摘要：北京調控政策的出臺，對豪宅市場也有一定的影響。首付比例的提高，使得北京豪宅入市數量減少，成交量也減少，但是豪宅的價格仍然堅挺。

       北京調控已經出臺一個多月了，對于樓市的影響正在逐漸顯現。尤其是豪宅產品，由于首付比例的大幅提高，多個本來計劃在年底入市的10萬+項目，紛紛延期，具體看盤日期未定。豪宅項目的成交量也大幅跳水，甚至跌幅遠超樓市整體跌幅。但即便如此，多數豪宅的定價仍十分堅挺，并未明顯降價。即便面臨購房人減少，開盤預售證批不下來的困境，大多數項目仍選擇了“自我保護”的策略，寧愿暫關售樓處，也不硬著頭皮入市。

       豪宅來訪客戶明顯減少

       樓市調控中，關于二套房貸款的認定，被認為讓許多改善型甚至剛需型購房人望而卻步。從認房不認貸到既認房也認貸，加上首付比例的提高，豪宅產品都需要至少首付七成，直接導致了豪宅項目客源的明顯減少。

       近日，相關媒體走訪了海淀、朝陽東壩、昌平等多個豪宅項目發現，與十一長假之前相比，售樓部冷清了不少，與相關媒體在7、8月份走訪這些項目時看到的情景截然不同，甚至有原本打算年底入市的豪宅，已經關閉了售樓處，更是許久都看不到有看房客戶。

       在位于東壩的利錦府營銷中心，沙盤區加上接待廳偌大的空間只有寥寥幾個人。銷售人員告訴相關媒體，自從限購之后，來訪客戶明顯減少，限購對他們的影響太大了，至少70%的首付阻擋了很多改善型置業的客戶。

       根據北京市房地產交易管理網顯示，利錦府新取證的7號樓，共計66套房源，預售價為85000元/平方米，并且所售戶型均為290-310平方米的大戶型，單套總價在2200萬以上。銷售人員給相關媒體算了一筆賬：按照以前的首套房首付30%來算，以首套房購買一套最低約交700萬元左右，限購以后首套房最低首付40%，也需要900多萬元。而對于許多改善型購房人來說，首付提高到70%，意味著首付也升到了1600多萬元，多出了幾百萬元首付。

       除此之外，位于海淀區西北旺的某高價地項目，因為地價限制導致樓盤價有望沖擊10萬元。但購房人的減少，導致高價盤入市難度加大，項目銷售進度也受到了影響。據了解，目前該項目售樓處已經封閉，暫時不接待購房者。

       7萬+豪宅成交大跌66%

       買房人少了，豪宅成交自然也是一落千丈。

       根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年10月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交191套，成交面積3.9萬平方米，環比分別下滑66%、49%，同時這一成交量也創造了自3月以來近8個月的新低。

       并且，對比新政出臺后發現，北京商品住宅市場成交整體跌幅在40%左右，豪宅項目的成交跌幅明顯大大超過了整個市場的跌幅。可見，新政之后公寓豪宅市場所受到的沖擊更大。

       對此，亞豪機構市場總監郭毅分析認為，新政之后豪宅銷量首當其沖受到抑制，尤其是受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時提升，以及非普宅新規的加入，再加上“認房又認貸”條款的收緊，使得豪宅市場當中改善及投資型客都受到了波及，購房意愿普遍被打擊。特別是高端置業客群，不僅受制于增首付的資金壓力，同時減杠桿也使得看空預期普遍形成，造成在售豪宅銷量的放緩。

       取證難加劇豪宅成交萎縮

       不僅如此，高價盤目前獲取預售證更難了，也導致豪宅成交進一步縮水。

       業內人士透露，北京對于預售價格和銷售價格的管控，令一些由地價推升的“被豪宅”項目的取證困難。特別是今年高端項目的成交火熱局面不斷激發“被豪宅”項目的信心，市場預期樂觀卻遭遇調控制約，項目定價因此易漲難落，無法取得預售或銷售許可，只得延遲上市時間。

       在“9·30”新政推出后，北京入市新盤中預售價超過7萬元的只有位于中央別墅區的景粼原著 ，而超過6萬元的也僅有門頭溝的綠城西山燕廬和電建·金地華宸兩個項目。

       郭毅表示，從10月供應市場來看，7萬+公寓豪宅項目無一入市，預計這一供應低迷的狀況也將持續至明年。公寓豪宅市場開啟“自我保護”策略，以求在低供應量之下保持價格的堅挺。

       大戶型稀缺的預期 支撐豪宅未明顯降價

       雖然成交下挫明顯，但需要看到的是，豪宅項目的售價并未明顯松動。數據顯示，10月公寓豪宅市場成交均價高達107163元/平方米，這一價格也是今年第二次站上均價10萬+的高峰，并且超越7月份再創歷史新高。

       另外，從成交特征來看，10月公寓豪宅成交當中200平方米以上的大戶型共成交97套，占比高達51%，居絕對主導地位，相比9月的市場占比提高了25個百分點。

       大戶型占比的提高意味著豪宅買家對于大戶型產品的認可。受此影響，一些大戶型產品甚至還有漲價的跡象。像位于昌平的某項目二期正在領取預售證，前期該項目的上疊別墅報價800萬元起。而如今，銷售人員給出的上疊報價已經達到了1100萬元左右。無獨有偶，豐臺區某豪宅項目也打算把定價從8萬元提高到9萬元，就是因為看好未來大戶型稀缺的預期。

       郭毅分析認為，“90/70”政策的重新實施，加之自住房的供地增加，使得未來新增供應將以中小戶型為主，大戶型的公寓供應受到擠壓，供應稀缺。加之高端改善客群對于居住面積本身的高要求，是大戶型豪宅在調控后仍保持成交堅挺的原因之一，也直接導致了豪宅價格暫時并未出現松動。