摘要：今年，以燕郊為首的環(huán)京區(qū)域出現(xiàn)了一波“跳漲”，房價(jià)接連“破兩萬”、“破三萬”。隨著北京“930樓市新政”的出臺(tái)，環(huán)京樓市是利好繼續(xù)還是窮途末路呢？然而最近，燕郊某項(xiàng)目以4萬元價(jià)格開盤售罄的消息迅速引發(fā)市場(chǎng)熱議。

       今年，以燕郊為首的環(huán)京區(qū)域出現(xiàn)了一波“跳漲”，房價(jià)接連“破兩萬”、“破三萬”。如此夸張的漲幅甚至高于今年的北京樓市，于是“瘋狂”就成了環(huán)京樓市的標(biāo)簽。不過隨著北京“930樓市新政”的出臺(tái)，按照以往慣例，北京樓市感冒，周邊就跟著打噴嚏，于是乎燕郊等環(huán)京樓市的降價(jià)甚至崩盤似乎都在情理之中。

        但就在這個(gè)節(jié)骨眼上，先是燕郊某項(xiàng)目最近開盤，稱售價(jià)站上“4萬元”，緊接著又傳出新政利好環(huán)京樓市，將接納被北京高首付擠出的購房大軍。這下就尷尬了，等待“看戲”的購房人也被搞迷糊了，到底新政后，環(huán)京樓市是利好繼續(xù)還是窮途末路呢？

       項(xiàng)目漲價(jià)試探市場(chǎng) 售樓處實(shí)際更冷清

       最近，燕郊某項(xiàng)目以4萬元價(jià)格開盤售罄的消息迅速引發(fā)市場(chǎng)熱議。眾所周知，燕郊在最近一年里房價(jià)實(shí)現(xiàn)了翻倍上漲，但最高報(bào)價(jià)也還是3萬多元。此次在北京“930新政”后一反常態(tài)地站上四萬元，引發(fā)了很多疑惑。

       據(jù)了解，實(shí)際上該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為3.5萬元/平方米，所謂的站上4萬元更多是噱頭。但即便如此，3.5萬元的定價(jià)在環(huán)京區(qū)域仍舊非常可觀。

       類似的沒有降價(jià)甚至漲價(jià)的項(xiàng)目，在目前環(huán)京的新房中仍有出現(xiàn)，但大多都是為了試探市場(chǎng)反應(yīng)。這些樓盤的邏輯是北京的限購、限貸，會(huì)讓不少人失去了購房的資格或能力，為追上房價(jià)的漲幅，部分被擠壓的購房需求會(huì)向周邊市場(chǎng)外溢，如燕郊、香河、廊坊、武清……

       在固安某項(xiàng)目負(fù)責(zé)銷售的營銷總監(jiān)黃先生表示，“他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目應(yīng)該在11月入市，營銷部的價(jià)格建議本是13500元/平方米，但因?yàn)橹�前賣得比較好，公司現(xiàn)金流也比較充裕，因此集團(tuán)最后拍板的定價(jià)是15000元/平方米，但只有十幾套房源，而且沒有規(guī)定硬性的銷售任務(wù)，主要是為了試探市場(chǎng)反應(yīng)。”

       黃先生也坦言，雖然理論上講會(huì)有更多需求外溢，但因?yàn)橹苓厴鞘袃r(jià)格在今年已經(jīng)漲了一大截，他擔(dān)心整個(gè)樓市的預(yù)期改變會(huì)波及價(jià)格基礎(chǔ)脆弱的環(huán)京樓市。因此，購房人多以觀望為主，漲價(jià)后是否能順利去化，他自己心里也沒底，很多周邊的項(xiàng)目也都在盯著他們，來考慮自身定價(jià)。

       除了少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目給出了大概定價(jià)外，在樓市新政的影響下，大部分的環(huán)京項(xiàng)目都保持了沉默，不但價(jià)格保密，開盤暫停，相關(guān)的蓄客、宣傳也處于停滯狀態(tài)。據(jù)了解上周末，包括首爾甜城、匯福悅榕灣、萊蒙順澤水榭花城等多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，即便是周末幾個(gè)售樓處也大多空空如也，完全看不出往日里周末人聲鼎沸的盛況。

       其中，首爾甜城項(xiàng)目售樓處的銷售人員稱，“目前項(xiàng)目處在封盤階段，公司給銷售人員也放了假，只留幾個(gè)人值班。”

       觀察燕郊著名的“售樓處一條街”的情況，可以發(fā)現(xiàn)80%的售樓處內(nèi)都只有寥寥數(shù)人。大部分銷售人員表示“開盤時(shí)間未定，價(jià)格也未定”。

       賣房人明顯增多

       新房冷冷清清，二手房卻率先開始了動(dòng)作。

       位于燕郊的百萬平方米大盤燕京航城是燕郊的知名社區(qū)之一，配套相對(duì)成熟，二手房中介公司也分布較多。2009年以幾千元的單價(jià)買了6套二居室房子的王先生，最近一口氣將其中的四套掛上了中介門店的櫥窗。

       8月末，王先生本來只掛了一套80平方米的兩居室，定價(jià)225萬，隨著看房的人越來越多，他就將價(jià)格升到了235萬。但在北京新政之后，王先生認(rèn)為需要急拋一些房子，拿點(diǎn)現(xiàn)金更踏實(shí)，于是就接連把手里的另外三套未出租的房子也掛了上去，由于此時(shí)看房人少了，他每套降了7萬元，都是以228萬的價(jià)格掛出。

