摘要：稅務(wù)總局網(wǎng)站上出臺的7個細則文件，5個專門針對房地產(chǎn)和相關(guān)的建筑業(yè)，包括《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》。

    7個細則文件5個專門針對房地產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)受到空前重視，這充分顯示了房地產(chǎn)的重要性，以及國家對此的重視程度。另外，細則下面有“相關(guān)政策解讀”，應(yīng)該是官方看到了上一輪傳播中，許多媒體拋開了繁雜的條文，給出了自己的簡版解讀，這次稅務(wù)總局順應(yīng)民意，給出自己的簡板解讀，說明了稅務(wù)總局對傳播的重視。

    政策非常靈活，覺得老政策對自己有利的可以趕緊去簽合同

    《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條 ：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。點 評↓↓↓之前大家一直爭論如果沒有施工許可證怎么辦，現(xiàn)在結(jié)論出來“合同也能作數(shù)”。因此，如果覺得老的計稅辦法對自己有利，或者自己短時間內(nèi)無法做好營改增準(zhǔn)備的企業(yè)，可以抓緊簽訂合同，按照老辦法計稅，給自己一個緩沖期。很多房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備去建委瘋狂取得施工許可證的欲望應(yīng)該會迅速冷卻降低。對于性質(zhì)相同的業(yè)務(wù)，因為一個證書的存在與否來判定企業(yè)是否能進入過渡期政策的圈，本身就沒有體現(xiàn)稅收的公平性。但事實上雖然《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》公告解決了很多實際問題，比如對老項目進行了深入定義，但依然沒有完全解決房地產(chǎn)企業(yè)的全部增值稅疑問。

    國稅機關(guān)可以代開增值稅專用票，彌合了一處鏈條斷裂

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條：小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第九條 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開。點 評↓↓↓之前大家最擔(dān)心的，是自己的上游是小規(guī)模納稅人無法開具專用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂，現(xiàn)在可以代開的政策出臺后，相關(guān)增值稅斷裂鏈條被彌合。現(xiàn)實中仍存在博弈，不過作為下游企業(yè)，只需要給上游壓力就好，不存在上游因為規(guī)模小沒有資格開不了票的問題了。

    改變項目性質(zhì)，或者對在建老項目、存量房進行精雕細琢，都非常利好

    《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》第三條： 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第五條 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第七條 已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額。第九條 按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。點 評↓↓↓之前各地為了去庫存，紛紛出臺了可以改變項目性質(zhì)、土地性質(zhì)的規(guī)定。而如果要把寫字樓變成公寓、商業(yè)變成住宅無疑都要進行大量的變動，相信足以滿足“50%”的條件，從而享受二年抵扣的政策。而許多房地產(chǎn)在建“老項目”，施工許可證上的時間已經(jīng)確定，主體施工合同也早已簽訂，但如果覺得新政對自己有利，可以從“裝飾”等角度入手，簽訂新的合同，享受抵扣。此政策有利于存量資產(chǎn)改造和運營，對盤活存量，翻新老舊物業(yè)有積極提振作用，尤其對步入存量房時代的一線城市影響巨大。

    縣、市、區(qū)果然是一個級別，直轄市和計劃單列市有待出臺地方細則

    《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第二條：本辦法所稱跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，是指單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）在其機構(gòu)所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)。納稅人在同一直轄市、計劃單列市范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，由直轄市、計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否適用本辦法。其他個人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用本辦法。點 評↓↓↓之前大家一直疑惑跨區(qū)域到底怎么算，現(xiàn)在明確了，“縣（市、區(qū)）”果然是一個級別，但直轄市、計劃單列市有待出臺地方細則。