摘要：自住建部牽頭嚴(yán)查樓市違規(guī)政策以來，以往看似買房的正常流程如今卻在悄然發(fā)生變化。有些被開發(fā)商公認(rèn)的行規(guī)，現(xiàn)在已經(jīng)行不通。據(jù)相關(guān)媒體從公開渠道獲悉，除了規(guī)范宣傳，以下幾大房屋交易的實(shí)操環(huán)節(jié)也被嚴(yán)格管控起來，部分項(xiàng)目已經(jīng)接受了處罰。下面請聽小編對五大違規(guī)銷售一一進(jìn)行解讀。

       第一類：捂盤惜售

       舉例：

       近期，北京市住建委對北京多個(gè)在售樓盤進(jìn)行了執(zhí)法檢查，發(fā)現(xiàn)石景山紫御長安、海淀云谷科技中心等4個(gè)銷售項(xiàng)目存在捂盤惜售行為。

       有關(guān)部門已對這些項(xiàng)目的違法違規(guī)行為立案查處。

       分析：

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“在新房銷售過程中，開發(fā)商處于優(yōu)勢地位，掌握著大量房源信息，而購房人并不清楚房源的實(shí)際情況，所以開發(fā)商每一次開盤只推出少量房源，容易使購房人產(chǎn)生緊張情緒，引發(fā)搶房局面。”

       北京市隆安律師事務(wù)所律師鄭磊說，“捂盤惜售，就是拿證了不賣。按照北京市的有關(guān)規(guī)定，地產(chǎn)項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)該一次性全部開盤。但部分開發(fā)商為了自己的私利，采用一個(gè)單元、一個(gè)樓座分批次開盤，這樣開發(fā)商可以根據(jù)市場變化調(diào)整價(jià)格，尤其是在市場向好的情況下可以留出漲價(jià)的空間。”

       第二類：商品房銷售不予明碼標(biāo)價(jià)

       舉例：

       面對購房人到售樓處來咨詢開盤價(jià)格，個(gè)別新房樓盤的銷售員卻賣起了關(guān)子，“我們項(xiàng)目周邊二手房都賣到4.5萬元/平方米了，我們項(xiàng)目開盤價(jià)怎么能比這個(gè)價(jià)格低呢。”但購房人還是搞不清楚這個(gè)樓盤開盤價(jià)究竟是多少錢。直到這個(gè)樓盤開盤當(dāng)天，購房人才得知開盤價(jià)是5萬元/平方米。

       分析：

       嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，在《通知》出臺之前，不少新房樓盤并未明碼標(biāo)價(jià)，購房人在蓄客期只能從銷售員口里知道一個(gè)價(jià)格區(qū)間，但到底是高點(diǎn)還是低點(diǎn)并不明晰。等到了開盤的時(shí)候，開發(fā)商往往會根據(jù)蓄客情況再調(diào)整開盤價(jià)。但這個(gè)開盤價(jià)定得過高了，就不是購房人所能承受的。據(jù)悉，目前這種不予明碼標(biāo)價(jià)會被相關(guān)部門進(jìn)行暗訪追查。

       第三類：捆綁搭售或附加條件買房

       舉例：

       在新房銷售過程中，部分新房項(xiàng)目向購房人出售房子的同時(shí)，還要求購房人要購買車位，或是要支付一定數(shù)額的裝修費(fèi)。如果購房人不同意購買車位，或是不同意支付裝修費(fèi)，那么就無法購買這些新房項(xiàng)目的房子。

       分析：

       “此類捆綁銷售的做法，變相地提高了出售房屋的總價(jià)，使得購房人的買房成本在增加，侵害了購房人的選擇權(quán)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

       鄭磊認(rèn)為，為了達(dá)到捆綁銷售的目的，開發(fā)商還會在購房合同中制定一些霸王條款，侵犯購房人的合法權(quán)益。購房人可以向政府有關(guān)部門投訴開發(fā)商存在捆綁搭售的行為，而不要為了買到房子一味地忍氣吞聲。

       第四類：一房二賣

       舉例：

       在新房銷售過程中，個(gè)別開發(fā)商通過多種渠道出售房子，結(jié)果不同的銷售團(tuán)隊(duì)幾乎是同時(shí)對外出售同一套房子，分別收取兩個(gè)購房人的首付款，從而造成“一房二賣”的情況出現(xiàn)。

       分析：

       據(jù)鄭磊透露，在上述情況中，開發(fā)商存有“一房二賣”的行為，違反了誠實(shí)信用的原則。開發(fā)商與兩個(gè)購房人之間房屋買賣關(guān)系在法律上都是有效的。如果其中一個(gè)購房人與開發(fā)商完成了網(wǎng)簽手續(xù)，且此人屬于善意第三人，就可以獲得房屋所有權(quán)。另一個(gè)購房人可以通過法律途徑索要賠償。

       “在房地產(chǎn)市場處于上行通道之中，對于部分業(yè)主或房企來說，誰出價(jià)高就賣給誰。這種情況使得部分購房者不明就里地失去了購房機(jī)會，還難以得到相應(yīng)的賠償。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在實(shí)際中，購房人可以要求業(yè)主或房企在購房合同中寫明，在相應(yīng)的房屋交付期間若出現(xiàn)一房二賣等違法行為，就要給予一定數(shù)額的賠償，更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

       第五類：偽造購房信息等行為

       舉例：

       據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，購房人田先生購買某地產(chǎn)項(xiàng)目的新房，由于他有個(gè)人銀行征信不良記錄，在申請辦理房屋按揭貸款時(shí)未能獲批。該地產(chǎn)項(xiàng)目售樓員給田先生出了一個(gè)主意，讓他辦個(gè)假離婚，再以其妻子名義辦理按揭。田先生提交了相關(guān)材料和證件，通過該地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓員辦理了假離婚證和銀行流水證明。田先生支付了定金和部分首付款后，與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議書。后來，田先生因資金緊張未能如期支付剩余首付款，他認(rèn)為售樓行為存在違規(guī)操作，要求開發(fā)商退房。為此，雙方發(fā)生糾紛。

       分析：

       “在《通知》中，明確列舉了八種具體違法違規(guī)行為，其他違法違規(guī)行為歸于第九類其他不正當(dāng)經(jīng)營行為中。”嚴(yán)躍進(jìn)說，少數(shù)開發(fā)商幫助購房人偽造個(gè)人信息，從而達(dá)到賣房的目的，屬于偽造購房信息的行為，這種行為打亂了市場交易秩序，違背了購房公平效率原則，應(yīng)當(dāng)受到有關(guān)部門的嚴(yán)查和處理。