摘要：2016年，中國(guó)樓市的圖騰從黑夜無(wú)人亮燈的高樓群，驟然變成了6平米叫賣(mài)天價(jià)的鴿子樓。但從冰封的冷清到燃燒的灼熱，如此跌宕劇情又因?yàn)樽詈笠患尽盁o(wú)形之手”的介入而急速冷卻。

       如果從成交量角度來(lái)解讀，原本就是傳統(tǒng)淡季的春節(jié)假期與調(diào)控效應(yīng)狹路相逢，的確令上海、深圳等明星城市的交易落定在個(gè)位數(shù)。

       節(jié)后人口的陸續(xù)歸來(lái)，并沒(méi)有焐熱重新霜凍的市場(chǎng)，而去年的同一時(shí)段正是上海樓市最瘋狂的節(jié)點(diǎn)。昔日“長(zhǎng)龍”排到大街上、天不亮中介就來(lái)替客戶(hù)領(lǐng)號(hào)的場(chǎng)景如今不復(fù)存在，審稅和過(guò)戶(hù)兩大最能體現(xiàn)“熱度值”的窗口也難掩門(mén)庭冷落的現(xiàn)狀。

       在一個(gè)頗有名氣的房產(chǎn)投資論壇里，2017年以來(lái)，搜索“北上深”幾乎查不到詞條，明星城市中依然有討論人氣的只有價(jià)格處于相對(duì)“洼地”的廣州和重慶，但觀點(diǎn)也不似去年那般全盤(pán)看多，而是出現(xiàn)了涇渭分明的分歧，更多人傾向于保守觀望。

       不過(guò)，中央因城施策的調(diào)控方針終于在節(jié)后收得良效，原本就從壓制過(guò)熱城市中獲得資金導(dǎo)流的三四線城市，則明顯收到了“返鄉(xiāng)潮”的救贖信號(hào)。

       樓市以往的多次調(diào)控，明確受到限購(gòu)沖擊的總是成交量，價(jià)格卻總是漲易跌難。而據(jù)調(diào)查，節(jié)后上海的許多二手房樓盤(pán)罕見(jiàn)地出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)，只是幅度非常有限，勾勒出市場(chǎng)多空膠著的博弈心態(tài)。

       據(jù)一家大型中介的消息，進(jìn)入2月，新天地板塊最具標(biāo)桿性的二手房豪宅盤(pán)翠湖天地雅苑的掛牌價(jià)下跌了約8%；去年因?yàn)椤扒扇ⅰ膘o安區(qū)這位“白富美”而漲了幾倍的閘北大寧板塊，多個(gè)二手房樓盤(pán)都結(jié)束了單邊叫漲的局面，出現(xiàn)了1%～2%的微跌；在“地王”概念推動(dòng)下大放異彩的外環(huán)板塊浦東周浦、寶山顧村，也以房東心理價(jià)下調(diào)2%左右來(lái)回應(yīng)調(diào)控的效果。

       相似情況同樣出現(xiàn)在最先吹響漲價(jià)號(hào)角的深圳樓市。有市場(chǎng)調(diào)研顯示，節(jié)后價(jià)格下調(diào)幅度在1%～5%的二手房房源占比最大，相比節(jié)前三周，除了福田區(qū)以外，其他區(qū)域都出現(xiàn)了報(bào)價(jià)下調(diào)。

       因?yàn)镚20峰會(huì)而一夜躥紅的杭州在春節(jié)期間新房成交量只有7套，和上海、深圳相比，也只是五十步笑百步，節(jié)后開(kāi)工首周的成交量在日均200套的低位游走。隨著調(diào)控效果的逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)也有一些“筍盤(pán)”出現(xiàn)。去年年底引發(fā)上海眾多買(mǎi)手圍觀的未來(lái)科技城板塊的單價(jià)曾直逼3萬(wàn)元，最近有新房卻報(bào)出了單價(jià)2萬(wàn)元的精裝價(jià)格。

