么看待地產市場的調控？

　　此前推薦過一篇黃奇帆的文章《新常態下的中國經濟有何風險》，從中可以看到他對房地產領域產能過剩的一些獨特觀點。概括起來說，就是要依托土地儲備制度，從源頭控制房地產的開發數量，按照每1萬城市人口配置1平方公里建設用地、每2萬元GDP配置1平方米寫字樓、每2萬元商業銷售值配備1平米商鋪的比例，取得平衡。商品住宅，按照人均40平米計算進行建造即可，多了就會賣不掉。

　　存量住房怎么辦？目前各地還在摸索。有人指出，政府低價收購一些存量商品房，用于進城農民工保障房和棚改安置、或者轉化為城市停車樓場貨重創空間，也不失為一條解決之道。畢竟，在目前一些城市的樓房價格與建設成本之間的差價，很多就是稅費和土地費，政府已經征收過了。

　　走勢

　　應該如何判斷未來樓市的走向呢？

　　可以說，短期房價走勢關鍵看貨幣。前文已經說到，貨幣供給答復增長、流動性明顯過剩，物價已經走高。2月份的CPI突破2%已經說明了這一點。但與此同時，居民收入水平則顯示出有效支付能力不足。這方面，可以用“房價收入比”來衡量。

　　“房價收入比”，即房屋總價與居民家庭年收入的比值，通俗講就是一個普通家庭多少年的收入才能買得起一套住房。一般來說，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫。而根據易居研究院測算，2015年深圳房價收入比高達25.8，廈門、北京、上海、廣州緊隨其后，分別為15.5、14.5、11.9、11.8。這已經遠遠超過臨界水平，而且越是一線城市和熱點城市，房價收入比越高。

　　所以，如果保持貨幣政策的定力，降低房價上漲預期，購房需求就會延遲或者減少。

　　中期房價漲幅能否低于通脹水平，關鍵要看改革。

　　2011年以來，廣義貨幣供應量基本穩定，最低是2014年的12.2%，最高是2012年的13.8%。但是，流動性過剩已經持續多年，穩健的貨幣政策只能控制貨幣供給增量，不能影響存量。近年來，大量資金游走在資本市場、社會融資、房地產等領域，所到之處都是波瀾壯闊。

　　因此，只有實體經濟效益好于房產投資，房價漲幅才能低于通脹水平，這就涉及深化改革這一深層次問題。唯有深化改革，提高實體經濟盈利預期，引導數量龐大的貨幣存量進入到基礎設施、公共服務、高端產業等發展滯后的領域，實現各個產業協調發展。

　　當社會資金均衡布局在不同領域時，房地產投資屬性弱化，沉淀在房產的大量資金被分流，就意味著結束了眾多資金涌入樓市的不正常局面，也結束了房子多了終身不愁，沒有房子終身難求的扭曲狀態。

　　從歷史上看，過去的改革成果依賴于經濟趨向自由、市場趨向開放、產權趨向清晰。現在改革的紅利還遠遠沒有釋放完畢，簡政放權、市場準入、產權明晰還有很多路要走，每向前走一步，實體經濟就會向前發展一點。

　　而從長期來看，隨著我國人口的老齡化、負增長，隨著住房存量的不斷增長，房地產將全面進入買方市場。同時，如果在未來真的有一批具備輻射能力的中心城市和城市群崛起，也將分流目前集中于北上廣深的大量優秀資源，進一步推低這些地區的剛性需求和上漲預期。