摘要：作為中國房地產行業中的標桿性企業，萬科的影響力不言而喻。萬科對于樓市的看法也被不少人奉為洞悉行業走向的寶典。在11月7日萬科的月度經營數據電話會議上，萬科不僅披露了自身的經營數據，還對明年的房地產市場做了分析判斷。相關媒體整理出萬科的主要觀點，并附上業內人士的解讀，為你分析明年的樓市走勢，做一個參考。

       萬科：明年是房地產小年

       2015年下半年以來，樓市走出調整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。不過，隨著調控政策的持續加壓，目前房價暴漲的局面基本得到控制，甚至一些熱點地區的房價也出現了松動的痕跡。11月14日國家統計局發布的數據顯示，今年前10月，全國房地產開發投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。

       調控下明年的樓市會怎樣走，萬科的判斷是：會進入小年。

       萬科的觀點：

       1、明年房地產銷售可能會出現整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。

       2、不同城市分化會很明顯，一二線城市房價難以上升，因為經過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調控，增長會有限。但是繼續下調的風險也不存在，因為調整從2016年第四季度就開始了，持續很久了。

       3、三四線城市也要分開看，在核心城市周邊，本身基礎設施在改善，有新的流動人口進入的城市，市場會相對穩定。成交量明顯下降的三四線城市，房價有下跌的壓力。

       華爾街見聞專欄作家朱文策分析表示：

       明年的市場，首先，今年暴漲的三四線城市一定會迎來小年，這是比較確定的，我之前一再談到投資三四線城市要規避，也是這個道理，再好的市場也不會天天漲。其次，我個人認為，北上深明年不會是小年，市場會出現復蘇。尤其是一線城市的豪宅，依然存在整體性的被低估。比如在深圳，深圳灣沿線的豪宅，在這種調整市里，依然上漲了10%以上，體現出了很強的抗跌性。而環一線+二線，是小年的可能性更大。整體上說，房地產買賣不存在什么趨勢性的機會。但如果看多一線城市的長期發展，那么，這是很好的進行長線布局的機會。

       萬科：調控政策將持續

       今年以來，房地產調控政策一再加碼，從限購、限售到大力發展房屋租賃市場，暴漲的房價終于被抑制。但是坊間有說法稱每一次的樓市調控均為下一次的報復性上漲埋下伏筆，那么明年的調控政策會放松嗎？萬科的回答是：相信政策會持續，放松的可能性很小。

       政策收緊也體現在購房杠桿的下降，萬科的數據顯示，去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

       中國房地產行業四強爭霸

       2014年，相關媒體曾刊登了一篇署名為萬科總裁郁亮的文章，名為《我國樓市進入白銀時代》。從此“白銀時代”成為房地產行業的熱詞，不過，近日“白銀時代”的說法卻遭到融創中國董事長孫宏斌“怒懟”，孫宏斌認為這是鉆石時代。“誰的鉆石時代呢？大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。小公司都沒了，這個時代就結束了。我覺得房地產的上半場還會持續5年、10年。這是我說的中國房地產市場的上半場，我們一直是引領者�！睂O宏斌說。

       多年來，萬科一直占據著中國房地產行業帶頭大哥的位置，不過根據新浪樂居發布的數據顯示，2016年恒大在銷售金額和銷售面積上均完成了對萬科的超越。加上來勢洶洶的融創和碧桂園，業內預計未來將形成四強爭霸的局面。

       萬科的數據顯示：

       1、今年前10月萬科銷售均價為14800元/平方米。

       2、萬科的項目，從銷售面積來看，在一線占比10%-15%之間，在二線占比60%，三四線占比25%不到；從金額來看，一二線占比更高，90%以上。投資基本上也是這樣的水平。

       3、萬科第三季度新增的項目超過銷售規模，超過第一和第二季度的總和，包括10月份仍新增了500多萬方，超過銷售面積近一倍。未來總的可結算資源約1.35億平方米，大約7000萬方在建（其中有4200萬方已售，未來可結算）。

       4、今年一二線城市成交量跌了30%、40%，萬科成交量前10個月差不多還漲了25%。

朱文策分析稱，

       萬科今年的銷售額大約可以達到5200億左右。明年有可能達到的銷售額會在6000億左右（盡管萬科不設銷售目標，但實際有這樣的條件達到這個規模），這個規�？赡軙�繼續低于碧桂園，但是超過了恒大前幾日引進第三輪戰投時公布的計劃的——恒大前幾日公布2018-2020年的銷售目標分別為：5000億、5800億級6200億。不過，設想恒大定的目標是保守的，它也有可能實現更大的銷售規模。