房企頻頻高價拿地 或?qū)兄抡哌M(jìn)一步打壓
發(fā)布時間：2016-11-26 來源：地產(chǎn)中國網(wǎng) 編輯：郭瑞瑞
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摘要：從2016年9月以來，超過20個城市調(diào)控政策出臺，樓市整體得到了降溫，但土地市場仍然火熱，高價地頻出。房企高價拿地的背后，是在打著什么算盤？有是否會招致政策進(jìn)一步打壓？
樓市降溫，土地市場仍火熱
自2016年9月末10月初超過20個城市出臺調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。
住宅市場的局面可用“量價齊跌”來形容。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，11月中上旬，全國54個熱點(diǎn)城市共成交住宅15.37萬套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。
其中，11月中上旬，一線城市的住宅成交量降幅為23.5%，二線城市和三線城市分別下降7.5%和11.3%。
價格方面，根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月份一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點(diǎn)。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、廈門和鄭州等7個城市新房價格已出現(xiàn)下降。
土地市場則并未如預(yù)期般大幅降溫。雖然高價地的數(shù)量有明顯減少，但在一些熱點(diǎn)城市，土地?zé)岫炔⑽唇禍兀医谟杏萦抑畡荨?/p>
易居研究院智庫中心為相關(guān)媒體提供了一份上市房企拿地數(shù)據(jù)（剔除了混合出讓用地與工業(yè)用地）。據(jù)此數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年內(nèi)買地金額前五名分別為：融創(chuàng)中國、萬科、綠地集團(tuán)、恒大、保利地產(chǎn)。
近期福州、長沙、廣州、武漢等幾個城市的土拍市場熱情再燃：
11月22日，武漢公開出讓土地17宗，5個地塊觸動“熔斷機(jī)制”。盡管如此，武漢仍然誕生了總價為110億的單幅地塊，且當(dāng)日入賬近197億。
11月22日，廣州推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，共催生7個區(qū)域“地王”，土地出讓時間持續(xù)了近9個小時。
長沙也在當(dāng)日誕生“地王”。經(jīng)過114輪競價后，“梅溪湖B-39地塊”以180%的溢價率競出，9240.8元/平方米的單價刷新了長沙的最高紀(jì)錄。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析原因?yàn)閮蓚�：
第一，這幾個城市的基本面較好，一些資金鏈相對比較充裕的企業(yè)抓住機(jī)會補(bǔ)充土地儲備，現(xiàn)階段政策下帶出土拍市場排他性條件，對于某些房企而言是機(jī)遇；
第二，大部分房企每年有投資目標(biāo)，個別區(qū)域公司年底仍有投資額度，若不完成，則對區(qū)域公司的激勵等產(chǎn)生影響。
總部位于上海的某房企執(zhí)行總裁指出近來的土拍風(fēng)潮頗有強(qiáng)弩之末的意味。
他認(rèn)為，現(xiàn)在的地價相比高點(diǎn)的時候會回落一點(diǎn)，但仍算不上低點(diǎn)。“當(dāng)調(diào)控周期來臨的時候，會導(dǎo)致城市分化，這時區(qū)域負(fù)責(zé)人的動力會變得更強(qiáng)”。
一名深諳深圳與上海市場的業(yè)內(nèi)資深人士指出，房企大部分并無明確戰(zhàn)略目標(biāo)，仍是機(jī)會導(dǎo)向，一二線城市就是房企眼中的機(jī)會點(diǎn)，能夠在一二線城市拿地就能掌握將來的生存命脈。“最近房企在一線城市拿不到地，只有轉(zhuǎn)而求其次去二線城市”。
房企在打什么算盤？
房企土儲情況與庫存情況一直有微妙關(guān)聯(lián)，并且近期房企開啟新一輪拿地窗口，加上市場供應(yīng)節(jié)奏變化，多方變化合力之下，樓市變局在所難免。
常規(guī)來說，以下三類企業(yè)會積極進(jìn)行土儲，即企業(yè)在本年度前九個月已經(jīng)完成了銷售指標(biāo)、拿地指標(biāo)還沒有完成、融資的錢（項(xiàng)目資金來源也有可能來自銷售回款、集團(tuán)融資等）還沒有用完。以碧桂園為例，該公司2016年初宣布今年將花500億買地，但是以易居研究院的數(shù)據(jù)看來，不過才花了計劃金額的1/4。
2016年1月至11月22日，包括上述五家（融創(chuàng)中國、萬科、綠地集團(tuán)、恒大、保利地產(chǎn)）拿地較多的房企在內(nèi)，買地超過百億的房企有26家之多。
各家房企的土地儲備高下立現(xiàn)，這也與它們的庫存正相關(guān)。相關(guān)媒體此前曾報道過今年三季度房企的庫存情況，一方面房企存貨金額呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，另一方面高周轉(zhuǎn)又帶動了激進(jìn)的土儲策略，導(dǎo)致存貨增加。根據(jù)今年三季度A股上市房企存貨排名情況，存貨規(guī)模超過千億元的房企仍然是6家，分別是萬科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福1307億元以及首開股份1188億元。
