摘要：調控層層加碼，樓市逐步降溫。但在一級土地市場，品牌房企拿地積極性不改。5月15日，國家統計局公布的數據顯示，前4月房地產開發企業土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1-3月份提高2.4個百分點；土地成交價款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點。

       從單個房企來看，多家機構數據顯示，在剛剛過去的4月，保利、龍湖等多家房企拿地金額均在100億元以上，其中，碧桂園已連續5個月拿地金額過百億，中海也已連續2個月拿地過百億。

      房企拿地從而增加土地儲備，顯示出對樓市后市的強烈信心。中原地產首席分析師張大偉認為，歸根結底還是錢多，房地產企業資金鏈非常安全。整體看，信貸雖然在逐漸收緊，但收緊后的數據只是逐漸回歸2016年歷史最寬松之前的常態，只是逐漸穩健，而不是趨緊。

      盡管房地產市場利潤率的下滑成為現實，但是房企的競爭仍處于“白熱化”，充足的土地儲備是企業擴張的保證，“多拿地、拿好地”成為房企規模化競爭的關鍵所在。

      房地產投資增速加快

      根據國家統計局數據，1-4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比增長9.3%，增速比1-3月份加快0.2個百分點，其中住宅投資增長10.6%。房屋新開工面積48240萬平方米，同比增長11.1%，其中住宅新開工面積增長17.5%。全國商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅銷售面積增長13.0%。全國商品房銷售額33223億元，同比增長20.1%，其中住宅銷售額增長16.1%。房地產開發企業土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%。4月末，全國商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。

      在一線及熱點二線城市頻頻出臺調控政策的情況下，今年以來房地產開發投資增速依然在加快。對此，國家統計局新聞發言人邢志宏認為，這種現象與去年的延續效應是分不開的。“去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地產市場出現了比較強的景氣局面，很多房地產企業加大了投資力度，很多在建項目仍在進行，投資項目有周期性，一旦開工了以后需要延續一段時間”，因此他表示，目前房地產投資的增長是這種周期的延續。

      此外，邢志宏也指出，投資增加也與土地和房屋的供應情況有關：“房地產現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。”邢志宏表示，房地產投資的增加是在多重原因和背景下出現的，有關其后續走勢情況，統計部門也會進一步觀察。

      前4月多家房企拿地金額過百億

      某研究院的統計顯示，前4月從拿地金額來看，碧桂園和保利繼續穩居前兩位，首開、遠洋晉級前10。另據中原地產的數據顯示，今年前4月，拿地超過百億的房企合計18家。

      以4月份為例，房企拿地熱度掀起了今年以來的小高潮。同策咨詢研究部數據顯示，4月，保利、龍湖、中海、首開、碧桂園、萬科等品牌房企拿地金額均在100億元以上，其中，碧桂園甚至已連續5個月拿地金額過百億。

      調控期是逆市布局的好時機，同策咨詢研究部總監張宏偉表示，調控已進入深水區，樓市周期性下滑開始顯現，在這種狀態下土地價格會越來越理性，很多房企在這個階段都會選擇加速拿地。

      房企拿地熱情高漲，有著多重因素。其中，經歷了2016年這樣的銷售大漲年份之后，多家房企需要積極“補倉”，從而增加土地儲備，以便于后續的房地產開發，這也被認為是最主要的動力之一；其次，在行業競爭加劇的背景下，土地價值更為凸顯。此外，充裕的資金，以及地方政府增加土地供應的環境，也間接促成這波拿地熱。對此，中原地產首席分析師張大偉認為，歸根結底還是錢多，房地產企業資金鏈非常安全。整體看，信貸雖然在逐漸收緊，但收緊后的數據只是逐漸回歸2016年歷史最寬松之前的常態，只是逐漸穩健，而不是趨緊。

      差異化的土地供應

      某研究院監測的50個城市4月份不包括工業用地的土地成交面積環比下降了四分之一，相比去年同期也減少了10%，當前的土地成交規模弱于2010-2013年的水平。而在監管部門對高杠桿資金進行嚴厲管制的大背景下，土地市場相對降溫，溢價率開始收窄。從均值來看，50個城市土地成交平均溢價率為35%，環比減少17個百分點，同比減少27個百分點。

      根據監測數據，房企對土地的激烈爭奪正從大城市向大城市周邊的三線城市轉移。如嘉興成為4月份土地溢價率最高的城市，溢價率達到了近2倍。此外如佛山、大連、青島、溫州、鎮江等城市的溢價率都超過了75%。

      某研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，4月份的土地成交面積有所減少，這與當月的土地供應規模減少有關，隨著國土部門在4月份明確提出土地供應分類調控思路，預計需求強勁的城市土地供應將會增加。

      今年4月6日，住建部和國土部聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

      據某研究院的數據顯示，4月份土地出讓面積最多的幾個城市為北京、鄭州、武漢、成都等，成交面積前10的城市均位于房價較高的熱點一二線城市，合計土地成交面積占50個城市全部成交的六成以上。