摘要：2016年已步入尾聲，全國樓市也隨著冬天的來臨進入了降溫季。2015年330新政以后，在一系列利好政策的刺激下，大量購房需求涌入市場，全國樓市由冷轉熱，逐步復蘇、升溫，并一直延續到了2016年三季度。

       先揚后抑 兩輪爆發引發政策由局部收緊轉向全面收緊

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，縱觀2016年過去的11個月，全國樓市整體呈現出了先熱后冷、先揚后抑的發展趨勢。樓市政策基本也是先松后緊，并從局部收緊走向了全面收緊。

       政策寬松 一線升溫 首輪爆發

       降準、降息、減稅、信貸放松等諸多普惠式政策的刺激下，2016年一開始全國重點城市樓市就進入了快速升溫狀態，一線城市尤甚，即使是春節也未能暫緩這一趨勢。最終，樓市在3月達到高點，北京二手房交易當月突破3萬套，創下了近三年之最，上海、深圳也是量價齊升，漲勢驚人，樓市出現了今年的爆發。

       一線降溫 二線補漲 政策局部收緊

       一季度后，前期高熱對有效需求的大量消耗使得市場后續開始出現乏力。同時，樓市觸頂引發了市場對政府出手調控的擔憂，上海、深圳也相繼出臺了滬九條、深六條，政策收緊初現端倪，樓市降溫趨勢顯現。北京雖未出臺政策，但環京區域也有所動作，最終，一線城市在二季度開始降溫，房價漲幅明顯收窄，市場心態也有所冷靜。

       不過，以廈門、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市則在此期間接過了一線城市的接力棒，樓市升溫明顯，房價漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢，合肥、廈門等地開始醞釀新政，局部收緊了樓市政策。

       恐慌蔓延 全國普漲 二輪爆發

       就在部分城市局部收緊政策之時，市場心態卻發生了反復。進入二季度，由于擔心政府調控，市場心態原本有所冷靜，房價漲幅也在收窄，但是，幾個月后，購房者發現房價上漲的態勢并未改變，再加上部分城市地王頻出，于是市場心態開始松動，擔心房價會繼續上漲的人們紛紛再次涌入市場，樓市二次爆發就此形成。及至9月，全國樓市再次觸頂，北京二手房交易量也在年內第二次突破3萬套。除北京外，其他重點一二線城市的市場交易量價也再創新高。

       分城施策 首輪調控 樓市降溫

       為穩定樓市、降低熱度、平抑房價，十一前后，全國二十余城密集出臺樓市調控新政，從限購、限貸、土拍供應、市場管理等多維度全面收緊了樓市政策，全國樓市在經歷18個月的增長周期后，在政策全面收緊的市場背景下，開始進入新一輪的降溫周期。北京、深圳等在此輪調控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑，房價由漲幅收窄轉為回落，調控政策立竿見影。

       二輪加碼 聚焦貨幣 降溫擴大

       經過一個月的調控后，因政策力度不一，部分城市的調控效果并未到達預期。于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調控，并將調控聚焦在了貨幣政策之上。由于貨幣政策相比其它政策更加直接、更加有效，可以預見，未來全國樓市還將進一步降溫，除了交易量下滑，還會有更多城市的房價開始下跌。

       土地交易、房屋交易市場火熱 租賃市場相對平穩

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示：地價、房價相互推動之下，過去的一年半時間里，房地產土拍市場、買賣市場持續火爆，租賃市場雖有國家“購租并舉”戰略的支持，熱度卻并未有太大上升，租金漲幅遠不及房價，而租金的投資回報率也持續下降。

       高價地頻現 多地交易量創新高

       從2015年到2016年，全國一二線城市高價地頻出，溢價率不斷攀升。在高地價的推動下，新房市場整體豪宅化趨勢加重，尤其是北上深等一線城市，新建商品住宅越來越高端化，供應結構失調。但在市場大熱的帶動下，2016年全國豪宅以及新房的交易量都有顯著增長，而豪宅交易的增多也在結構上進一步拉升了新房價格。

       二手市場則更為火爆。目前全國一線城市及部分重點二線城市的樓市都已經進入了存量房時代，北京的二手房交易量與新房交易量目前基本維持在2：1到3：1左右。因此，在本輪市場增長周期中，全國多地二手房交易大增，創歷史新高，北京更是僅用9個月就突破了20萬套，超過了2015年全年的交易量。

       租金漲幅縮小 租賃區域向郊區移動

       相比之下，租賃市場則顯得更為平穩。以最典型的北京市場為例，2016年的交易量、租金價格都依舊循著往年淡旺季的規律在起伏漲跌，完全沒有買賣市場的高熱。

       胡景暉表示：事實上，近幾年北京的租金漲幅都不大，始終維持在個位數，遠遠不及房價的漲幅。這主要是因為近遠郊區的交通配套越來越完善，尤其是地鐵。加上豐臺、通州、大興、房山、昌平、順義等區域城市規劃好、建設好，房源越來越多，質量也不差，醫療、教育、生活、娛樂等配套也越來越完善，但租金價格卻相對更低。因此，更多的租賃人群開始選擇這些區域，并拉低了租金的整體價格。

       但租金價格的低漲幅也使得租房相對賣房的投資回報率變得越來越低。偉業我愛我家集團數據顯示，2010年以來，北京的租金年投資回報率持續走低，目前已降至不足1.2%。對近期北京土拍中100%自持當“房東”的開發商來說，如此低的租金回報率將對其前期的經濟測算、產品設計，到中期的運營出租管理，再到后期的資本市場退出，都將帶來巨大挑戰。