摘要：近期，樓市連環調控的組合拳再度升級。繼北京以及部分二線城市收緊個人房貸折扣后，廣州多家銀行已將廣州地區的首套房貸優惠利率從8.5折上調到9折及以上。另外，據各大銀行以及各房地產中介信貸部消息，四大銀行中的建行從本周三起執行首套房貸利率9折，光大銀行也將跟進執行9折利率優惠，而包括郵儲銀行、農商銀行等在內的7家銀行，首貸利率在上周已經升至9折。房地產業內人士估計，受此影響，買家或會放緩入市腳步。

       市場現狀：節后房貸利率折扣迅速收緊

       近期，全國多個熱點城市掀起房貸收緊風潮，一線城市中北京、上海部分銀行的首套房貸款利率率先由8.5折上調至9折或9.5折。據了解，目前北京、廣州、青島、大連、珠海等城市首套房貸的利率全面或部分調整為9折；杭州部分銀行首套房貸利率已提升至9.5折；重慶部分銀行首套房貸調整至基準利率；而在此前已實施利率最低9折的上海和深圳，動向也備受關注。

       從2月第2周開始，廣州就陸續有銀行跟進北京的腳步，將首套房貸優惠利率從8.5折上調到9折及以上。截至2月14日，廣州已經有包括郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、農商銀行、恒生銀行、交通銀行、華潤銀行在內的7家銀行，正式將首套房貸優惠利率上調到9折。同時記者獲悉，光大銀行也從2月15日起，開始執行首套房貸利率9折的政策。

       在貸款條件方面，按揭機構表示目前未有調整，依舊實行“認貸不認房”，即首套房貸款申請條件為“無房無貸”或“有房無貸”，二套房貸款申請條件為“有一套住房貸款”。業內人士表示，當前廣州房貸的審批條件和審批速度不會隨著利率的調整而發生太大變化。

       某房地產網站廣州二手房高級分析師盧佩婷指出，目前全國熱點城市首套房貸利率9折已經形成主旋律，而在廣州，隨著一些銀行將首貸利率折扣收緊，其他銀行陸續跟進的可能性也很大，因此建議近期要貸款的人士盡快向利率折扣較大的銀行落實申請，或者還有可能趕上8.5折的尾班車。

       隨著首套房貸利率折扣的收緊，廣州二套房貸則繼續保持首付7成起、利率1.1倍的節奏。值得注意的是，近日北京還將二套房貸款的最長年限從30年縮短至25年。據了解，目前廣州二套房貸款的年限最長仍能達到30年。對此不少業內人士表示，二套房買家的還款能力較強，縮短貸款年限帶來的影響比較有限。

       200萬元的房子月供增加200元左右

       首套房貸利率從8.5折調整到9折，相信廣大市民最關心的是因此要多付多少房貸。對此，盧佩婷算了一筆賬。

       以在廣州購置一套總價200萬元的房屋為例，首付3成買家需繳納60萬元，剩下的140萬元需進行商業貸款，還款期限為20年，如果不提前還貸，需要還款到2037年2月。采用比較常用的商業貸款等額本息方式，按照銀行首套房利率8.5折優惠，月供約8610元，20年累計還款總額約207萬元，其中需要支付的利息約67萬元。若按照目前銀行最新的首套房利率9折優惠計算，則月供約8789元，20年累計還款總額約211萬元，其中需要支付的利息約71萬元。由此可見，首套房貸利率調整后，采用等額本息法購買200萬的房子貸款20年，房貸利率9折比8.5折，每月月供高出近200元，支付利息約高出近4萬元。

       如果采用等額本金的還款方式，能否節省一些預算呢？同樣以在廣州購置一套總價200萬的房屋為例，首付3成60萬元，剩下的140萬元需要貸款，還款期限20年，如果不提前還貸，需要還款到2037年2月。采用等額本金方式，按照銀行首套房利率8.5折優惠，首月供近10698元（每月遞減：20元），20年累計還款總額近199萬元，其中需要支付的利息近59萬元。若按照銀行首套房利率9折優惠，首月供近10978 元（每月遞減21元），20年累計還款總額近202萬元，其中需要支付的利息近62萬元。由此可見，首套置業者采用等額本金法購買100萬的房子貸款20年，房貸9折利率與8.5折相比，每月月供同樣高出200元左右，而支付利息則高出約3萬元。

       盧佩婷表示，無論是采取等額本息還是等額本金的方式還款，9折利率下所要支付的利息肯定會比8.5折要略高一些。但房貸是分攤計算的，每個月多出200元左右的支出，對于每個家庭的產生影響應該相對來說是不大。因此有計劃在今年置業的人士其實不需要對房貸利率的上浮過于擔心，結合自身家庭的情況，綜合衡量購房需求才是重點。

       買家反應：部分市民暫時打消買房念頭

       得知首套房貸利率提高，最近正在看房的廣州市民張阿姨感到有點意外。她一家三口本來在老城區的單位宿舍住得很習慣，但近幾年隨著年紀增長，爬樓梯很不方便，她和老伴于是想換套大一點的電梯房，一來方便自己出行，二來也為兒子日后成家做準備。張阿姨原本計劃購買一套300萬元左右的電梯房，但張阿姨掐指一算，如果房貸利息提高，不但月供會提高，總共支付的利息也會增加，這讓她暫時打消了買房的念頭。“可能是因為去年的市場太旺了，所以才要把利息折扣收緊，說不定再過一年半載，又會調回來，到時候再買也來得及。”

