摘要：曾記得上一次調 控也就是6年前，彼時的開發商們面臨著政策調整帶來的巨大壓力紛紛尋求轉型，有的選擇了不同的產業，有的則轉向了三四線城市。可以說早期的開發商轉型還是比較成功的，但是隨著大批量的房企趨之若鶩，紛紛將觸角伸向了這里，一度造成庫存積壓，也就是現在的三四線城市的境況。

       今年一二線城市房地產市場異常火爆，不少開發商賺了個盆滿缽滿，在全國去庫存背景下，一二線城市庫存急劇下降，甚至有的城市出現庫存荒問題，深圳、廣州等存銷比降至7個月以下。然而最應該去庫存的三四線城市卻因土地供應過剩、產業基礎薄弱等問題，去庫存壓力有增無減。

       一樣的政策環境，卻不一樣的市場環境。如今，在二次調 控后，加上一線城市土地太貴，又有開發商瞄準了三四線城市，然后這還與五六年前的三四線城市一樣是塊肥肉嗎？

       隨著政策的調正不斷深化，一二線城市市場得到了降溫，根據對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據，11月全國百城住宅平均價格為12938元/㎡，環比漲幅為0.88%，較10月份的1.65%回落0.77個百分點，與9月份的環比漲幅2.83%相比，11月的全國百城房價上漲空間進一步被壓縮，顯示出樓市調 控后，市場熱度明顯降溫。北京、上海、南京等此前上漲較猛的一二線城市，房價漲幅多數回落。

       在監控的全國16個熱點城市中，環比漲幅全都呈現下跌情況，跌幅最小的是南京和天津(均為0.01個百分點)，跌幅最大的是蘇州，達2.66個百分點。房地產作為政策市，任何一個政策的出臺都影響著企業的決策，牽動著購房者的心。所以，房企重新鎖定目標，被一二線城市擠出的資金和購買力，正在將目光聚焦到中國的三四線城市。

       理論上，資金到了哪里，哪里就又將掀起一番熱浪，今年二線城市便是如此，可是這次三四線城市能成為開發商們的避風港嗎？“三四線城市的總量的確是過剩，但是并不意味著沒有市場機會。三四線城市樓市相對穩定，無論是行情好壞都有一定的銷售量，受到政策的影響較小。”祥生集團總裁趙紅衛認為。

       還有不少開發商認為，三四線城市仍然還有較大的市場空間，關鍵在于三四線城市的城鎮化率還比較低，2015年我國的城市化率才56.1%，仍還可以抓住“城市化”這個機遇在三四線拿地干業績。今年7月，三部委發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作，計劃到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，開發商更是抓住了這個機會。

       三四線城市能成為躲避政策調整的突破口嗎？安家新媒體認為，或許伴隨著政策的引導，特色小鎮的未來開發將會呈現一片大好天地，開發商們也可大有作為，然而就怕跟風，甚至流于概念，要知道這次開發商開發特色小鎮很多并不是為了特色小鎮而特色小鎮，多數是為了避風頭的無奈之舉，并不是主觀意識上的積極所為。

       本來像特色小鎮已經不是嚴格意義上的房地產，但是我敢保證仍然會繼續炒作房價。交通銀行首席經濟學家連平12月11日在2016央視財經論壇暨中國上市公司峰上表示，今年房地產市場冷熱不均，未來三四線城市的趨勢也是房價逐步上漲。

       近期，一直堅持深耕三四線城市甚至布局5線城市的碧桂園，在繼恒大、萬科之后，也宣布2016年已實現銷售金額3000億元，同比增長143％，成為第三家進軍3000億元陣營的房企。值得注意的是，由于碧桂園所拿土地以三、四線為主，其總價均維持在一個較低水準，因此其拿下的54宗地塊耗資為190.11億元，在成本上要遠低于萬科與恒大。這或許也給三四線城市的開發商們以信心，但這只是表面，碧桂園深耕三四線城市的時候，別的開發商們去哪了？當你發現人家賺了錢你再來的時候還能喝到湯嗎？

       三四線城市那么多房子還沒有被消化，又來這么多開發商，如果不能有差異化競爭，那未來三四線城市又將是何樣的局面尚不可知，但在這里，已經不是房價漲與跌的問題，哪怕房價跌房子都不一定賣得出去，那么高的庫存是要等“爛掉”嗎？