摘要：預計全年房地產銷售面積和投資同比分別增長20％和4％左右；下半年要重點關注“地王”現象帶來的后續市場運行風險、“去庫存”過程中的風險釋放和蔓延以及房價過快上漲階段的泡沫積累和破滅；建議采取“一城一策”的差別化調控政策，穩定住房金融政策，進一步做好信息公開透明，穩定社會預期。

       上半年市場迅速回暖，部分城市房價上漲明顯

       1．房地產市場銷售迅速回暖，“去庫存”成效初顯

       在一系列利好政策出臺后，2016年上半年一二線城市的房地產市場率先回暖，呈現“量價齊升”態勢。2016年前5個月全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長33．2％和50．7％。分城市看，1—6月間35個主要城市中成交面積同比上漲的城市有32個，其中惠州、天津、南京和揚州成交面積同比上漲100％以上。只有3個城市同比下降，其中深圳和北京同比分別下降23％和10％。

       第一季度一線城市住房成交同比增速領先，4月份以來二三線城市的銷售同比增速開始明顯超過一線城市。綜合來看，上半年一線城市商品房成交面積同比增長7％、二線和三線城市同比增速分別是47％和44％。但同類城市間成交面積的差異很大，例如在一線城市里，廣州和上海同比分別上漲27％和14％，深圳和北京卻同比下降23％和10％。

       銷售增速加快，縮短了各城市的庫存消化期。從“去短期庫存”速度看，截止到2016年5月末，按照過去5個月的平均銷售速度，消化完所有的房地產待售面積，一線城市平均需要8．5個月，較年初縮短2．6個月；二線、三線城市平均分別需要7．5個月和15．6個月，分別比年初縮短6．7個月和19．0個月。但如果考慮到施工面積和待開工面積，“去庫存”的長期壓力仍然很大。截止到2016年5月末，全國商品房待售面積7．22億平方米，施工面積是65億平方米。按照前5個月的平均銷售速度計算，共需2．8年才能消化掉全部庫存。

       2．房地產投資回升明顯，熱點城市土地出讓價格快速攀升

       在強勁需求帶動下，房地產開發投資、新開工面積的同比增速上升明顯。2016年1—5月，全國房地產開發投資額同比增長7．0％，比2015年全年1％的增幅提高了6個百分點。從區域看，中部地區投資同比增幅達到11．6％，遠高于東部地區6％和西部地區5．8％的同比增幅。

       同房地產市場一致，土地市場的區域分化特征也更加凸顯，二線城市的土地成交面積、出讓收入和樓面地價的同比增幅，都超過了一線和三線城市。從成交面積看，2016年上半年全國300個城市成交土地面積36589萬平方米，同比上升3％，其中住宅類用地11349萬平方米，同比增加0．4％。但一線城市土地成交面積萎縮明顯，同比增幅下降29％。二線和三線城市小幅回升，同比增幅分別是5％和2％。從土地出讓收入看，二線城市同比增長78％，一線城市同比下降14％，三線城市則同比增長5％。

       一二線城市“地王”頻出是土地市場的一個重要特征。2016年上半年，二線城市樓面地價同比增幅高達76％，一線城市和三線城市分別是25％和6％。多數城市的樓面地價溢價率大幅提升，一線城市提高了44個百分點，溢價率達到61％。二線城市和三線城市的溢價率依次是49％和17％，分別提高了39個百分點和11個百分點。

       3．部分熱點城市房價加速上漲，房地產市場進一步分化

       加快“去庫存”的同時，部分熱點城市的房價過快上漲。從上半年情況看，先是深圳、上海等一線城市房價暴漲，再逐次轉遞到南京、杭州、珠海等熱點二線城市。2016年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11662元／平方米，1—5月累計上漲6．21％。其中，一線城市累計上漲11．05％，二線城市和三線城市分別累計上漲3．97％和3．6％。

