摘要：自2016年以來，樓市調(diào)控政策密集出臺，但這并沒有影響今年上半年房企利潤的大幅增長。近期已有近百家上市房企陸續(xù)公布半年報，凈利潤呈兩位數(shù)增長的房企并不少見。今年以來，樓市調(diào)控新政仍在不停下發(fā)，擁有“美好現(xiàn)在”的房企們能否擁有“美好未來”呢？

　　調(diào)控效應(yīng)滯后 房企業(yè)績?nèi)匀�線飄紅

　　一邊是樓市調(diào)控政策頻頻出臺，一邊是房企利潤全線飄紅。近百家上市房企發(fā)布的半年報業(yè)績顯示，超7成房企的凈利潤明顯上漲，上市房企的平均凈利潤率再次站穩(wěn)兩位數(shù)。

　　統(tǒng)計顯示，已公布半年報的80家房地產(chǎn)A股上市公司合計實(shí)現(xiàn)營收3202億元，凈利潤達(dá)到367.2億元，凈利率達(dá)到11.5%，與2016年上半年78家房企實(shí)現(xiàn)的凈利率9.8%相比，增長近2個百分點(diǎn)。部分上市房企的凈利潤增速甚至超過30%。其中，萬科A凈利潤同比增長36.47%，華夏幸福同比增長35.65%，新城控股同比增長33.66%。

　　在港上市的部分房企盈利能力更加驚人。其中，保利置業(yè)中期盈利6.29億港元，較去年同期增長973.1%；融創(chuàng)中國半年毛利潤同比大增80%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在調(diào)控重壓之下，房企業(yè)績?nèi)匀伙h紅，或源于三方面的原因。一是時間滯后的原因，很多房產(chǎn)銷量實(shí)際上是在去年下半年實(shí)現(xiàn)的，但結(jié)算體現(xiàn)在今年上半年，所以盈利水平才提高很多。二是三四線城市布局較多的房企，往往銷售業(yè)績也表現(xiàn)不錯。三是調(diào)控效應(yīng)滯后，往往調(diào)控的時候反而會加速一波購房需求的釋放。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，雖然樓市調(diào)控重壓，但房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)依然樂觀。過去2年多樓市火爆，2017年因此成為房企銷售業(yè)績與利潤上漲最快的一年。

　　調(diào)控進(jìn)行時 一線城市房企業(yè)績已現(xiàn)回落

　　房企整體銷售數(shù)據(jù)升溫，多家房企在完成年度過半銷售目標(biāo)后，紛紛調(diào)高全年銷售目標(biāo)。碧桂園已將全年銷售目標(biāo)由4000億元上調(diào)至5000億元，上調(diào)幅度達(dá)25%。

　　富力地產(chǎn)也表示，將全年協(xié)議銷售目標(biāo)提升至800億元，比此前宣布的銷售目標(biāo)730億元上調(diào)9.59%。龍湖地產(chǎn)也宣布，前七個月已完成1030億元銷售額，距離原定的1100億元目標(biāo)僅一步之遙，因此將全年銷售目標(biāo)上調(diào)至1500億元，上調(diào)幅度達(dá)36.36%。

　　調(diào)控政策的效果不斷顯現(xiàn)，上市房企卻紛紛大幅上調(diào)全年的銷售目標(biāo)，新目標(biāo)真能實(shí)現(xiàn)嗎？各家房企銷售數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控影響已逐漸顯現(xiàn)，碧桂園、萬科等多家房企的銷售業(yè)績已在7月份出現(xiàn)明顯回落。不少房企紛紛表示，對下半年房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度，不認(rèn)為下半年會延續(xù)上半年的銷售增速。

　　張大偉認(rèn)為，房企之間的分化非常明顯，個別立足核心城市的上市房企的營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)“雙下調(diào)”，特別是立足北京、上海等一線城市的房企，受樓市調(diào)控政策的影響更為明顯。

　　嚴(yán)躍進(jìn)卻認(rèn)為，房企銷售目標(biāo)的調(diào)整已經(jīng)反映了調(diào)控的因素。另外，調(diào)控本身更多是為了穩(wěn)定房價，如果房產(chǎn)交易持續(xù)低迷，不排除部分城市的調(diào)控政策會出現(xiàn)松動。

　　兩極分化 資金鏈風(fēng)險在積累

　　與往年不同，今年樓市除了要面對不斷加碼的調(diào)控政策外，還要面對樓市格局調(diào)整新政的接踵而來。自2016年底至今，各地已出臺包括自持地塊、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、集體用地等多項新政，促進(jìn)了租房市場發(fā)展。

　　“今年最大的變化就是租賃政策的出臺。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)房企勢必會積極參與租賃市場，這對房企的經(jīng)營模式勢必產(chǎn)生較大影響。

　　新政對房企的影響有多大？一位業(yè)內(nèi)人士直言，“政府部門配套辦法并沒有下發(fā)，房企自身也沒有具體規(guī)劃。未來如何發(fā)展還是未知之?dāng)?shù)。”

　　“增加現(xiàn)金流和降低融資成本，是對抗市場下行風(fēng)險的利器。”張大偉認(rèn)為，各種融資渠道壓力逐漸增加，房企的資金鏈風(fēng)險在逐漸積累，行業(yè)將現(xiàn)兩極分化，在品牌、布局、資源、開發(fā)能力等方面具有優(yōu)勢的房企，可通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備，多元化布局。