房地產(chǎn)調(diào)控力度高 土地出讓收入大增改革提速
發(fā)布時(shí)間：2017-04-26 來(lái)源：北京青年報(bào) 編輯：于洪碩
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摘要：“取之于民，用之于民”，幫助中低收入群體解決住房問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)是土地收入的主要用途。如果土地收入不能對(duì)解決中低收入群體住房問(wèn)題發(fā)揮重要作用，就很可能反過(guò)來(lái)助長(zhǎng)地方政府繼續(xù)搞“土地財(cái)政”，這對(duì)完善房地產(chǎn)調(diào)控和加快政府自身改革都是很不利的。
最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，今年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓收入合計(jì)為7645.3億元，與2016年同期不到5000億的水平相比，上漲53.3%。其中武漢土地出讓收入居首，超過(guò)700億元，南京、合肥等三個(gè)城市均超過(guò)400億元。
從全國(guó)范圍看，今年房地產(chǎn)調(diào)控力度明顯高于去年，一些城市已經(jīng)從“單限”（限購(gòu)）走向了“三限”（限購(gòu)、限貸、限售），甚至不排除出臺(tái)新的限制手段。但是，50個(gè)重點(diǎn)城市的賣地收入仍然出現(xiàn)了暴增，這一現(xiàn)象頗值得注意，個(gè)中信息耐人尋味。
首先，賣地收入大增顯然與土地供應(yīng)力度加大、供應(yīng)量增加有關(guān)。為了緩解熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)緊張矛盾，國(guó)家有關(guān)部委明確要求增加重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)。不過(guò)，土地供應(yīng)增加不是賣地收入大增的主要原因——土地供應(yīng)力度再大、數(shù)量再多，如果開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的積極性不高，或者說(shuō)購(gòu)買(mǎi)力仍然較弱，賣地收入就不會(huì)有太大變化。現(xiàn)在的情況是，土地上市后要買(mǎi)土地的開(kāi)發(fā)商很多，即便受到政策限制，高溢價(jià)、高單價(jià)地塊出現(xiàn)數(shù)量有所減少，成交總量也有明顯增加。
之所以出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦摺⒛芰?qiáng)的情況，一是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)仍然保持樂(lè)觀情緒，即便調(diào)控力度加大，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也沒(méi)有降低，于是不惜斥巨資競(jìng)爭(zhēng)拿地；二是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”，手中有足夠的資金到市場(chǎng)拿地，而且不怕資金被長(zhǎng)期占?jí)骸３巳ツ晔袌?chǎng)行情好，多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金回籠情況良好，手中握有的資金比較充裕之外，近年來(lái)銀行給開(kāi)發(fā)企業(yè)大肆放款，也讓開(kāi)發(fā)商囊中鼓脹，有底氣參與拿地競(jìng)爭(zhēng)。有銀行的強(qiáng)力支持，有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿地的能力，又有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商擔(dān)心拿地以后出現(xiàn)資金鏈斷裂？就算萬(wàn)一資金鏈斷了，開(kāi)發(fā)商也會(huì)認(rèn)為，最大的風(fēng)險(xiǎn)在銀行身上，與自己關(guān)系不大。
一邊是調(diào)控政策持續(xù)加碼，一邊是開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，賣地收入大幅增加，這讓人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控前景的判斷平添了幾分不確定性。不過(guò)，房地產(chǎn)調(diào)控不能就房?jī)r(jià)說(shuō)房?jī)r(jià)，也不能就調(diào)控說(shuō)調(diào)控，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)不只是由房?jī)r(jià)構(gòu)成，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注住房的結(jié)構(gòu)，特別是保障房和租賃房的供應(yīng)規(guī)模。如果一個(gè)城市保障房和租賃房的比重很低，這個(gè)城市就很難控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，即便控制住了，相當(dāng)部分居民也仍然買(mǎi)不起。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)調(diào)控中至關(guān)重要的一項(xiàng)工作，是要認(rèn)真解決中等收入人群的購(gòu)房問(wèn)題和低收入人群的租房問(wèn)題，即政府通過(guò)怎樣的手段，把提供給中低收入群體的保障房和租賃房解決好。解決好了這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)就完成了一大半，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)和賣地收入的變動(dòng)也就不會(huì)那么敏感了。
熱點(diǎn)城市持續(xù)增加的土地收入，將派做什么用場(chǎng)——還債，投入基礎(chǔ)建設(shè)，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)，還是發(fā)展公共事業(yè)？當(dāng)前和今后一段時(shí)間，幫助中低收入群體解決住房問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)是土地收入的主要用途。“取之于民，用之于民”，既然房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果是由廣大居民促成的，那么從政府出讓土地（以及在商品房買(mǎi)賣諸多環(huán)節(jié)）獲得的收入，也應(yīng)當(dāng)主要用于幫助中低收入群體解決住房問(wèn)題。在這個(gè)問(wèn)題上，決策層、管理層和社會(huì)各界應(yīng)有基本的共識(shí)。如果土地收入不能對(duì)解決中低收入群體住房問(wèn)題發(fā)揮重要作用，就很可能反過(guò)來(lái)助長(zhǎng)地方政府繼續(xù)搞“土地財(cái)政”，這對(duì)完善房地產(chǎn)調(diào)控和加快政府自身改革都是很不利的。
土地出讓收入大增本身沒(méi)有什么問(wèn)題，問(wèn)題可能會(huì)出在土地收入的使用上。解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，就是要通過(guò)對(duì)土地出讓收入的正確把握和使用，推動(dòng)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，改革公共財(cái)政投入和財(cái)政監(jiān)督機(jī)制，把更多的資金、資源用于解決中低收入群體的住房問(wèn)題，用于完善公共服務(wù)結(jié)構(gòu)，提高公共服務(wù)水平。
