摘要：從北京樓市“9·30”新政起，22個城市陸續出臺樓市調控政策。如今，調控25天已經過去，在限購、限貸政策影響下，樓市交易量出現明顯下滑，價格也出現了松動，不少二三線城市買方有了較大的議價空間。那么，樓市到底怎么樣了呢？是否意味著這輪史上最嚴的調控開始逆轉前期樓市瘋狂的預期？

       執行

       各地執行調控新政力度超市場預期

       珠海于25日晚發布《關于執行房地產市場調控政策操作細則的通知》，進一步明確房地產“限價”政策：新建商品房實行價格備案制，價格增幅不得高于參考基準價格的3%。需要調整價格的，重新備案的間隔期應在6個月以上。

       22個城市陸續出臺樓市調控政策以后，市場將目光聚焦在這些政策的執行層面。相關媒體梳理各地調控以來的執行措施并結合市場反應發現，本輪樓市調控執行力度之大超出市場預期，效果也比較明顯，市場已經進入了一個調整期。

       “9·30”新政出臺以后，北京集中開展了在售商品房項目和房地產中介機構執法檢查工作，督促相關企業嚴格落實房地產調控政策要求，杜絕發生捂盤惜售、哄抬房價等多種擾亂房地產市場秩序的行為。對存在捂盤惜售行為的4個銷售項目進行了查處。同時，重點查處房地產開發企業惡意炒作、哄抬房價、捂盤惜售、虛假宣傳、不明碼標價等9項不正當經營行為，以及房地產中介機構發布虛假房源信息、炒作不實信息誤導消費者、侵占挪用房地產交易資金、從事“首付貸”等12項違法違規行為。

       相關媒體注意到，在前期限購、限貸政策出臺后，10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房地產調控全面落地執行，這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比，政策執行力度最強。比如，深圳市市場和質量監管委對深圳10個區/新區的20個在售樓盤進行突擊檢查，力度空前；上海則側重從資金來源方面落實樓市新政，中國人民銀行上海總部19日召集25家在滬主要中資商業銀行，要求全面貫徹落實人民銀行全國貨幣信貸形勢分析和住房信貸工作座談會精神，以及上海市政府房地產調控精神，嚴格執行限貸政策，強化首付來源審查，加強收入真實性審核。

       土地

       調控后高價地數量明顯減少

       在22個城市出臺調控政策后，各地樓市出現了明顯的退燒現象，截至10月24日，全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊15宗、超過5億的地塊37宗。

       據中原地產研究部統計，相比調控前市場最火爆的8-9月，高價地數量開始減少。10月份截至24日，累計10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有11宗，主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。整體看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。

       樓市的成交量方面，截至10月23日，全國主要的54個城市合計簽約商品房住宅191254套，而9月同期簽約為216933套，成交量累計環比跌幅達到了12%。8月1-13日成交為215900套。整體看，隨著簽約周期的變化，部分城市因為限購的末班車效應的集中簽約釋放后，市場逐漸開始出現調控導致的成交下降現象。

       住宅

       一二線城市成交量跌幅近四成

       中原地產統計顯示，上周全國主要的54個城市合計成交量僅58373套，這也是最近3個月來的第二次單周跌下6萬套成交量。二線城市已經連續3周成交量在3萬套左右徘徊。據多名地產人士透露，由于網簽的滯后，目前的成交量還未完全反映市場的情況，實際一二線城市成交量跌幅接近四成，市場快速降溫。

       從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都明顯出現了前期虛高價格的二手房房源，大幅降價到市場水平的現象。市場上前期經常出現的賣方毀約基本絕跡，部分買方出現毀約。

       在“9·30”新政的嚴格執行背景下，北京市商品住房交易、購房資格審核量漲幅均已出現回落，房地產調控效果顯現，市場預期趨于平穩，購房群體趨于理性。

       房企

       房企融資難度開始加大

       種種跡象顯示，調控政策密集出臺之后，房企融資難度開始加大。10月24日，世茂股份發布公告稱，公司于10月21日收到中國證監會《關于不予核準上海世茂股份有限公司非公開發行股票申請的決定》。而這也是證監會8月份重申“企業再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款”政策后，首個被證監會否決的房企定增方案。

       另外，相關媒體注意到，此前地產企業買地最重要的資金來源公司債的發行也開始收緊。據媒體日前報道，交易所暫停了地產企業公司債的發行，其中包括已經拿到無異議函的項目。一刀切暫停地產企業公司債的說法未得到權威部門的證實。不過，多名券商人士告訴相關媒體，在樓市調控的背景下，雖然符合標準的地產公司債仍在正常審核發行，但地產公司債的發行確實愈發趨嚴，上交所對發行項目的窗口指導也變得更加嚴格。收緊公司債或難以對樓市產生立竿見影的效果，但無疑將給火熱的土地市場帶來降溫效果。