       在中央對(duì)“長(zhǎng)三角城市群”的定位中搶走杭州風(fēng)頭的南京則是2016年樓市的另一個(gè)火爆樣本，一度連續(xù)數(shù)月價(jià)格僅排在北上深之后，讓身為一線城市的廣州都自嘆弗如。而一位節(jié)后前去調(diào)研的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士說(shuō)，以他走訪南京市中心新街口 “中介一條街”的結(jié)果看，新掛牌的房源價(jià)格沒(méi)有明顯走低，只是不乏一些著急出手的房子給出了特例性的折扣。

       “這些城市2016年的房屋‘換手率’都很高，這意味著已經(jīng)完成置換的人太多了，而越是充分換手，價(jià)格體系就越穩(wěn)固，現(xiàn)在能有一些下調(diào)已經(jīng)實(shí)屬不易�！鄙鲜鋈耸拷忉尩馈�

       他還分析，對(duì)照2010年底樓市的大手筆調(diào)控來(lái)看，真正的價(jià)格低點(diǎn)其實(shí)是出現(xiàn)在2011年下半年和2012年上半年，整個(gè)調(diào)控效應(yīng)充分顯現(xiàn)的時(shí)間過(guò)程在半年以上，當(dāng)時(shí)大量的房源都出現(xiàn)了10%～20%的調(diào)整幅度。目前樓市的這些微跌應(yīng)該還只是前奏。

       相較而言，因新躋身“長(zhǎng)三角俱樂(lè)部”而價(jià)格暴漲，甚至連無(wú)窗的奇葩戶(hù)型都搶購(gòu)一空的合肥，似乎有些登高跌重。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，合肥市政府服務(wù)直通車(chē)網(wǎng)站近期接到部分業(yè)主投訴，稱(chēng)跌幅最大的蜀山區(qū)房?jī)r(jià)下跌了16%，成為去年明星城市中唯一出現(xiàn)較深度調(diào)整的一位。

       三四線：“返鄉(xiāng)潮”帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)潮

       用“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”來(lái)描述當(dāng)下的房?jī)r(jià)漲跌格局恐怕再合適不過(guò)。由于限購(gòu)效應(yīng)從一線城市蔓延到各大省城，大城市將投資和剛需的資金都擋在門(mén)外，所以一路蕭條的三四線城市迎來(lái)?yè)P(yáng)眉吐氣的時(shí)刻。

       安徽的馬鞍山因?yàn)榈乩砦恢煤臀幕�沿襲的原因，一直在心理認(rèn)同上更靠近南京，如今它也終于從樓市熄火的南京手里接過(guò)了上漲的接力棒。一位在春節(jié)期間回鄉(xiāng)探親的上海知青子女宋語(yǔ)珂說(shuō) ，馬鞍山2017年的開(kāi)局可以用“火爆”來(lái)形容，“年初五本來(lái)是接財(cái)神的日子，結(jié)果中心廣場(chǎng)上都是中介，希望能抓住人們‘返鄉(xiāng)’的機(jī)會(huì)推銷(xiāo)置業(yè)計(jì)劃。”據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，馬鞍山的樓市旺季在2017年年初就已啟動(dòng)，成交量上漲50%以上。

       這種來(lái)自返鄉(xiāng)置業(yè)需求的購(gòu)房者在全國(guó)遍地開(kāi)花。安居客將今年春節(jié)期間的日均訪問(wèn)量同節(jié)前均值進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，不同于一線城市樓市冷清的情況，多個(gè)三線城市在春節(jié)期間樓市訪問(wèn)量不減反增。訪問(wèn)量增幅排前五名的城市均是三線城市，其中，湖北黃岡訪問(wèn)量上漲122%；廣東梅州上漲108%；安徽宿州上漲99%；安徽安慶、江蘇宿遷上漲87%。其他上漲城市還包括廣安、六安、揭陽(yáng)、遂寧、南充等。

       上述城市多數(shù)都是長(zhǎng)三角、珠三角、成渝(臨近成都)和長(zhǎng)江中游(臨近武漢)城市群中距離核心城市較近的小城，明顯受到了大城市資金溢出效應(yīng)的惠澤。

