摘要：以北京為首，上海、廣州、杭州等國內一線城市開始上調房貸利率，這意味著房地產市場的錢袋子兩頭都已經收緊，因為供給端房企融資監管去年開始就已經加強，如今需求端利率也進一步調整，分析認為流動性收緊將是今年房地產市場主基調和最核心影響因素。

       一線城市房貸收緊

       “北京收緊房貸折扣，要求不低于基準利率九折，二套房按揭期限不超過25年”的消息就像一塊石頭投進本不平靜的湖面，引起的反響大了很多。昨天一天，其他一線城市房貸收緊的消息，也紛紛傳來。

       在廣州，郵儲銀行、興業銀行、廣州農商行等多家銀行將首套房優惠利率從8.5折上調到了9折及以上；

       在上海，中小商業銀行為緩解住房貸款余額壓力，鼓勵房貸客戶提前還款，甚至可減免提前還款違約金；

       而在杭州，不僅優惠折扣收縮，優惠貸款審批也變得更難。曾經被認為利率最寬松的郵儲銀行，剛剛上調首套房利率折扣，個貸經理徐海文說:“首套房95折，剛調整了，現在沒辦法，全部都在調整�！�

       目前來看，折扣上調倒還是少數，杭城大多數銀行首套房貸依然可以享受9折優惠，外資銀行的折扣還是在8.2-9折之間。盡管如此，房貸審批越卻來越嚴格，也已經實際影響到了部分成交，杭州城西一家開發企業銷售人員說：“我們有個客戶定了排屋，本來銀行說還有政策可以貸款的，后來等他定了以后，銀行又說不能貸了，說現在政策管得非常嚴。介于可貸款和不可貸款之間，就不能貸了�！�

       商業銀行開始調整信貸

       受到調控政策的影響，部分銀行額度控制越發嚴格。某資深業內人士表示：“按道理一季度應該比較寬裕，但今年感覺有點緊張。我了解下來應該不是額度的問題，而是國家政策導向的問題�！�

       在上海易居研究院副院長楊紅旭看來，這是住房按揭貸款在經歷了去年過快增長之后，今年商業銀行開始調整信貸結構。

       楊紅旭說：“整個2016年，商業銀行的房貸利率折扣可以打到85折，現在大部分都提到了9折左右甚至更高，二套房貸進一步嚴格化。這既反映出商業銀行領會中央調控樓市和央行窗口指導的意圖，又反映出它們為了自身商業利益，提高利率，控制結構�！�

       成交量下滑也很明顯

       除了房貸利率收緊，成交量的下滑也很明顯。某機構發布的數據顯示，上周全國樓市整體上呈現出成交繼續下行態勢，二線城市環比降幅明顯。去年成交量和價格上漲明顯的蘇州、南京、合肥等城市，在嚴格的調控政策之下，成交量下滑尤其明顯。

       比如蘇州，春節連續四天零成交。春節歷來是樓市“淡季”，然而雞年春節尤其冷清，統計數據顯示，7天假期，蘇州商品住宅僅成交12套，為去年春節的一半。一時間，“樓市拐點”一說又甚囂塵上。

       周先生是蘇州工業園區一家房產中介的負責人，2013年到2016年4個春節，因為門店業務繁忙，他都沒有回老家過年，沒想到今年春節，店里的成交量竟然為零：“春節期間我們店里基本沒什么成交，就春節之前我們做了一套新房代理的，二手房基本沒有，現在市場確實不盡人意，正月十五過后再看吧。”

       統計顯示，今年1月，蘇州市區二手房成交延續了去年12月交易下滑的慣性，1月1號到31號共計成交3051套，其中，1月27號到1月30號，連續4天成交為零。價格方面，1月份市區二手住宅均價為每平米22456元，環比上漲約1.5%，但吳江區二手房的價格跌幅卻達到了3%。一直較為堅挺的園區二手房價也出現松動，微跌0.35%。

       將從“量縮價穩”逐步過渡到“量穩價降”

       2017年房地產市場以“清淡”開局，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，房地產交易將從“量縮價穩”逐步過渡到“量穩價降”。

       胡景暉：“目前來看，主要是交易量萎縮和價格橫盤，購房需求沒有以往那么踴躍，有觀望和持幣等待的情緒。業主沒有明顯降價的意愿，但是等到正月十五、二月份以后，原來來市場上積壓的非賣非買的需求被市場交易消化以后，可能市場要重新定價。”

       房地產市場面臨流動性收緊

       從去年下半年開始，房企銀行貸款、債券、信托等多個融資渠道都被收緊，如今需求端的房貸利率也進一步調整，再加上交易量下滑，楊紅旭分析認為，流動性收緊將是今年房地產市場主基調和最核心影響因素。

       楊紅旭說：“開發商的資金主要來自兩個方面，一個是賣房的資金回籠，2017年的樓市交易量會出現下滑，開發企業慢慢會感受到樓市賣得不好了，資金回籠慢了。另外，融資也受到一些管制，包含公司債的發行，拿地的前端融資等也受到監管。隨著市場變化和資金鏈變化，開發商在2017年會越來越感受到資金鏈趨緊。”

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，今年下半年將出現房價回調的局面。

       胡景暉說：“開發商不管是從融資的角度，還是從回款的角度，都會面臨更困難嚴峻的局面。參照以往若干年的經驗，降價銷售或者快進快出可能是開發商的選擇�！�

       央廣短評：從“量縮價穩”到“量穩價降” 房地產市場“清淡”背后不“清淡”

       中央經濟工作會議指出：“房子是用來住的、不是用來炒的”，確定了2017年房地產市場基調。從已召開的地方兩會省市工作報告來看，落實這一定位被提到了前所未有的高度。2017年房地產市場雖然以成交“清淡”開局，但市場“清淡”背后，蘊藏著商品房回歸居住屬性的希望。期待各地能夠綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合本地實際、適應市場規律的調控機制，既抑制房地產泡沫，又防止房價出現大起大落。