摘要：小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。由于它根上就有問題，沒有一個(gè)合規(guī)的房產(chǎn)證。它就可能引出一系列的問題、麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。

       隨著樓市限購政策的“發(fā)威”，之前持續(xù)火爆狀態(tài)的樓市如今似乎也開始有所冷卻，但在經(jīng)歷過前一階段的暴漲后，房價(jià)仍舊高得令人“嘆為觀止”。眼前的情況是，想要買套房，經(jīng)常是一代人甚至是兩代人的積蓄才能買一套，所以在越來越貴的房價(jià)面前，很多人將買房目光轉(zhuǎn)向了小產(chǎn)權(quán)房。

       首先有必要說明一下什么叫小產(chǎn)權(quán)房

       通俗點(diǎn)解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

       “小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因?yàn)橘I賣合同是無效的。

       雖然說，小產(chǎn)權(quán)房有一定問題，但是想買小產(chǎn)權(quán)房的人也總能列出很多好處，比如：小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格相對(duì)便宜；沒有交易流程的稅費(fèi)；不限購，有錢就可以買；不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)到期問題……

       但是，如果不是真的出于無奈，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，我們的態(tài)度應(yīng)該是謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，能不買就盡量不買，畢竟購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的后果還是很嚴(yán)重的。

       購買小產(chǎn)權(quán)房法律風(fēng)險(xiǎn)

       無法辦理房產(chǎn)證，無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款。

       小產(chǎn)權(quán)房，它這個(gè)“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)是咱民間的一種表述。說白了，你要從合規(guī)性上來套的話，它其實(shí)是沒產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@種房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證的，當(dāng)然，你的購房合同在房管局是不能備案了。所以你就不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這其實(shí)就是小產(chǎn)權(quán)房，最大最大的問題。

       此外，辦理產(chǎn)權(quán)證，需要五證具備，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。因開發(fā)商不具備五證，那么小產(chǎn)權(quán)房購買者無法到房管部門辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)。

       同時(shí)，購買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。其實(shí)壓力也蠻大的。那么你不能去銀行做貸款，同理你未來也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押，再者你買賣的時(shí)候可能也有很多的風(fēng)險(xiǎn)和坑。

       拆遷難補(bǔ)償，質(zhì)量沒保證。

       因不是房屋合法所有人，無法對(duì)抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補(bǔ)償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強(qiáng)拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。另外開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，為賺錢會(huì)偷工減料，加上職能部門監(jiān)管不力，存在嚴(yán)重安全隱患，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題，更無法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購房者維權(quán)難，最終只能自行承擔(dān)損失。

       另外，入住后也存在收取物業(yè)費(fèi)難，物業(yè)服務(wù)不到位等一系列物業(yè)管理糾紛。

       小產(chǎn)權(quán)房交易難

       小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

       如果再說到遺產(chǎn)的繼承等等方面，那麻煩真的是太多了。

       最后，也是最為重要的一點(diǎn)，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。也就是說，沒有產(chǎn)權(quán)，沒有監(jiān)管是個(gè)灰色地帶，那這個(gè)房子質(zhì)量好壞就全看這個(gè)開發(fā)商的心情和良心了。

       如果你碰上一個(gè)非常有良心的開發(fā)商，好好給你蓋，權(quán)當(dāng)罷了；但是缺少監(jiān)督的情況下，人家是能偷就偷能省就省，說不定這個(gè)房子就可能有很大的質(zhì)量隱患。以后的修繕、修葺可能就有比較大的問題。

       所以綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房，由于它根上就有問題，沒有一個(gè)合規(guī)的房產(chǎn)證。它就可能引出一系列的問題、麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。