激進(jìn)的土儲戰(zhàn)略導(dǎo)致成本增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至11月23日，在出臺調(diào)控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達(dá)到了37家，合計拿地為9108億，合計建筑面積為8066.7萬平米，平均拿地成本為112910元每平米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個城市拿地的平均成本增加高達(dá)42.8%。
然而，市場的變化，房企冷暖自知，高周轉(zhuǎn)或?qū)⒊擅魅拯S花。以上海為例，進(jìn)入4季度后，商品住宅備案交易量大跌，最近一兩周的備案交易量基本上在10萬-12萬平方米左右。9月份之前，基本上在25萬-35萬平方米左右。
張宏偉分析認(rèn)為，如果房企今年買了高價地，兩年之后開始賣（拿了高價地一般不會立即進(jìn)入高周轉(zhuǎn)，市場條件也不允許），在隨后的1-2年銷售周期內(nèi)，或許還能趕上下一輪的資產(chǎn)增值機(jī)會。這也是企業(yè)愿意出手補(bǔ)倉的邏輯，前提是企業(yè)已對項(xiàng)目開發(fā)周期拉長有所認(rèn)知。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，50大城市拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來銷售壓力巨大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也提醒道，有的房企仍寄希望于部分高價地項(xiàng)目后續(xù)伴有的城市規(guī)劃利好，進(jìn)而影響相應(yīng)土地的價值和價格。但如果企業(yè)后續(xù)融資不到位，這些高價地項(xiàng)目潛在的經(jīng)營成本會比較高。
危險信號，頹勢延續(xù)？
中原地產(chǎn)市場研究部分析師盧文曦指出，市場去化節(jié)奏不太好，對于房企來說也并非壞事，土地供需矛盾明顯，意味著未來1-1.5年內(nèi)市場新增供應(yīng)減少，供求關(guān)系決定價格前提下，抓住時機(jī)仍然有機(jī)會出貨。比如近期上海部分10萬元/平方米以上的高端住宅去化增加，上周（11月14日-11月20日）豪宅成交82套，環(huán)比增加115.8%。
然而并非每家房企都能踩準(zhǔn)銷售節(jié)點(diǎn)。市場瞬息萬變。
一個鮮活的案例發(fā)生于長三角地區(qū)城市——無錫：今年5月底開盤的萬科海上傳奇，最低售價1.1萬元/平方米，價格一路飆升，到9月的時候，已賣到2.8萬元/平方米。
萬科是去化能手，在10月2日無錫出臺限購令之后，“海上傳奇”項(xiàng)目降價至1.5萬元/平方米，目前近乎清盤。反觀萬科周邊的競品，例如在無錫最貴樓盤——萬科信成道旁邊的寶能城，最初定價8000元/平方米，由于去化困難，一直封盤，等到9月市場瘋狂的時候，寶能城由于調(diào)價等問題遲遲未能開盤，白白錯失銷售時機(jī)。
萬科信成道另一競品——融科璦頤灣定價策略也有短板，相比萬科信成道一直保持的3.2萬元/平方米均價，融科璦頤灣卻以2.2萬元/平方米一路降至1.6萬元/平方米；中海鳳凰熙城定價1.8萬元/平方米，在萬科海上傳奇突然從2.8萬元/平方米價格高峰降至1.5萬元/平方米的低谷時，只好也隨之降到了1.2萬元/平方米。
無錫市場變化可以看作是一二線城市的縮影。相關(guān)媒體多方了解獲悉，上海多家房企已經(jīng)有意將預(yù)售證申請時間押后，有個別拿了預(yù)售證的高端項(xiàng)目也不想大張旗鼓銷售，希望拖延銷售周期，爭取漲價空間。其中一家房企高管透露，或許明年一季度后期會出現(xiàn)推盤時機(jī)。
多位業(yè)內(nèi)人士也判斷，房企在明年一季度大體上不會有推盤動作。主要由于2017年1月底處于春節(jié)假期，按照往年經(jīng)驗(yàn)，1月下半月至2月初不會有新盤推盤。推盤周期會集中在4月下半月，也就是說，一季度在政策高壓、春節(jié)假期、開盤時間點(diǎn)等因素疊加下，房企基本不會有營銷大動作，屆時甚至?xí)霈F(xiàn)交易量跌至低谷的狀態(tài)。
或招致政策進(jìn)一步打壓？
樓市調(diào)控未停歇，高價地卻頻頻出現(xiàn)，北京某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人將此形容為一場“拉鋸戰(zhàn)”。
“市場有內(nèi)生動力，房價和地價都在供需關(guān)系的驅(qū)使下試圖上漲；政府部門則希望市場平穩(wěn)，所以全面打壓。”該人士向相關(guān)媒體表示，博弈的雙方分別是“看得見的手”和“看不見的手”。
上述人士表示，在本輪政策出臺之初，由于力度較大，市場出現(xiàn)全面降溫。近期土地市場升溫，既有部分城市推地規(guī)模較大的原因，也說明市場正在試探性地回暖。但這可能招致政策的進(jìn)一步打壓。
易居克而瑞認(rèn)為，為了真正達(dá)成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺加碼政策。就土地政策而言，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，不僅是資金來源監(jiān)管將進(jìn)一步加嚴(yán)，類似南京、合肥的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預(yù)政策也可能會在更多城市出現(xiàn)。
張大偉也指出，預(yù)計本次調(diào)控將可能持續(xù)6個月以上。受此影響，高價地的出現(xiàn)頻率將可能降低，市場也會進(jìn)一步降溫。預(yù)計四季度大部分城市的房價都將趨于平穩(wěn)，更多的城市將會出現(xiàn)房價下調(diào)。