       去年年底，小王的妻子懷上了身孕。眼看新的家庭成員就要降臨，自己就要當上爸爸，小王一方面是前所未有的欣喜，一方面也感到前所未有的壓力。他們夫妻二人與父母同住，本來就不大的兩房已較擁擠。好在夫妻二人一直省吃儉用存了一點積蓄，再加上父母可以幫助一點，他們計劃春節過后就買套二手房。房貸利率上浮，是買還是不買呢？小王感到分外糾結。然而，經過了這兩天的考慮，小王決定今年還是要把房子買下，“雖然房貸利率漲了，但是如果現在不買，日后房價可能還會上漲，到時候成本說不定會更高。”

       盧佩婷認為，房貸利率的上調必然會引致一批購房者陷入觀望，并影響業主的心態和預期，從而降低樓市的交投熱度，短期內或會刺激成交量出現短暫回落。但從后市來看，由于廣州二手房市場的結構仍以剛性需求為主，所以累積的購房需求早晚還是需要得到釋放，屆時加上前一輪調控效應的顯現，市場又將迎來新的變化。

       業界分析：政府多舉措限制投機性購房

       去年底的中央經濟工作會議指出：“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，要在微觀信貸政策支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，這已經預示著2017年的住房信貸政策將會進一步收緊。目前，隨著北京、天津、廣州等城市陸續收緊房貸，業內人士認為，其他重點調控城市跟進調整房貸政策的可能性很大。

       回顧2016年，廣州的樓市調控政策總體變動微小，政策環境全年維持穩定，今年2月初，廣州樓市經過春節期間的低潮后，節后樓市有所回暖。根據歷史經驗，信貸是決定短期房價的重要因素。2017年剛剛開始，全國各地包括廣州在內的樓市還未全面升溫，房貸政策已提前收緊。盧佩婷分析，一般來說，每年3月樓市都會迎來房產交易的旺季，但今年房貸在旺季之前已經收緊，這在一定程度上顯示出政府今年對樓市調控的決心和力度，預料廣州二手樓市未來會繼續保持平穩運行，不會出現大起大落。

       未來貨幣政策轉向的可能性不大

       央行數據顯示，2016年全國新增的個人住房貸款總額約為4.96萬億元，是2015年的1.86倍。個人住房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%。新增房貸總量是2015年的近2倍。業內人士表示，今年貨幣政策大方位轉向的可能性不高，房貸緊縮，接下來不排除“認房又認貸”。

       易居研究院總監嚴躍進表示，從北京二套房貸政策收緊的動作來看，信號意義極強，即2017年信貸政策總體偏緊。對于廣州房地產市場來說，也會遵循此類邏輯。從全國市場的樓市調控方向看，上半年會延續2016年四季度的調控風格，打擊炒房依然是關鍵。而信貸政策則成為一個最容易調整的領域。

       中原地產首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調并非強制執行，具體各銀行仍然有政策差別，至今依然有個別銀行對優質客戶執行利率最低8.5折的優惠。“信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢下，短期房價調控壓力會加大。”他還認為，這也意味著，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩將是常態。

       方圓地產首席市場分析師鄧浩志也認為，目前的貨幣政策并無轉向的跡象。雖然前幾天有銀行變相“加息”說法，但我國經濟才剛剛有企穩的跡象，一方面保增長任務仍是首要大前提，另一方面經濟去地產之后能否保持增長也有待觀察，在此基礎上貨幣政策就此轉向可能性并不大。央行更多地會采取穩健偏緊的貨幣政策，短期內不太會真正采取加息進行應對。

       房貸要求趨嚴，張大偉判斷，2017年房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸（認房又認貸款，就是指，貸款買房時，只要借款人名下有房或有房貸記錄，都將被界定為二套房或以上）。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還有下跌空間。據悉，目前仍然執行的是認貸不認房，即新的房貸政策不以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。

       開發商反應：2月32盤推新 房企加快節奏

       據某網站數據監控中心統計，廣州2017年2月份預計共32盤推新（含住宅、別墅及商業）：其中，中心城區14盤推新。從區域分布來看，本月城區推新較為分散，天河區以推新4盤拔得頭籌，黃埔與海珠各推新3盤并列第二，荔灣與白云各有兩盤推新，越秀本月無新貨推出。外圍區域共計18盤推新，分布區域較為集中，其中，“東大倉”增城與“廣州城市副中心”南沙齊頭并進，各推新7盤領銜郊外，番禺與花都均推新2盤，從化本月無推新。

       2017年2月廣州32盤推新，與去年同期相比增加幅度較大。

       一家國資房企的營銷總監表示，如今該公司旗下幾個樓盤都堆積了100多套未簽約的單，“之前和客戶談的都是首套房貸利率8.5折，現在變成了9折，還在和銀行交涉”。他還表示，如果不能按照之前的8.5折利率，對于客戶也只能采取“安撫”措施，但目前還沒有客戶因為利率提高而退房。

       無獨有偶，廣州某上市房企在番禺、花都等區域有多個項目，且戶型都是針對首次置業的剛需產品。該企業的副總經理朱先生表示，對番禺的項目不太擔心，因為隨著地鐵交通的利好，很多人買房在番禺自住。但是花都項目今年有3000多套的貨量，首套房貸利率提高，意味著買家月供多了幾百元，自住客會受一定影響。

       有房企表示，房貸利率提高并不是他們最“擔心的”，如果一旦“認房又認貸”，受影響的人群肯定更多。而隨著2、3月推貨高峰逐漸到來，現在最關鍵的是“趕緊出貨”。