摘要：上周，豪宅云集的孫河板塊又一地塊成功出讓，有業內人士計算，該地塊可對外銷售的住宅樓面價約6.9萬元/平方米，已超過該地塊68245元/平方米的限制銷售均價。“面粉貴過面包”在北京樓市并不是什么新鮮事，不過以前的對比對象都是地塊周邊的二手房，而純住宅樓面價超過限售價卻是頭一遭。表明看上去“穩賠不賺”的買賣，開發商為何還要爭著做？限售價的地塊集中入市，會如何影響未來北京樓市的走向？購房人未來又會在這類土地上買到怎樣的房子？雖然類似地塊上的產品還沒有入市先例，但從目前的市場仍可窺知一二。

       樓面價、市場價均高過限售價

       作為北京少有的純低密度板塊，孫河板塊近幾年已成為北京高端項目的聚集地。此前孫河板塊推出的每塊土地，都會吸引大批開發商參與競拍，即使在越來越嚴苛的土地出讓條件之下，孫河地塊仍然受寵。

       今年5月，在擊敗了其他9家房企及聯合體的情況下，中糧天恒旭輝聯合體45.75億元摘得朝陽區孫河地塊，溢價率31%，住宅部分折合樓面價51250元/平方米，未來銷售均價不超過67516元/平方米，且最高銷售單價不得超過70892元/平方米。

       上周，孫河又一地塊進行拍賣，這次競拍吸引了萬科+平安+金科+雅居樂、中海、天恒+遠洋+中糧、金融街、金地、首開+保利+富力、石榴、金茂、吉林天茂+招商、泰禾等10家房企及聯合體，最終泰禾集團旗下子公司以59.6億元的價格和36%的自持比例、溢價率49%的代價取得該地塊，與今年出讓的其他住宅土地一樣，該地塊對于未來銷售價格進行了限定，根據掛牌公告，地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米，且最高銷售單價不得超過71657元/平方米。

       據中原地產首席分析師張大偉測算，該地塊中有2400平方米的托幼用地，還有9350平方米的社區綜合服務用地，實際商品房住宅面積只有97264平方米，考慮到配建部分成本、自持部分的價值，該地塊可銷售的商品房折合樓面價約6.9萬元/平方米。

       由此可見，此地塊推算的樓面價格已經超過了地塊限售均價，這樣很多關注樓市的人大呼看不懂。另外，據中原地產市場研究中心統計，孫河區域內2017年簽約項目主要集中在首開瑯樾與景粼原著兩大項目，年內合計簽約約150套商品房住宅，占北京全市大約1%比例，簽約價格均在洋房7萬元/平方米左右。別墅類在8萬至9萬/平方米左右。

       純高端板塊將有低價小戶型？

       低于樓面價和市場價的限售價只是孫河地塊引發高度關注的原因之一，今年孫河入市的兩塊地均與其他住宅地塊一樣，采取了限定商品住房銷售價格，設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時轉為競報企業自持商品住房面積比例的土拍新形式，同時出讓文件都要求地塊中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上。泰禾拿下的地塊還同時規定了商品房銷售取得不動產權證明或契稅憑證后5年不得銷售。

       作為近幾年北京高端項目的集中地，孫河板塊一直是別墅、大戶型洋房產品的天下。從最初進入板塊的泰禾北京院子、龍湖雙瓏原著，再到近期熱銷的景粼原著，孫河板塊幾乎找不到低總價小戶型產品的蹤影。以景粼原著為例，項目目前在售產品主要包括疊拼、合院、雙拼三種類型，公開報價分別為2000萬元/套起、3000萬至4000萬元/套和6000萬元/套。

       相關媒體網上查找發現，孫河板塊目前在售的二手房同樣找不到小戶型，僅有的七套房源分別屬于泰禾北京院子和龍湖雙瓏原著，總價則要1800萬元起。

       從未有過小戶型的孫河板塊迎來了“70/90”政策限定下的地塊，而且地塊容積率都接近別墅，除了地產業內人士對此地塊給予了高度關注，不少購房者也瞄上了這里。有購房人就表示，一直看好孫河板塊的居住條件和未來發展，已經把這兩個未來入市的孫河項目加入了自己購房的關注列表，90平方米，按照最高售價計算，總價也在650萬以內，而且有了限價的規定，也不怕等待過程中房價的上漲。不過，對于這些地塊上實際呈現的產品形態，購房人知之甚少，一塊土地上，自持部分、受“70/90”限制的部分、剩余部分三分天下，一魚三吃，開發商會如何料理？

       依靠地下空間做文章 考驗開發商創新能力

       購房人思考限售價的地塊未來會有什么樣的產品和自己買不買得到的問題，而開發商要首先思考的是如何通過這樣的地塊盈利。

       以泰禾剛拿下的孫河地塊為例，考慮到配建、自持等成本后折合的樓面價已經超過了限售均價，看上去再怎么控制成本，也無法盈利，拍下這樣的地就是一門“穩賠不賺”的生意。

       那為什么還有那么多開發商積極競拍這類土地呢？對此，業內人士幾乎給出了同樣的答案，從地下尋找。張大偉透露，從地塊本身看，限價導致地面以上部分銷售難度很小，僅1.1的低容積率使得地下價值較大。開發商能接受樓面價超過限價的主要原因是因為地下等配建價值在計算容積率的部分不體現。地下面積超出出讓要求后，只要補交一部分土地出讓金即可。以孫河一宗已經入市的地塊為例，土地出讓合計的規劃地上計容面積為15萬平方米左右，最后的合計總規劃建筑面積達到了19.19萬平方米。

       亞豪機構市場總監郭毅則指出，從企業經營的角度來說，創造利潤是首位，在創造利潤基礎上，才是其他諸如市場占位、品牌形象的訴求，但如果不能創造利潤，其他都是零。當地上空間的價值被限定，開發商只能通過開發地下空間來尋求突破，而開發這類產品主要考驗的是開發商產品研發和創新的能力。

       事實上，利用地下空間創造利潤同時吸引購房人在北京樓市早有先例，有購房人今年購買昌平某項目時就與開發商簽訂了兩份合同，將房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅，地下部分簽的是倉儲銷售合同，合同面積80平方米左右，而實際使用面積則有180平方米。不過，這類操作以往多是出現在疊拼、類別墅等大戶型產品上，90平方米以下的小戶型如何操作，市場還沒有先例。

       相關媒體發現，從泰禾集團在上海最新發布的“小院系”產品上，或許可以找到些端倪。泰禾杭州一項目設計的85平方米戶型，做出了4個臥室、4個衛生間，還有3個廳、3個院、2個車位，而且，南向面寬約7.8米。

       張大偉表示，雖然土地供應量大幅提升，但房企搶到優質住宅用地的難度并沒有減少，房企搶地依然激烈，最后所有企業的競爭在地上計容部分已經失去意義，競爭白熱化到地下部分。郭毅也指出，開發商在地下空間上做的文章，不僅會體現在大戶型上，部分項目未來在“70/90”政策內的小戶型產品，也會以地下空間的形式來增加產品的附加值，創造利潤。