摘要：現在買賣二手房都存在著一定的風險，所以大家在交易的時候一定要小心謹慎，下面就是小編帶來的二手房交易的16個陷阱及破解之道。

       1、虛假房源，吸引客戶

       你會在網上看到很多戶型完美，裝修經典，價格超低的二手房，只要你電話打過去，不是剛賣掉，就是房東各種原因最近看房不方便。中介的最終目的搞到你的電話，后續給你推銷其他房源。

       破解之道：不要傻傻等待了，按照你既定的買房計劃繼續看房吧。

       2、影帝眾多，人山人海，排隊看房，誘你入坑

       一般中介會把意向客戶約到同一時間看房，里面還有中介影帝們。人為造成房子很搶手的假象。再加上專業演員添油加醋的夸大房屋功能的各種忽悠。在中介自導自演的搶房大片中，一般人很容易失去理智，甚至在房屋質量沒有仔細看，沒有砍價的情況下就急于下定金，簽合同。

       破解之道：堅持自己價格底線，堅持自己選房標準。不要人云亦云。冷靜，理智。

       3、看房后，中介打電話讓你盡快定房

       我有同事客戶已經在店里談價錢了，很快就簽合同了。房東說看房的太多了，今天不簽估計明天就漲價了。傳達給你一個現在、立刻、馬上你不簽合同不是沒有房、就是漲價了的信息。

       破解之道：這是中介給你制造的假象，堅持自己的判斷，理性對待。

       4、現在報價，就是房東底價

       為了更好的促成交易，一般中介報價會比房東報價高幾個百分點，留有一定議價空間，如果你輕信中介所說的現在報的價格就是房東底價，有可能交上萬的智商稅哦。

       破解之道：給中介打交道盡量表現你是老司機，別讓他感覺到你是小白，很容易被忽悠。沒有不能砍價的房子。即使是真實底價，見面之后簽合同之前還要全力以赴的砍價，砍價。如何砍價可問度娘。

       5、隔離談價，各個擊破

       一般中介談價格時候，會讓買方賣房分開談，暫時不讓彼此面談價格。等買賣雙方價格差不多了，在面談簽約。賣房要150萬，中介會給買方說賣方要160萬，買房出140萬，中介會給賣方說出130萬。誰信中介的話誰就會被坑，你們誤認為中介說的價格就是對方的真實價位。

       破解之道：堅持自己價格底線不加價，見面談價。

       6、隱瞞目前的限購，銀行貸款，稅收等政策

       破解之道：買房這等大事情，自己一定提前做好目前限購政策，信貸政策，稅收政策等功課。尤其是稅收，契稅滿不滿兩年？房屋有沒有營業稅？營業稅的計算標準是首次購房價稍微上浮點？還是目前稅務系統報稅指導價？房屋有沒有個稅？是否符合滿五唯一免個稅的條件？如何免個稅？交契稅日期是2015年1月1號之前還是之后？當地市場部分區域稅務部門差額個稅以2015年1月1號為分界線（如鄭州）。之前交的契稅在二手房過戶時，按稅務系統報稅指導價一個點收取，之后交的，按差額百分之二十。記住哦是按稅務系統報稅指導價，不是賣方申報價。有的一套房子10多萬甚至更多的個稅。個別繼承房屋個稅更是高的離譜。

       7、學區房，地鐵房，拆遷房

       在部分中介描述中距離學校3公里都是學區房，距離地鐵口3公里都是地鐵房。舊房子都是準拆遷房。甚至還人為的編造些毫無根據的城市規劃。

       破解之道：學區房必須通過自己去教育部門網站或者去學校考察核實，了解他們招生政策，區分學區房，學位房。更不能盲目聽信中介，耽誤孩子上學的大事。未來的地鐵房，拆遷房自己可以去政府網站看看城市規劃。

