摘要：從上海宣布只租不售到廣州租購同權，再到住建部等9部委下發于《在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等等，一系列大動作都表明租賃時代將成為樓市未來最重要的發展趨勢！不過，上述動作實際上似乎還未具有全國層面的推廣意義。

       但就在今天，新華社在其網站上發表了題為“購租并舉”實現百姓安居夢的文章，給出了一個全國性租賃立法的大消息！

       一、租購同權，將立法明確！

       在新華社的文章中，最重要的一條信息是：住建部將通過立法明確租購同權！

       新華社在文章中是這么說的：

       住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

       先前許多媒體猜測，廣州實行租購同權后，會有許多城市陸續跟進。現在看來，無論其他城市跟不跟隨，一旦住建部立法明確租購同權，全國所有城市都將產生租購同權的效果。

       租賃時代的雛形似乎已定。分析人士指出，未來政府持有的保障房、國企持有的租賃住房的總套數，將達到甚至超過新增住房套數的一半。這意味著，在人口大規模流入、住房矛盾比較集中的大城市，住房將在很大程度回歸“公有制”。

       二、租購同權的意義

       若全國都展開租購同權，將產生什么深遠意義？

       1、從法律層面確立租賃地位

       要想讓租房得到廣泛接受，真正扭轉人們在看待租房和買房之間的偏見，必須得讓人們實打實的看到，租房真的能夠過上和買房一樣的日子。這就要求必須從權益、平等性和居住使用性等方面給出保障。

       而保障的最佳方式是什么？顯然是通過立法的形式，有國家意志為背書，具有強制性，普遍性。

       2、構筑更加平等的社會

       房子身上總被賦予財富屬性或造福效應。房子身上的附著的大量超額權益，沒有房子的人無法享受到；房子產生的社會歧視，比如相親、結婚沒有房產會如何如何，年輕人去租房被擁有房產的人們歧視性的對待等等。

       盡管不能說上述現象的產生都是因為租房和購房之間的不平等，但確實有部分原因是因為租房這種行為的權益遠遠低于購房，租房人自身的權益又常常得不到保障。

       租房傳統上一直是一種較為弱勢的行為，租房人的利益也是相對被社會所忽視的。

       那么，如果我們從立法層面給租房權益、給租房人的權益確立起來，和買房一樣，對于現在的年輕人、未來的年輕人都將是一種極大的鼓勵，也將極大的促進社會的公平。

       3、房價預期實質性扭轉

       暴財經分析：真正讓房價上漲的其實是人們的預期，或者說是人們的觀念。曾有一房地產領域的教授做過實證調研，結果顯示，人們預期房價上漲1%，房價就會上漲0.84%。

       真正想要房價降下來，或者不讓其上漲過快，就必須長期性地扭轉人們對待房子的態度。從住房本身來說，讓租賃房和購房同臺競爭，確立租賃房的地位，會長期改變人們對于房價的上漲預期。

       4、租購同權是大勢所趨

       根據國家統計局的最新統計，全國居民人均住房建筑面積已達40.8平方米。這一指標已接近甚至超過日本等發達國家的水平。這也說明，投機、投資為目的的買房者正日益增多。

       過剩的房子如何充分利用？顯然讓他們進入到租賃市場是最好的選擇。我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右，相較于發達國家市場20%—30%的比例，差距非常大。

       當然，租賃時代，并不是說就不需要購房，不需要買房。只不過今后買房這種行為將更加自主，有能力、有條件就買，而不會成為一種負擔。另外，租房體系建立起來后，將和買房體系一道構筑起不同需求的住房體系，分層次滿足不同人群，真正發揮房子拿來住的目的性。

       5、將加速中國的“人口遷徙”？

       財經作家劉曉博分析，租售同權之后，或將刺激在大城市打拼的“非戶籍家庭”把在老家上學的孩子接過來，還會創造出一大批“教育移民”。這樣，人口的城鎮化會大大提速，大城市對人口的“虹吸效應”會非常強烈。

       如果租售同權成為持續下去，中國城鎮化，將更加確定地變成大城市化、大城市圈化。由此要注意的是，在中西部，以及人口不斷流失的中小城市的房價下跌風險有所增加。

       租售同權是社會進步的表現，也體現了政府控制房價的決心。在這個過程中，會出現一些新的、難以預料的情況。所以，新華社通稿里住建部負責人的表態是“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。

