摘要：在經歷上半年一路攀高之后，北京樓市在過去幾周上演過山車行情。來自機構最新統計顯示，從最近四周市場表現來看，市場成交呈現“過山車式”的冷熱強烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月第二周則均回落至2000余套。

        成交冷熱強烈交替

        據亞豪君岳會統計數據顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2077套，成交面積20.18萬平方米，環比之前一周分別減少52%、44%。與此同時，上周商品住宅成交均價35585元/平方米，環比上漲7%。

        從最近四周市場表現來看，市場成交呈現“過山車式”的冷熱強烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月第二周則均回落至2000余套。而在這其中，商住占比趨勢變化也與整體成交走勢一致，6月第三周與7月首周均在70%以上，而6月第四周與7月第二周則均跌落至50%。

        亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從上述兩個變化趨勢也可以看出，目前商住成交量的變動仍然主導著整體成交量的走勢。不過受到商住調控預期的影響，6月中下旬商住項目大量入市并集中成交，使得這類產品需求幾近被“透支”，因此進入7月之后商住項目入市量迅速萎縮，7月上旬僅3個商住類項目入市。其中旭輝26街區上周實現成交604套，也成為最后一批集中大量成交的商住，僅一個項目成交即占據了全部市場成交的近三成，不過一個項目的集中爆發未能挽救整體成交下滑的趨勢，從上周成交排行來看，除排行首位的旭輝26街區之外，排行第二到第八的項目成交均僅為兩位數。

        供應市場現“三高”

        據亞豪君岳會統計數據顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京住宅市場共有7個項目入市，相比之前一周增加兩個，其中包括首開華潤城、天潤香墅灣1號、億城燕西華府等6個普宅項目，以及首開·中晟廣場一個商住項目。7個項目共新增住宅產品1106套，環比減少21%，預售許可面積11.91萬平方米，環比增加38%。

    亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，進入7月之后，商住入市量銳減，截至10日僅3個商住盤入市，取而代之的是普宅項目不斷加緊入市，而在上半年業績戰完美收官之后，下半年普宅也逐漸進入提價拉升利潤的階段。

        從項目入市表現來看，上周供應市場呈現“三高”，其中首開華潤城以7萬元/平方米的單價入市，當日售罄認購額高達30億元，創造了今年來的開盤單日認購新高；另外平谷區的天潤香墅灣1號此次開盤均價高達24000元/平方米，在平谷住宅項目價格多處于15000-20000元/平方米的背景之下，這一價格也創造了區域新高；最后億城燕西華府入市價格46000元/平方米，相比去年入市價格上漲幅度高達53%，創造了今年入市項目的最高漲幅。

        任啟鑫分析，受到土地成本上行的拉動，住宅市場價格一路走高，并且從目前政策形勢來看，房價并不具備下行動力。首先，雖然今年高層制定了“分城調控”的主導方針，要求一線城市繼續加緊調控，但是北京截至目前僅在部分出讓土地地塊中再度執行“90/70”政策，而這也并不能抵消由于供應不足所帶來的土地成本的攀升；另外，在住建部2016年工作部署中，大力發展租房市場已經成為解決住房問題的一大重點方向，而近期火熱的商住調控傳言據傳即是為此鋪路，因此對于普宅市場繼續收緊調控的可能性較小。受到政策預期的影響，雖然入市項目價格持續上漲，但需求量仍較為強勁，因此也出現了7萬元豪宅“日光”的現象。

        二手房成交下降9.5%

        二手住宅上周共網簽4611套，環比前一周下降9.5%，周網簽量再次跌回5000套以內。

        偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，6月以來，受市場傳言的影響，北京的公寓類產品出現了明顯的大幅度波動，表現異常。而純商品住宅單周1000套上下的網簽量浮動則反映了目前北京新房市場持續低迷的真實情況。相信隨著政策信息的明確，市場將逐步回歸平穩。

        由于之前火熱的樓市對購房需求的嚴重透支，使得北京二手房市場明顯降溫，預計在目前北京樓市政策不變的情況之下，交易量回落，房價逐步企穩，將成為三季度北京樓市的主旋律。

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