摘要：近期，部分一線城市房地產市場上的一系列動作和表現都在表明，市場已經進入了深度調整期，并顯示出強烈的降溫信號。

       信號一：政府發文督促項目盡快入市

       6月27日下午，北京市住建委發布《關于辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》（俗稱“243號文件”）。要求房地產開發商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項目名單。經過梳理，截至3月底，全市共有拿地未開工項目161項1312萬平方米，開工未入市項目228項965萬平方米。

       在嚴厲的房地產市場需求端調控之后，北京把大力增加市場供應放在非常顯著的位置。加快在途項目盡快入市，是北京市今年“317”新政中明確提出的。從3月起，北京市住建委全面啟動了“拿地未開工和開工未入市項目”協調推進工作，全力促進在途商品住宅項目盡早開工、入市，以盡快形成商品住房供應。據北京市房地產協會測算，“拿地未開工和開工未入市項目房源”初步統計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。該政策一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應規模；另一方面，督促這20萬套庫存轉變為實際供應，能穩定和引導市場合理預期。

       信號二：放松預售條件

       據了解，為加快推進清單項目盡早入市，進一步提高房屋供給轉化效率，使之盡早形成市場實際供應，北京市住建委研究決定，凡列入清單的商品住宅項目，開發企業取得一個施工許可后，可以對應辦理兩次預售許可。在申請第二次預售許可時，應同時提交情況說明。已取得過一次預售許可的項目，在2017年年底前可申請辦理第二次預售許可。未取得過預售許可的項目，在2017年年底前取得的預售許可面積超過施工許可總面積50%的，在2018年6月30日之前可申請辦理第二次預售許可。

       業內人士分析認為，以往樓盤在一個施工許可證范圍內的樓棟，有些達到了進度要求，有些沒有達到。如果辦理一個預售證，就只能等著所有樓棟都達到要求。而加速入市的新規中，這些項目取得一個施工許可證后，可以對應辦理兩次預售許可，這就使得一個項目中那些已經具備條件的樓棟，先領取預售許可證，先入市銷售，加速形成市場供應，該項規定代表著北京市住建委實質上放松了預售條件。

       信號三：土地出讓半年已超2016全年

       相比于2016年北京全年土地出讓44宗、成交總金額852億的情況，今年北京市明顯加大了土地供應。

       根據北京市國土資源局官網數據統計得悉，截至6月28日，北京土地市場已成交46宗土地，同比增長119%，上半年成交金額達1006億元，同比增長185%。

       公開數據顯示，前6月北京土地市場供應57宗土地，目前有15宗土地仍在交易進行中，主要位于大興區、平谷區、昌平區等區域，包括5宗居住用地和和10宗綜合用地。

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，這是平抑北京房價的重要舉措之一，與限購、限售等調控措施形成政策配套，“通過改變供求結構，來調整和平穩樓市。

       信號四：二手房網簽不斷下滑

       據偉業我愛我家集團市場研究院提供的一組數據顯示，2017年第24周（6月12日-6月18日），北京二手住宅的網簽量為2039套，環比第23周下降5.8%。七日網簽量分別為406套、377套、389套、334套、443套、52套、38套，全周工作日網簽量都在450套以下。另據亞豪君岳會統計數據顯示，截至6月25日，6月北京商品住宅共實現成交1611套，環比減少22%，同比更是出現53%的減少。

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，面對史無前例的政策調控，無論是新房還是二手房，北京樓市的交易量目前都已跌入谷底，在一系列嚴厲政策的調控下，市場交易量的降溫還會繼續，但降幅將逐步收窄。亞豪機構市場總監郭毅分析，去年開始，商辦類產品已占據樓市半壁江山，純商品住宅成交份額已極度收縮。去年“9·30”新政以及今年“3·17”新政，已然對住宅成交產生了直接影響，北京市場處于進一步收縮當中。

       信號五：業主主動下調掛牌價

       隨著調控深入，北京二手房議價空間也逐漸加大。鏈家周報顯示，3月份以來均價總體處于下降通道中。需求端的降溫使得買方在價格談判中的地位出現明顯上升，議價空間再次刷新2016年以來的最高水平。業主掛牌價降幅擴大，調價中降價占比達到最高。

       根據麥田房產的統計，3月17日至6月11日的在售房源中，業主選擇下調掛牌價的房源占到近六成。下調幅度超過100萬的占5%左右，在這部分降幅較大的房源中，超9成總價都在1000萬元以上。

       隨著政策的持續，人們對市場的預期開始轉變，房價下調的心理也在不斷蔓延，降價開始向中小戶型、普通住宅轉移。在政策的不懈調控之下，房價的回調已經由個案發展成為了趨勢，并讓改善群體從中受益。

       信號六：中介閉店潮再現

       據媒體報道，如果算上因為治理拆墻打洞和違規代理等原因被關停的中介，北京至少已經有幾百家中介關店。

       北京房地產中介行業協會提供的一份房屋中介備案數據顯示，伴隨著去年樓市的火熱，新增備案經紀機構為465家；今年“3·17”新政前，也依然增加了79家。

       在樓市火爆期，中介推波助瀾的行為廣受質疑，并不僅僅是打騷擾電話、貼小廣告那么簡單。5月初北京市住建委披露，由于違規代理“商改住”、炒作“學區房”等原因，520家中介機構及門店被查處，另有138家中介門店自行關停。

       從以上這些北京近期房地產市場上的變化來看，房價出現階段性調整在所難免。在北京樓市的特殊背景下，房企必須在去化和利潤下降兩者之間做出權衡。開發商在相當一段時間內仍舊無法擺脫是否拿證、如何拿證的糾結。