摘要：3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部等四部門聯合發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。《通知》提出，降低住房貸款期限，暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

       上述通知意味著，北京市樓市調控實施“認房又認貸”，并通過“提首付比，降貸款期限”來適度降低金融杠桿效應。

       就在北京出臺嚴厲的樓市調控舉措之際，多個城市也同步發布了“升級版”的調控政策。3月17日，石家莊、鄭州、廣州相繼發布了樓市調控升級政策，或提高限購門檻，或提升首付比例。3月18日，長沙也發布通知，進一步升級樓市調控。如果算上此前不久公布樓市新政的南京、青島、三亞等地，前后短短不到20天時間，就有十余個地方政府公布了新的樓市調控舉措。

       這是自去年國慶前后多地密集公布樓市調控政策以來，又一輪樓市調控新政的集中亮相。此次調控政策再次升級的背后，是房價在經歷此前調控漲幅趨緩后，近期又有升溫之勢。尤其在北京，部分區域二手房成交價格節節攀升，“天價學區房”的新聞不時見諸報端。北京市住建委在今年3月17日的描述中就坦言，近一個月來，二手房市場漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情又現高漲跡象。

       毫無疑問，部分城市樓市“高燒”不退，甚至朝著泡沫化方向演變，其所暗藏的風險和帶來的沖擊不容忽視。房地產市場體量龐大，一旦泡沫破裂，房價大幅下跌，將帶來廣泛的經濟社會影響。即便泡沫短時間不會破裂，房價的大幅過快上漲，同樣也會帶來諸多隱患，比如引發資源配置扭曲，加劇經濟中現有的結構性矛盾，擠壓居民其他領域的消費支出，進而影響相關實體經濟產業的正常發展，進一步抬升經濟成本、人力成本，加劇當前經濟中的高杠桿問題。

       3月15日，國務院總理李克強在兩會期間答相關媒體問時表示，對于一些不可忽視的風險，我們是高度關注的，發現了會及時處置、靶向治療，不會讓它蔓延。房地產領域的泡沫化風險顯然必須高度關注，需要及時處置。那么，不斷升級的調控政策，該如何做好樓市風險的“靶向治療”？

       做好樓市風險的“靶向治療”，首先要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，遏制熱點城市房價過快上漲。似乎每一輪房價的大幅上漲，都由熱點城市開始向外擴散，都由一線城市蔓延至二三線城市。過去兩年間，深圳、北京、上海、廣州等熱點城市房價率先快速上漲，部分城市房價短期漲幅較大。因此，盡快遏制熱點城市房價的上升勢頭，嚴厲打擊投機性炒房行為，應當是樓市調控的重要目標。值得注意的是，在3月17日《政府工作報告》修訂情況吹風會上，《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀表示，此次在房地產相關方面的政策修改，包括“遏制熱點城市房價過快上漲”、“建立購租并舉的住房制度”等，這些修改都回應了代表、委員提出的意見。毫無疑問，堅持住房居住屬性，遏制房價過快上漲，是“靶向治療”樓市隱患的基本任務。

       其次，要堅持分類調控，因城因地施策，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。“靶向治療”樓市風險，需要一系列手段和措施。一方面，要分類調控、因城因地施策，落實地方政府應對短期房價大幅上漲的主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；另一方面，要著眼長遠，構建“市場+保障”雙軌機制，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。此外，還要健全購租并舉的住房制度，繼續發展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強棚戶區改造力度。

       再次，做好樓市風險的“靶向治療”，更為重要的是引導好資金流向，防止資金“脫實向虛”以及不合理的加杠桿行為，引導資金支持實體經濟。幾乎每一輪房價的上漲，都伴隨著不少投資投機性資金的進入。特別是隨著金融創新的深化以及互聯網金融的發展，各種資金“曲線”而來，在一定程度上成為土地市場火熱、房價高漲的推手。這既形成了資產泡沫風險，又造成資金“脫實向虛”，不利于實體經濟和金融業健康發展。因此，在每一輪樓市調控中，差別化信貸政策始終被認為是最重要的舉措之一。去年底召開的中央經濟工作會議指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。近日，央行逆回購和中期借貸便利（MLF）中標利率均上行10個基點。對此，有分析人士表示，逆回購和MLF中標利率的調整對實體經濟影響更為溫和，而房企的負債率較高，對利率的變動更為敏感，因此相當于“靶向治療”。

       總之，對于當前地區分化、冰火兩重天的樓市而言，既需要調控政策有針對性地“靶向治療”，又需要引導好社會預期，讓各方理性看待樓市的發展走向。