       不同城市的房價走勢分化明顯。深圳、上海等一線城市和南京、蘇州、珠海、廈門、合肥等二線城市房價上漲明顯，部分三線城市房價出現下跌趨勢。從城市格局看，城市圈的一線城市房價上漲，會快速帶動圈內其他城市的房價上升。2016年前6個月，一線城市中深圳房價同比上漲82％，遠超上海（17％）、北京（15％）和廣州（5％）。在深圳房價帶動下，三線城市中的東莞房價快速上漲，上半年同比上漲32％，但一些三線城市如韶關、徐州的房價出現同比下降，其中韶關市房價同比下降19％。

       下半年一二線城市市場趨緩，三四線城市“去庫存”壓力依然較大

       在利好政策作用下，上半年一二線城市的住房需求被過度透支，下半年市場將趨于平穩，全年呈現“前高后低”態勢。從2016年3月底上海、深圳等一線城市出臺調控政策后，南京、合肥等二線城市也收緊了購買資格、稅收、土地供應等政策。受此影響，全國2016年前5個月的商品房銷售同比增幅明顯收窄，抑制樓市過快升溫效果顯現。其中，商品房銷售面積和銷售額的同比增速，較1—4月分別收窄3．3個和5．2個百分點。新開工面積和開發投資同比增速，較1—4月分別縮小3．1個和0．2個百分點。

       考慮到我國不少城市尤其是三四線城市的房地產待售面積偏高，市場的自發調整有助于住房供需結構趨于平衡。利用“去庫存”改善當地住房供需結構，將是下半年和今后幾年住房市場發展的主基調，市場分化將進一步加劇。這意味著，下半年三四線城市的土地供應仍將處于緊平衡狀態，有助于進一步消化住房庫存。

       總體判斷，下半年一二線城市房地產市場將高位回調，各項指標增速會明顯低于上半年水平。三四線城市在“去庫存”過程中，一些城市會筑底回暖，但有些消化周期過長（比如超過5年）的城市，則會面臨“量價齊跌”局面。從全國看，預計2016年全年房地產銷售面積同比增長20％左右。在下半年銷售增速回落的情況下，投資、土地購置面積等先行指標會相應回落，尤其在房屋存量過多、待售面積過高的三四線城市，上述指標回落趨勢更加明顯。從全國看，預計2016年全年房地產投資同比增長4％左右。

       后期運行需要關注的三個問題

       上半年頻繁出現的“地王”，樓面地價大幅超過周邊房價，增加了后期房地產市場運行的風險。除了上半年貨幣政策寬松、流動性充足外，一線城市土地供給速度過慢是“地王”出現的重要原因。以北京市為例，2016年住宅用地計劃供應120萬平方米，但截至6月末，共推出和成交住宅用地7宗，合計45萬平方米，同比減少68％。土地供應不足導致入市地塊受到企業激烈競爭，上半年北京市住宅用地成交樓面地價已接近2萬元／平方米（19972元／平方米），同比上漲44％。深圳市直到6月份才在年內首次供應二宗住宅用地，推出樓面地價是10633元／平方米，但最終的成交樓面地價為34122元／平方米，溢價率超過300％。成交的龍華新區樓面地價超過5萬元／平方米，而周邊區域平均房價只有2萬元／平方米左右。“面粉比面包貴”的現狀，進一步強化了房價仍將大幅上漲的預期，對后續市場健康發展提出了很大挑戰。

       在“去庫存”過程中要高度關注風險的釋放和蔓延問題。三四線城市是“去庫存”的主戰場，如果通過“加杠桿”方式攤派完成“去庫存”任務，只會把更大的風險留給未來。比如，現在許多三四線城市給“農民工群體”和“新畢業大學生”許多購房優惠政策，寄希望這些群體去消化庫存，有些城市甚至出現了“零首付”現象，這跟美國政府上世紀90年代中期以來鼓勵中低收入階層購房的政策非常相似，放大了住房市場的風險，為房地產泡沫的積累提供了條件。

