摘要：近兩個月以來，金融機構和房地產行業監管政策的疊加效應在市場上逐步凸顯。11月，國家監管部門再次開會強調要堅持調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調控政策的連續性、穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現大起大落。

       上海易居研究院近期發布的報告則顯示，今年11月，50個城市新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%，自今年3月以來，連續9個月同比下滑。而中國指數研究院、中原地產的監測亦顯示，樓市已出現明顯分化特征。

       對此，業內專家分析認為，近期政府在調控政策上追加了包括延長限賣年限卡位流動性、規范陰陽合同打擊取巧行為等在內的一系列有力措施，未來的政策調控思路仍將繼續圍繞“房住不炒”來展開,長效機制的逐層推進也將進一步穩定房價預期。樓市價格微調窗口已經打開，未來投資宜保持謹慎態度。

       政策

       市場長效機制加速落地

       中國指數研究院在接受相關媒體采訪時表示，近期房地產市場政策面的情況可以簡單概述為：國家堅持調控目標不動搖、力度不放松，地方繼續深化調控；住房租賃政策進一步細化，購租并舉住房制度逐步推進落實，房地產資金端口全面收緊，規范購房融資行為力度再加強。而隨著購租并舉模式確立，樓市交易未來或將進入一個新的時代，房地產長效機制有望加速落地。

       11月，來自全國和地方的房地產相關政策事件可謂層出不窮。11月6日，住房城鄉建設部、人民銀行、銀監會聯合部署規范購房融資和加強反洗錢工作，提出嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

       值得注意的是，暨南大學經濟與社會研究院副院長張思思向相關媒體表示，11月21日，住房城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行在湖北省武漢市召開部分省市房地產工作座談會，再度強調了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現大起大落。這意味著，接下來國家會加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

       就各省市的情況來看，中國指數研究院跟蹤監測發現，近期與廣東有關的房地產相關政策及重大事件主要是，廣州在公租房管理、積分入戶都表示將推出新的制度安排；而從11月14日起，深圳市提高了職工提取住房公積金用于租房的額度。11月28日，《廣東省住房公積金資金流動性風險預警和管理的指導意見》正式出臺，提出根據資金運行情況，參照有關規定，將住房公積金個人住房貸款率85%設為預警臨界點，按照預警等級由低到高，分為一級預警、二級預警和三級預警三個等級。當個人住房貸款率、資金凈流量兩個預警指標同時滿足條件，即觸發相應預警等級。省住建廳要求，各市住房公積金管理中心要根據預警等級采取相應管控措施防控風險。

       市場

       年底或現價格微調窗口

       在多地調控深入穩市場的政策壓力下，近期各線城市樓市成交普遍保持低位平穩運行。

       11月18日，國家統計局發布的10月70城住宅銷售價格統計數據顯示，10月隨著“因城施策”房地產市場調控政策不斷深入，70城當中15個熱點城市房地產市場總體平穩。9個城市新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；13個城市漲幅繼續同比回落，回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。而幾天前，國家統計局發布的前10個月全國房地產開發投資和銷售情況則顯示，2017年1—10月份，全國房地產開發投資90544億元，同比增速比1—9月份回落0.3個百分點。

       機構近期的監測也印證，受政策調控影響，11月樓市降溫明顯，各線城市交易出現明顯分化。12月1日，上海易居研究院發布報告稱，今年11月，50個城市新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%。自今年3月以來，連續9個月同比下滑。其中，一線城市下滑幅度最大，二線城市次之，三線城市降幅最小。這顯示出，今年樓市區域分化特征已經突顯。

       上海易居研究院指出，對于部分政策寬松的三四線城市來說，在房企年底沖業績的壓力下，市場熱度可能還會持續一段時間。但隨著各地堅持“房住不炒”方針，樓市調控政策短期內仍將維持穩定，并且金融環境仍有趨緊趨勢，因此不會出現年終翹尾。

       就廣州情況來看，陽光家緣網監測數據顯示，11月全市網一手住宅簽量達到8600套，環比上漲近四成，是3月限購升級以來的8個月里最高的一次。其中，番禺、增城、白云、海珠四個區網簽量環比翻倍，全市八個區環比上漲。業內分析，進入11月下旬，開發商的推新和新批預售的節奏明顯加快。從價格來看，11月一手住宅網簽均價為16017元/平方米，環比僅微跌2%。二手住宅網簽均價為23141元/平方米，環比微幅下降0.52%。可見二手房均價比一手房還高。根據廣州中原研究發展部監測，二手住宅網簽均價已連續兩個月下降，但降幅都很輕微，不超過一個百分點。

       廣州中原研究發展部透露，市中心區域不少房源都降價求成交，例如天河北板塊的華翰大廈一套兩房戶型，原放盤價為350萬，業主急需要名額買房，降到310萬成交。12月一手房也會有不少新貨推出，部分房企為完成業績，或輕微下調價格，但預計變化幅度不會太大。12月二手房整體市場預計成交量會延續近期平穩狀態，價格或將進一步微幅下調。

       分析

       未來投資應去蕪存菁

       面對當前政策和行情趨勢，投資怎么辦？

       信貸和房地產市場調控政策未來預期不會放松，近期機構監測到的樓市交易回暖現象主要體現在成交量上，而非成交價上，且成交區域主要集中在遠郊。廣州、北京、上海近期都存在同樣趨勢。張思思分析認為，以上種種跡象表明，未來樓市回調壓力還是很大，投資者短期內要非常謹慎。

       中信建投證券研究員陳慎日前發布的行業研究報告也認為，政策走向規范化之后,以往在購房實際操作環節中通過做高房價以獲取更高貸款額度的行為將不復存在,交易環節可操作空間進一步收縮,同時各價格的聯動機制將促進國土局的評估價格、銀行的評估價格逐步與實際成交價格趨向一致化。

       “今年以來重點核心城市二手房市場經歷成交量調整，疊加緊張的信貸環境，二手房價格開始出現松動跡象。”陳慎進一步分析稱，這一輪的政策規范對于重點城市二手房的影響在于，一方面可能延長盤整周期，另一方面將抑制價格上漲預期，一、二手房價差有望縮小。

       展望2018年的房地產行業投資環境，興業研究所從策略上用了“分化加劇，去蕪存菁”八個字來概括。該機構認為，政策核心還是以“穩”為主,“租購并舉”長效機制加快推進。因而，2018年銷售端限購、限貸的力度不會放松，限售也將作為未來房地產調控的常態化工具之一；融資端抑制房企過度加杠桿的核心目的不變，政策環境仍較緊。在調控不放松的背景下,“租購并舉”長效機制將加快落地。預計2018年商品房銷售將進入負增長區間,全年商品房銷售面積同比預計收在-8%左右；開發投資增速則受到低庫存水平、土地成交量漲價穩、租賃用地供應的正向支撐，有望穩中回落至約3%左右，仍維持正增長。