摘要：受供地節奏放緩影響，部分城市住宅土地成交面積已達近十年最低。

        “我們國家總的來講住宅用地供給偏低，住宅用地占耕地用地的比例中，中國2013年只有33%，美國2007年已是54%，日本2009年是61%，中國香港2014年的數據為29%，住宅用地一旦偏低則會有利可圖。”6月29日，全聯房地產商會創會會長、清華房地產校友會會長聶梅生在第八屆產業地產論壇上表示，房地產的供給側改革的核心就是地根、銀根和財稅改革三個方面。

        從土地市場看，一二線“地王”頻繁出現，從北京、上海到南京、杭州等城市，均在一季度出現了多宗“地王”，這種“地王”頻繁出現的現象，導致市場預期升溫，整體一二線房價漲幅開始加速。

        住宅用地供給不足

        中國房價自年初以來平均上漲11%，北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價以30%的漲幅領漲；其中，一線城市曾出現房價暴漲，隨后帶動部分二三線城市房價普漲，甚至出現了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。眾多專家認為，住宅用地供給不足極容易成為高房價的推手。

        數據顯示，今年前4個月，一線城市住宅用地供應明顯下調，僅供應42宗，合計住宅用地建筑面積為632萬平方米，是十年來的最低值，同比減少了7%，與2013-2014年相比，跌幅更是超過50%。

        成交方面也隨之創下新低。截至5月8日，一線城市住宅土地成交也跌到最近十年低點，僅僅成交27宗住宅用地，總規劃建筑面積只有360萬平方米。業內人士分析，一線城市住宅用地供應減少，導致市場逐漸出現了豪宅化的趨勢。從住宅土地的供應價格看，也處于歷史最高點。

        值得關注的是，城鎮住宅用地的供給不足在人口流入的一線城市中日益突出，且近年內進一步惡化。2009-2015年期間，中國一線城市的住宅土地供應從2009年的超過2000萬平方米下降到2015年1455萬平方米；而與此相對應的住宅工地樓面均價從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價格上漲超過房價上漲，成為高房價的根本推手。

        有專家分析稱，一線城市減少住宅用地供應，導致后續市場將出現供應短缺的風險；其中，一二線城市庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場的預期，目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。

        中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示，當前的房地產形勢離不開經濟新常態的大環境，國民經濟的增長實際上在2007年以前是增長比較快的階段，2008年以后，由于世界金融危機的大環境，我們的經濟增速是放緩的。唯獨房地產比較特殊，那是因為，在2008年世界金融危機以后，我們實現了寬松的貨幣政策，導致了大量的資金進入了房地產領域，也使不少企業進入了房地產領域，所以我們房地產企業的數量也增長很快，也導致了之后房價漲得也快。

        供給側如何補短板

        供給側改革作為中國政策話語體系中最受關注的熱點詞匯之一，地產的供給側改革也成為關注焦點。

        “關于供給側改革，大家都聽得很多，而且是中央非常重視的一件事，不過，房地產供給側改革無非就是地根、銀根和財稅三方面的改革，這三件事做好了，房地產的供給側改革也就做好了。”聶梅生表示，在這三件事中，地根的供給側改革應該放在首位。

        在聶梅生看來，地根的改革中又有三件事必須是由供給側來解決的，第一，怎么使土地能夠供應得更多一些，這就涉及到這一屆政府講的積極推進同地同價同權的農地入市，這已經開始了，否則不可能有增量；第二件事情是怎么樣去完善、改進土地招拍掛制度，招拍掛制度已經十幾年了，發展到現在，除了“地王”就是“地王”，為此應該反思一下，招拍掛制度是不是應該作為供給側改革當中應該反思、應該改善的；第三是改革70年土地使用權制度，現在不得不解決的問題，就是地根問題。

        銀根方面，也分三方面的內容：首先，房地產投融資品質的改革，這個事情說到底無非就是一句話，怎么樣去加大直接融資，減少由銀行和影子銀行、信托，都是有銀行背景的間接融資，加大直接融資的比例，就是要建立各類房地產投資基金，促進REITs等的入市；其次，制定房地產資產證券化的法律法規，因為資產證券化的問題，銀行也感興趣，他們手里捏著一大堆的個貸，銀行的風險也很大。這一部分抵押貸款的證券化又怎么樣去解決，怎么樣資本市場才能深度介入房地產？最后是改革公積金制度，怎么樣去建立住房銀行等自助建房支持機構？這些問題都需要解決。

        第三個供給側改革就是財稅制度，嚷嚷了好多年房地產稅改革，從房產證登記開始到現在也沒登記成，有消息稱今年要完成；其中，針對企業的就是土地出讓金和稅費的并軌，規范化納稅，針對個人就是房地產稅。

        “在目前供給側改革背景之下，房地產開發企業銷售的利潤大跌，從2008年到2012年，都是在20%左右，結果到了2015年平均利潤大概10%，跌了10個百分點，這就是目前企業的生態，平均利潤下來了10個百分點，而這種情況下出現了加速洗牌、并購，非常非常激烈。”聶梅生表示，大家最近老說的就是萬科，萬科這樣的企業都逃不了這個命運，從萬科這個例子就能說明房地產現在的業態是什么情況，就是并購，而且是大型的央企并購央企，并購大潮將撲面而來。