摘要：住房租賃制度改革正呈現全國蔓延的態勢，各地政府出臺住房租賃改革文件，多地還明確允許改建房屋用于租賃。目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元，這一巨大市場也將成為房企轉型升級機遇期。

       “過去重視買賣市場，不重視租賃市場的現狀要發生改變。”劉洪玉建議房產企業包括產業鏈條上的其他參與者，要開始思考怎么在租賃市場當中扮演重要的角色。

       11月28日晚間，上海、天津推新一輪樓市限購政策。

       樓市降溫除了類似的限購舉措，事實上，今年以來，關于住房租賃制度的改革正在多地推進。

       據相關媒體不完全統計，截至11月29日，已有甘肅、海南、河北、遼寧、甘肅、四川、江西、吉林、上海、北京等地相繼出臺文件或政策，促進住房租賃的規模化、專業化發展。

       多位受訪專家對相關媒體表示，住房租賃制度改革正呈現全國蔓延的態勢。政府正從供應和需求兩端，建設租售并舉的市場化住房體系，培育健康有序的住房租賃市場，以淡化市場對購買自有住房的依賴，并引導企業規模化提供租賃住房。

       培育住房租賃市場

       相關媒體梳理各地出臺的住房租賃改革文件，發現都不同程度地涉及培育市場供應主體、鼓勵住房消費、完善公共租賃住房、加強住房租賃監管等幾個方面，同時提出將從稅收優惠、金融、土地等，來加大政策支持力度。

       其中，四川提出，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。房地產開發企業將持有的存量房源向社會出租的，地方政府可給予一定獎勵。

       河北提出，各地區可采取政府購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由住房租賃企業運營管理。遼寧則在此基本上增加了機關、企事業單位可將職工宿舍委托給住房租賃企業運營管理。

       多地還明確允許改建房屋用于租賃。合富輝煌集團房地產經濟研究院院長龍斌認為，這是在建立租售并舉的住房制度中，比較重要的、也是會很快見效的政策。

       龍斌分析，在過去，商用房在二手房轉手時受商業水、電、氣等影響，往往跟同等地段的住宅價格差距較大。允許改建房屋用于租賃，這對于商用房和商用性質土地屬于利好，對于盤活商用房的存量，去庫存有一定好處，也可以增加保障類住房的供應。

       除了上述省份，北京和上海也在行動。 為了培育專業的住房租賃市場以及抑制房價上漲，上海和北京分別于5月和11月推出租售并舉地塊，引導房地產商變房東。

       其中，上海在出讓土地的條件中，新設置了“15%的面積需要企業自持70年”的要求；北京推出的四幅地塊，競拍結果是住宅部分100%由開發商自持。

       北京市規土委相關負責人表示，這是北京的創新舉措，旨在鼓勵、引導開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。

       除此之外，北京還加大對公租房的供應。2016年底，北京將有近3.2萬套公租房陸續交付使用，號稱史上最大規模的公租房配租。

       廣東方面也有動作。11月24日，廣東省長朱小丹主持召開省政府常務會議，審議并原則通過《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出到2018年，廣東基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。

       房產企業轉型機遇期

       按照住建部房地產市場監管司司長高志勇的說法，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元，這一巨大市場也將成為房企轉型升級機遇期。

       清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，隨著房價越來越高，人的流動性越來越大，租房將是一個很重要的選擇。

       “過去重視買賣市場，不重視租賃市場的現狀要發生改變。”劉洪玉建議房產企業包括產業鏈條上的其他參與者，要開始思考怎么在租賃市場當中扮演重要的角色。

       “以后，開發商會從投資者向專業服務者的角色轉變，專業服務者這一角色將越來越重要。未來開發商會增加運營管理商職能，再往后可能還要增加基金管理者角色。”劉洪玉認為。

       但在租售并舉的住房制度改革過程中，當前還面臨住房租售比過低的問題，尤其是在一線城市。

       來自安居客的數據顯示，目前，北、上、深租售比均超過600個月，也就是說至少要超過50年才能通過房租收回成本。

       北京我愛我家副總裁胡景暉此前接受相關媒體采訪時曾表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費高、融資成本高、運營成本高等，是影響當前住房租賃市場的規模化經營的一個核心的難點。

       龍斌則認為，解決這一問題的關鍵在于政府能把文件中，對房產企業的稅收優惠、金融、土地支持等一系列政策落實到位。