摘要：小伙伴們中有人一定認(rèn)為是上海，因?yàn)樗�早已在超�?jí)都市化的進(jìn)程中占得先機(jī)；肯定也有人站隊(duì)北京，因?yàn)楸本┦俏覀儑?guó)家不可忽視的行政力量；但有專家預(yù)測(cè)，未來(lái)十年樓市爆發(fā)力最大的是深圳。

       這個(gè)問(wèn)題，我們得去問(wèn)小學(xué)生。

       房地產(chǎn)本質(zhì)上做的是人口生意，人口凈流入意味著堅(jiān)挺的承接力。而實(shí)打?qū)嵉男�學(xué)生數(shù)量變化，是反映人口流動(dòng)的一個(gè)真實(shí)指標(biāo)——全國(guó)小學(xué)入學(xué)率接近100%，數(shù)量還是“數(shù)人頭”數(shù)出來(lái)的，不是抽樣調(diào)查出來(lái)、更不是估計(jì)出來(lái)的。

       小學(xué)生數(shù)量變化與城市吸引力、房?jī)r(jià)起伏密切相關(guān)，每一個(gè)孩子的背后都是一個(gè)家庭，他們的爸媽是建設(shè)這個(gè)城市的中堅(jiān)力量，而他們自己，可都是未來(lái)的“韭菜”啊！

       從全國(guó)范圍來(lái)看，“00后”人口大致比“90后”減少了約3000萬(wàn)。2008年到2015年，小學(xué)生在校人數(shù)下降了6.19%。這大概也是我們聲勢(shì)浩大的去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)的一個(gè)側(cè)影。

       哪里在增長(zhǎng)？7年來(lái)，深圳的小學(xué)在校生增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的47.6%，差不多是7年漲一半的節(jié)奏，在一線城市中增速最快，目測(cè)幾年后達(dá)到100萬(wàn)不是問(wèn)題。這成為深圳從去年開(kāi)始房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)必要條件。

       上海和北京的小學(xué)在校生增長(zhǎng)率確實(shí)挺高，分別達(dá)到35.24%和28.79%，但仍趕不上深圳。廣州更是只增長(zhǎng)8.69%，部分解釋了過(guò)去幾年廣州房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北上深和部分二線城市！

       從更長(zhǎng)的時(shí)間段看，深圳由于源源不斷的移民進(jìn)入，在校小學(xué)生數(shù)量是四個(gè)一線城市中唯一一個(gè)自改革開(kāi)放以來(lái)從沒(méi)下跌過(guò)的城市，而且這個(gè)折線圖，越走越陡！

深圳2015年統(tǒng)計(jì)年鑒

       北京與上海，計(jì)劃生育政策、人口控制政策等造成的影響都非常明顯，走出了一個(gè)相似的波浪形漲跌，且整體趨勢(shì)仍是下跌，就算正在抬頭的北京，相比深圳也更加平穩(wěn)。

北京2015年統(tǒng)計(jì)年鑒

上海2015年統(tǒng)計(jì)年鑒

       在校小學(xué)生數(shù)量是一個(gè)窗口，透過(guò)它，不必談太多經(jīng)濟(jì)大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)布局、科技創(chuàng)新、氣候條件……我們就能很直觀地看到深圳未來(lái)10年的住房需求之旺盛，房?jī)r(jià)再漲之必然。加之深圳近幾年都在大力增加戶籍人口，這是把一個(gè)家庭穩(wěn)固在當(dāng)?shù)氐囊粋�(gè)重要方式。

       而且，深圳土地供應(yīng)量本就緊張，要么圍海造地，要么深莞惠融城，但10年間真能變出那么多土地和住宅嗎？至少現(xiàn)在看來(lái)，難度遠(yuǎn)大于京滬。

       這是一個(gè)長(zhǎng)期的判斷，放在中國(guó)樓市的大背景下，則是行情好時(shí)，深圳會(huì)漲得比較多；行情淡甚至下跌時(shí)，深圳會(huì)比較有能力更快復(fù)蘇。

       只要堅(jiān)持這個(gè)基本判斷，旺財(cái)就算看到統(tǒng)計(jì)局十月上半月的數(shù)據(jù)顯示深圳房?jī)r(jià)下跌0.3%也不會(huì)方，反而要把它當(dāng)作一次洗牌機(jī)會(huì)和看房的時(shí)間窗口，靜等真正有價(jià)值的房子在市場(chǎng)中脫穎而出。

       想買房的小伙伴們，快多去觀察比對(duì)吧