       8、涉法，涉訴等糾紛房產

       破解之道：簽合同之前要求三方去房屋管理部門查詢房屋產權信息。房屋貸款抵押，糾紛涉及法院查封凍結等信息都能一一查到。

       9、限購過戶手續虛假承諾

       如補社保，補個稅，遷戶口，強網簽，過戶，刪除不良信貸，二套變首套，避稅等虛假承若。

       破解之道：請擦亮你的眼睛，謹慎相信。極少數高人在特定條件下可以做到，你確定你遇到的是嗎？

       10、虛構收費項目，套路眾多

       虛構稅費，報稅有報稅手續費。貸款有貸款手續費，包裝費，抵押費。評估費等各種費用動輒上萬。

       破解之道：去辦銀行貸款的你注意到了嗎？很多銀行有幾個大字赫然提醒，本行不收貸款客戶任何費用。交稅也沒有報稅手續費。知道真實情況的你，該足夠的勇氣和底氣給中介砍砍價。對亂收費說不。

       11、中介費全額收取，當日必交

       簽合同就收中介費還不打折，簽合同只是中介工作剛開始，還有大量后續工作在后面的。為什么簽合同就收中介費，中介擔心買賣雙方違約及各種原因導致的合同履行不了。提前把中介費裝進腰包。

       破解之道：看好房子了，雙方價格基本談好了，記住付定金以前，重要事情說三遍，提出中介費打折或者分期支付的要求，結合第10條揮出你的大刀砍，砍，砍。達不到你的預期你要擺出馬上走人的腔調來。讓中介感覺到你是老司機，有能力跳單，你有很多辦法達到你的目的。多年的經驗告訴我，絕大多數中介會挽留你的。

       12、房價上漲期，房東違約

       破解之道：在查詢房屋產權信息無異議后，多交定金。違約金約定為總房價百分之二十。堅持簽了合同就辦理物業交割手續。構成對房屋實際控制權。占據法律，道德制高點。讓房東不想、不敢、不能違約。盯死中介加快房屋交易流程各個環節的快速辦理，迅速網簽過戶。必要時某些環節可塞紅包，發小錢辦大事。

       13、限購，限貸，停貸等政策性風險

       限購、限貸已經司空見慣了，有的城市已經實施，有的即將實施。部分區域甚至停貸也有可能。

       破解之道：簽合同時，一定追加書面補充免責條款，因國家政策原因導致的限購、限貸、停貸等導致的合同無法繼續履行，三方免責，互不承擔違約責任，定金及各種費用當日還返。

       14、二手房買賣合同陷阱

       破解之道：簽合同之前調產權信息，核實房屋產權是夫妻共有還是單獨所有？土地年限及性質？建筑年代？竣工年代？房屋本身的樓層、戶型、朝向等基本交易信息。交易金額，交易方式，按揭房中預約解壓，解壓，領他項權證，注銷，網簽，過戶，抵押，物業交割時間，如按揭交易，銀行面簽貸款時間等各種交易環節的相應的辦理完畢時間及違約責任必須在合同中體現。仔細通讀合同，對格式合同，條款不明白之處。主動要求解釋，拒簽霸王條款，必要時對霸王條款給予刪除，賣房委托人代簽，有沒有委托書？何時房屋所有權人追認簽字？夫妻共有一方簽字，另一方何時追認簽字？購買人及代理人簽合同的區別及位置？免責條款的追加，稅費的承擔，違約責任，交易過程中房產被查封如何解決？等等問題全部寫到合同上。以避免遺留法律風險。

       15、二手房交易過程中，墊資解壓所需的資金利息誰出？

       破解之道：堅決讓房東出。

       16、房子銀行評估價就是成交價

       房子銀行評估價一般低于實際成交價，銀行及評估公司主要參考房齡，房屋結構、位置、土地年限，目前市場均價等因素給出一個區間價位。記住是區間價位。每個銀行區間價位有一定差別。

       破解之道：合同免責條款加上，房屋評估價達不到成交價，三方解除合同，互不承擔違約責任。定金及中介費當日還返。中介看在中介費的份上，也會給你想辦法操作，即使達不到成交價也不會差太多。你正常首付的目標基本達成。