       安居客對(duì)189個(gè)城市進(jìn)行的“返鄉(xiāng)置業(yè)需求調(diào)查”結(jié)果顯示，現(xiàn)居住一線與三四線城市的人群對(duì)于三線城市的住房均有極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)欲望。剛畢業(yè)的大學(xué)生是返鄉(xiāng)置業(yè)的主要人群，45歲以上人群在投資養(yǎng)老的需求推動(dòng)下是返鄉(xiāng)置業(yè)的另一大人群。

       三四線城市去庫(kù)存是2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出的“三去一降一補(bǔ)”五大重點(diǎn)任務(wù)之一，這條主脈絡(luò)貫穿了整個(gè)2016年，但當(dāng)時(shí)面臨的卻是一二線城市快速上漲、三四線依舊乏力的尷尬局面。從今年春節(jié)前后的情況看，在“無(wú)形之手”的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)下，這個(gè)“老大難”問(wèn)題有可能得以解決。

       根據(jù)申萬(wàn)宏源的調(diào)研結(jié)果顯示，三四線部分城市去庫(kù)存周期已明顯縮短。以西南三線城市樣本為例，4年土地供應(yīng)量復(fù)合增速為-39%，目前住宅庫(kù)存去化周期僅在 9 個(gè)月左右。

       樓市資金環(huán)境將冷熱不均

       另一方面，和貨幣現(xiàn)象呈正相關(guān)的樓市，也可能因?yàn)榻衲晷刨J資源的調(diào)整而鼓舞三四線城市蕭條已久的市場(chǎng)。研究院報(bào)告就指出，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊，或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過(guò)補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

       就在2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì) “搶先”調(diào)整規(guī)則，對(duì)私募基金的房地產(chǎn)投資進(jìn)行管控，打響了樓市金融資源重新分配的第一槍。據(jù)悉，該協(xié)會(huì)規(guī)定，如果資管計(jì)劃要投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的，協(xié)會(huì)將暫不予備案，而具體城市包括北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、深圳等16個(gè)，未來(lái)還會(huì)根據(jù)住建部的相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。由此看來(lái)是幾乎將所有去年風(fēng)光無(wú)限的市場(chǎng)一網(wǎng)打盡。

       據(jù)梳理，從2016年8月開(kāi)始，中央就通過(guò)不同手段約束融資渠道，以此來(lái)給過(guò)熱的樓市降溫，包括提高公司債發(fā)行門(mén)檻，嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商申報(bào)土地競(jìng)買(mǎi)的資金來(lái)源等等，而上述16個(gè)城市也被監(jiān)管層多次點(diǎn)評(píng)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在金融環(huán)境收緊的大前提下，再佐以限購(gòu)等手段，這些城市的樓市將在2017年失去活力。

       在消費(fèi)端，銀行的態(tài)度也將很大程度影響到樓市的溫度，而2017年開(kāi)局的一切都預(yù)示著這將是一個(gè)房貸小年。近日北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定的相關(guān)公約被曝出，要求各行執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍，并新增自2月8日起執(zhí)行二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年的內(nèi)容。據(jù)悉，這是住房貸款年限在1999年央行調(diào)整個(gè)人住房貸款期限延長(zhǎng)到30年后的首次回調(diào)。

       隨后，天津也被曝出，招商、中信、浦發(fā)等銀行的首套房貸利率均由原來(lái)的8.5折左右上調(diào)至9折，光大銀行和興業(yè)銀行等上調(diào)至9.5折。1月時(shí)，天津各銀行首套房貸平均利率還是4.14%，位居全國(guó)最低。

       廣州、青島等位列“16個(gè)過(guò)熱城市”的城市亦紛紛跟進(jìn)。上海的一些銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的執(zhí)行利率仍然比較寬松，可以拿到最低8.5折的優(yōu)惠，但是對(duì)于普通客戶(hù)卻出現(xiàn)了私下鼓勵(lì)提前還貸的舉動(dòng)，意味著信貸決策同樣有所收縮。