摘要：北京9月30日晚發(fā)布樓市調(diào)控新政，購買首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

       二套房為非普通自住房首付至少七成

       北京9月30日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，共8條措施，最大的關(guān)注點，就是對住房信貸政策差別化的完善。《措施》提出，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。

       對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

       在住宅用地供應(yīng)方面，北京也提出了要求。《措施》提出，要進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，并結(jié)合年度土地供應(yīng)計劃，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。

       同時，為有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，各區(qū)要進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

       在嚴(yán)控地價的同時，還將對項目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點采取限定銷售價格，并將其作為土地招拍掛條件的措施，以有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。同時鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

       天津?qū)嵤﹨^(qū)域性限購差別化信貸政策

       9月30日，天津市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，將于10月1日起實施。

       《實施意見》規(guī)定，天津市將實施區(qū)域性住房限購，強化差別化住房信貸政策。即在天津擁有1套及以上住房的非天津市戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房。對在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的非天津市戶籍居民家庭，申請商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

       北京樓市調(diào)控新政

       1、90㎡以下住房面積占比不低于70%

       進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，結(jié)合年度土地供應(yīng)計劃，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。

       2、13個區(qū)今年安排自住型商品房用地入市

       各區(qū)要進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他13個區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

       3、試點采取限定銷售價格措施

       在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

       4、首套普通自住房首付不低于35%

       購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%

       對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%

       購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)

       二套房購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%

       5、在售商品房實際售價不得高于申報價

       對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。

       開發(fā)企業(yè)應(yīng)在交易場所醒目位置明確標(biāo)示所有可售房源及其價格等信息，不得把明碼標(biāo)價變成口頭告知，不得采取拖延開盤時間或控制房源等手段捂盤惜售，故意制造房源緊張氣氛。

       6、房產(chǎn)中介不得哄抬房價

       在全市全面實施存量房交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)依法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，受客戶委托對外發(fā)布真實的房源和價格信息，不得違規(guī)獨占房源信息、哄抬房價。嚴(yán)禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。

       7、多部門專項治理違法違規(guī)行為

       由市住建委、市規(guī)土委會同市發(fā)改委、市工商局等部門聯(lián)合開展專項治理，加大市場監(jiān)管執(zhí)法力度，依法嚴(yán)肅查處、嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為。

       8、建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會議制度

       建立北京市加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會議制度，由市住建委牽頭，市發(fā)改委、市規(guī)土委、市地稅局、市工商局、市金融局、市政府新聞辦、市網(wǎng)信辦、人民銀行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局等單位參加，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，加強對房地產(chǎn)市場的跟蹤、分析和研判，及時完善相關(guān)監(jiān)管措施。聯(lián)席會議辦公室設(shè)在市住建委。

       焦點1

       本次調(diào)控政策能否穩(wěn)定房價？

       業(yè)內(nèi)人士稱信貸政策收緊將使房價有所降溫

       截至目前，全國已有多個城市出臺各類樓市調(diào)控政策，業(yè)內(nèi)人士分析，這其中，北京的力度最大，代表了新一輪全國升級調(diào)控的可能性，“房地產(chǎn)的高溫趨勢很可能從北京開始一輪降溫。”

       本次的住房信貸政策中，北京將首套房的首付比例上漲至35%，非普通自住房比例上漲到40%，二套房比例提高到50%。專業(yè)人士稱，此舉不僅尚屬首次，也是全國第一個真正意義上的信貸政策收緊調(diào)控。

       根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房購房者人群中，連環(huán)單比例在2016年高達(dá)45%左右，也就是其中賣掉一套房再買的改善型購房者占比接近50%。上述專業(yè)人士稱，在這種情況下，北京本次出臺的信貸政策，將對市場產(chǎn)生巨大影響，“預(yù)計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調(diào)整。”

       該人士還認(rèn)為，北京本次以此力度出臺樓市調(diào)控政策，將會促使其他房價漲幅超過北京的城市，在后續(xù)的調(diào)控中也加大力度。

       焦點2

       首付提升是否增加剛需負(fù)擔(dān)？

       首付提至35%仍低于當(dāng)前首套房平均首付比例

       此前，無論是否為普通住房，北京首套房的首付比例都是30%。本次的住房信貸政策將首付比例提升，尤其是購買普通住房的首付比例也提高到了35%，這是否會讓購買力相對較弱的剛需人群增加負(fù)擔(dān)？

       業(yè)內(nèi)人士表示，此次北京政策的調(diào)整，體現(xiàn)了國家要求的分類調(diào)控，以及優(yōu)先滿足剛性、自住型性需求的原則。普通剛需家庭購買的大都是普通住房，其首付提高的較少，僅有5個百分點。而大戶型的非普通住房，則提高到了40%。而自住房、兩限房這些政策房的首付則還是30%，這就讓住房貸款的支持更加優(yōu)先剛需家庭。

       該人士表示，根據(jù)各大商業(yè)銀行的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京首套房的平均首付比例為36%，也就是說，雖然購買首套普通自住房的首付款比例提高到了35%，但其實還是少于當(dāng)前購房者實際的平均首付比例，因此對于剛需家庭的購房貸款影響很小。

       焦點3

       二套房認(rèn)定為何“認(rèn)房又認(rèn)貸”？

       專家稱應(yīng)讓貸款優(yōu)先支持無房家庭購房

       本次的新政中，對于二套房的認(rèn)定也成為焦點。此前，按照國家的相關(guān)規(guī)定，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執(zhí)行首套房貸款政策，屬于“認(rèn)貸不認(rèn)房”。但北京本次的新政卻表明，只要家庭名下有房，再次購房時無論是否還有貸款，都將執(zhí)行二套房的首付比例，屬于“認(rèn)貸又認(rèn)房”。

       “此舉是更加明確差異化的信貸政策。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志分析，家庭已經(jīng)擁有一套住房的，再次購房只有改善和投資兩種原因，相比之下，無房家庭在購買住房時更需要貸款支持，“所以應(yīng)該有一個先后保障的次序，即貸款優(yōu)先去支持無房家庭購買住房，然后才是改善型需求，而投資投機的需求則堅決要抑制。”