       “前一段時(shí)間看著房價(jià)還挺好，中介也信誓旦旦說上三萬沒問題，就任性地漲價(jià)了，沒想到新政這么嚴(yán)厲，害怕燕郊房價(jià)到頂，趕快便宜點(diǎn)賣。”王先生表示，他當(dāng)時(shí)買這些兩居室的小戶型，就是為了更快地成交，但中介告訴他，最近新上房源特別多，看房人卻不踴躍，因此不好說什么時(shí)候能賣掉，只是答應(yīng)盡量幫著多推推。

       10月14日，鏈家在線二手房數(shù)據(jù)顯示，燕郊新上二手房源(含商住兩用)為1991套，二手房源總量10284套，而在北京930新政出臺(tái)前夕的9月29日，燕郊二手房數(shù)量約為9000套，也就是說，新政發(fā)布后半個(gè)月內(nèi)，燕郊二手房源增加了1000多套。

       有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)相對(duì)隨意，有賣房意愿的人，一般會(huì)在節(jié)前就開始掛牌，假期剛好看房、走流程，突然多出近700套住房說明持有人賣房的意愿在加強(qiáng)，而且多是投資者追求短期較高的收益。

       價(jià)格徘徊 暫未明顯下降

        很明顯，對(duì)于環(huán)京樓市的走向，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些分歧。有漲價(jià)待估的，也有急著降價(jià)賣的。不過，綜合來看，掛牌二手房還未出現(xiàn)明顯下降，大多數(shù)業(yè)主的掛牌價(jià)都是以當(dāng)前均價(jià)為參考。

       以上上城五期為例，該小區(qū)8月份在鏈家成交單價(jià)幾乎都在22579元／平方米左右，9月份已經(jīng)漲到了24681元/平方米，10月份至今更是突破了25000元/平方米。

       鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月18日，燕郊二手房均價(jià)已達(dá)到25743元/平方米。

       “最近房源相比以前增加了不少，但是價(jià)格沒有太大變化。”燕郊幾家房產(chǎn)中介都表示新上二手房并未出現(xiàn)大幅度的跳水。

       不只是燕郊，廊坊的二手房市場(chǎng)也類似。秦薇是一位在廊坊萬達(dá)廣場(chǎng)工作的中介，近日，她剛剛撮合了一套公寓成交。她告訴北青報(bào)記者，這套44平方米的南向公寓，業(yè)主報(bào)價(jià)47萬元。雖然遇到了樓市新政，但業(yè)主仍看好未來環(huán)京的潛力，即便暫時(shí)不出手，也愿意靠出租養(yǎng)房，因此價(jià)格并未讓步，最后還是被一位畫家買下作為工作室。

       “一直到年底，估計(jì)成交量會(huì)出現(xiàn)一定程度下滑，不過應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑的可能，畢竟現(xiàn)在單價(jià)降一成的房源，一定會(huì)被搶著買。另外廊坊與北京對(duì)接的程度相比前幾年有了很大程度的提高，基礎(chǔ)配套也大幅改善，價(jià)格大幅跳水的情況不太可能。”秦薇告訴北青報(bào)記者，從中介角度看，她們對(duì)環(huán)京市場(chǎng)仍舊長期看好。

       抄底還是高拋  離場(chǎng)與觀望同時(shí)存在

        環(huán)京樓市的表現(xiàn)也恰恰證明了市場(chǎng)的分歧和差異。一方面，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，受到需求溢出效應(yīng)影響，北京樓市政策從嚴(yán)，對(duì)于燕郊樓市而言是一種利好，可以承接外溢需求。但是，燕郊房價(jià)已經(jīng)較高，沒有利好資源支撐的區(qū)域房價(jià)會(huì)趨于平緩，另外這些地區(qū)也不排除繼續(xù)出臺(tái)措施限制房價(jià)。

       也有一種聲音認(rèn)為，燕郊被當(dāng)做是北京樓市風(fēng)向標(biāo)，北京出臺(tái)調(diào)控政策，或許會(huì)導(dǎo)致燕郊投資客看空樓市，集中拋售手中物業(yè)，進(jìn)而導(dǎo)致燕郊樓市步入下行通道，甚至崩盤，因此現(xiàn)在是高點(diǎn)拋售的最好機(jī)會(huì)。

        兩種觀點(diǎn)都各有道理，但從事實(shí)上看，經(jīng)過了幾輪沉浮，以燕郊為首的環(huán)京樓市自2015年夏天以來，上漲幅度十分驚人，不少二手房的定價(jià)相比一年多以前，都實(shí)現(xiàn)了翻倍。尤其是靠近通州的北三縣，在通州的帶動(dòng)下，紛紛一躍而起。過高過快的漲勢(shì)，就難免需要休息和調(diào)整。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，從近期的房價(jià)數(shù)據(jù)來看，北京930對(duì)燕郊房價(jià)其實(shí)沒有什么影響，甚至北京那邊的限購對(duì)燕郊的房價(jià)可能還是個(gè)利好，更多的人可能選擇燕郊來置業(yè)。不過長期來看，燕郊房價(jià)沒有什么支撐的因素，此前也有降價(jià)的苗頭。

      而對(duì)于實(shí)際準(zhǔn)備出手的買房人，業(yè)內(nèi)人士則建議，剛需買房的話，如果是被擠出北京，不得不在環(huán)京買房的，則可以趁著樓市調(diào)整的機(jī)會(huì)興許能淘到低價(jià)房源。而對(duì)于投資客來說，投資客普遍看中收益率，要有漲價(jià)的預(yù)期和利率杠桿，才會(huì)帶來新的投資需求，因此短期內(nèi)新的投資客恐怕并不會(huì)急于入場(chǎng)接盤環(huán)京樓市，因此對(duì)于早已獲利豐厚的早期投資客來說，不少人開始選擇賣房，這也就是造成二手房房源短期內(nèi)激增。