       在房價過快上漲階段，要高度重視不恰當的住房金融條件刺破泡沫的國際經驗。經過多年高速發展，房地產貸款已成為金融機構貸款的重要組成部分，上半年房地產貸款同比增幅遠遠超過其他貸款增速。截至2016年3月末，人民幣房地產貸款余額22．51萬億元，其中房產開發貸款余額5．22萬億元、地產開發貸款余額1．8萬億元、個人購房貸款余額15．18萬億元。1—3月，個人購房貸款增速比各項貸款增速高10．8個百分點，一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。由于中國房地產市場已進入供需基本平衡的階段，在這個階段房價繼續快速上漲，基本面或剛性需求的驅動因素在弱化，房價泡沫不斷累積，此時如果住房金融條件大幅收緊，爆發系統性危機的可能性就會大幅提高。日本上世紀90年代初房地產市場崩盤主要是在長期低利率下短期內突然大幅提高利率，刺破了高房價的泡沫。美國2007年爆發“次貸危機”的根源則是長期低利率環境下不斷降低首付比例和購房門檻，在利率水平逐步上調后，違約率就會快速提升，引起房價大幅下降。

       盡管我國的住房按揭貸款首付比例超過美國，且個人住房按揭貸款占住房總市值的比重只有10％左右，購房者和金融機構對房價下降有較強承受力，但仍要高度警惕下一階段利率進入上升通道后房價大幅回落的風險。今年上半年有一部分投資者，借助各類高杠桿工具（比如“首付貸”）進入房地產市場，自身杠桿率很高。但如果今后住房金融政策收緊，利率進入上升周期、流動性下降，房價必然會出現松動和下降，銀行隨之收緊房貸，在高房價時期進入市場的投資群體勢必會出現“違約”現象，反過來進一步惡化銀行的資產負責表，等到銀行拋售住房資產以回收流動性時，就會陷入“利率上升—違約—房價下跌—信貸收緊—拋售住房資產—房價進一步下跌”的惡性循環。

       政策建議

       下半年房地產調控的主要思路是，按照供給側結構性改革的要求，把“防風險”放到更重要位置，提高政策的差異性和針對性，積極有序化解三四線城市的庫存壓力，同時抑制一二線城市房價過快上漲趨勢。

       第一，采取“一城一策”的差別化調控政策。按照人口和產業的流動方向，合理調整土地供應結構和住房供應結構。在那些人口凈流出、住房嚴重過剩的地區，停止興建商品房，由政府回購一部分商品房作為保障性安居工程，也可以配合農村土地制度和戶籍制度改革，用“宅基地換房”等方式讓農民自愿有償地購房。在人口凈流入、住房供不應求的地區，短期內可采取限購等行政措施，但關鍵還在于盡快增加住房用地供應量，健全住房租賃市場，用擴大供給的辦法抑制房價過快上漲趨勢。一方面在年度安排土地指標時，適度增加住宅用地指標。另一方面督促地方政府加快供地速度，對推地速度過于延緩的地方進行問責。

       第二，穩定住房金融政策。在我國房地產信貸規模已超過20萬億元的階段，房地產市場的大幅波動會極大影響金融體系和宏觀經濟的健康運行。國際經驗和我國調控實踐均表明，短期內房地產市場大幅波動的原因是住房金融條件的變動。在利率政策不可控的情況下，建議通過調整首付比例來穩定住房金融條件，即在利率水平下降時，提高首付比例，反之上升時降低首付比例。下半年我國經濟下行壓力更加突出，如果央行下調基準利率，建議房貸首付比例可以適度上調。

       第三，住房相關部門要及時公開信息，穩定社會預期。目前各地還沒有建立起統一權威的房地產信息公開平臺，對每年計劃推出的各類土地面積、擬出讓地塊、存量住房、新建保障房數量等重要信息沒有及時向社會公開，社會公眾的預期往往被一些媒體和人士所主導，從眾效應明顯。建議地級市及以上城市由住房部門牽頭，在政府主頁每月定期公布土地供應、土地成交、存量住房、住房交易等重要信息，提高信息的透明度和詳細性。