       這里面“逐步”二字，值得我們細細品味。

       三、“租購同權”的四大關鍵點

       自7月17日廣州公布“租購同權”新政以來，關于租購同權的討論就未停過：這些問題的焦點不外乎集中在以下幾方面：

       1、房價是不是要跌了？

       有部分人認為，北上廣深等一線城市房價之所以高企，主要是因為這些城市擁有優質資源，主要包括教育、醫療等。而在過去此類資源基本都跟房子聯系在一起，或者更確切的說是跟房屋的產權結合在一起，也就是說只有買房才能擁有這些優質資源。

       但是新的“租購同權”政策出臺以后，租房也可以享受這些同等的權利了。那么，房價會不會下跌？有專家認為“租購同權”或助漲房租，甚至可能漲房價。當然，最后結果怎么樣，只有時間能夠檢驗。

       2、租金是不是要漲了？

       部分有房者為獲得孩子入學權益，將不得不繼續購買學區房，也就是說，原來的購房需求仍在。與此同時，還增加了租房需求，原來無法擁有學區房的，入學無門的家庭，有了租學區房的需求，可以預見，房租將大幅提升。

       3、會讓學區房貶值嗎？

       租購同權方案不能增加學區房的供給，至少不能大量增加。來看需求，昂貴的學區房，原本的購買者往往經濟實力比較強。財經專欄作家葉檀認為，如果不能增加學區房的供給，教育資源的稀缺沒有改變，在這種情況下，學區房的房價不會下跌，租金反而會上升。

       4、會帶來教育平權嗎？

       中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策其實并非新政策，實際在過去的全國房地產市場發展中，租賃是可以就近入學的。租賃的就近入學，并不能保證優質學區入學，從過去政策看，廣州的政策其實并無新意，租房也是可以上學的，只是前提是學區有余量的情況下，租戶才可以上學，而且是如果學區房，租戶上優質學校的可能性并不存在。

       四、“租購同權”會讓哪些人受益

       如今，租購同權或將上升為立法層面，后續或有更多城市加入租賃市場中來。那么，“租購同權”到底會讓哪些人受益？

       １、高素質人才

       在北上深一線城市，有多少懷揣夢想的北漂、滬飄，因為無法給孩子一個好的教育資源而愁腸百結吃睡不寧，最后只能逃離！一旦租房和買房具有同等的受教育權利，這對高素質人才的吸納將會產生多么大的影響！

       ２、租賃行業及其從業人員

       據鏈家研究院數據，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

       長期來看，“租購同權”如果能得到有效實施，對于租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩定租金回報率意義重大。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了？

       ３、包租婆/公

       租金是不是又要漲了？有專家指出：房租收入比在25%-30%處于可以承受的范圍之內。按照2016年全國應屆畢業生的平均薪酬來算，房租收入比遠超過了這一范圍：北京約為44.8%，上海約為41.8%，深圳約為41.7%，也就是說，應屆畢業生將近一半的工資收入都要用來支付房租！

       一線城市的租房成本本就不低，而且這一數字還在逐年攀升。如果是，那包租婆/公們就準備好數錢吧，數累了就去睡覺，睡著了還能笑出聲。

       ４、商業物業運營商

       據國家統計局發布的數據顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業營業用房待售面積15838 萬平方米，同比增加8%，商業地產庫存問題正逐漸凸顯。

       新政規定，商業用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤活商業用房存量，又可以給租賃市場提供更多的房源。這會緩解當前商業地產中廣泛存在的創新焦慮癥嗎？

       5、創新型房企

       隨著地價越來越高，傳統地產業務利潤天花板日顯，房企們躺著掙錢的日子已經一去不復返了。謀求新的贏利點和創新業務已經成為房企的一致訴求。

       此次新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來一些清新的涼意。不管是已經在做的租購并舉，還是收并購或參股長租公寓企業，創新思維的房企都可以從中尋求新的發展空間。

       還有一點，長期以來，我國租房市場不規范，存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現象。租購同權立法或有望通過法治手段遏制各種租房亂象，而這對廣大租房一族來說都是莫大的福音。

       如果租購同權能夠通過立法的形式，在全國范圍內推廣開來，那么樓市將發生真正意義上的顛覆性效果，尤其對于人們買房的觀念將有實質性的沖擊。

       當然，對于北京、上海等一線城市和一些人口流量大的二線城市來說，人口和優質資源之間的矛盾可能會一直存在。因此除了發展租賃住房以外，讓教育、醫療等稀缺資源變得不稀缺，把好的資源分散來開或許同樣重要。