摘要：2017年即將過(guò)去,用“冰封”來(lái)形容即將過(guò)去的一年似乎并不為過(guò):截至12月24日,在還有7天的情況下,北京樓市成交量低迷已成為定局:合計(jì)住宅簽約量只有26253套,預(yù)計(jì)全年只有2.65萬(wàn)套,這也是北京樓市網(wǎng)簽以來(lái)的歷史最低值,同比下調(diào)45%。

從成交金額看,1750億的住宅市場(chǎng)簽約額也是最近3年的最低值。庫(kù)存數(shù)據(jù)只有5萬(wàn)套,也刷新了歷史最低紀(jì)錄。而在二手房市場(chǎng)上,將近90%的成交房源價(jià)格下跌。

然而,就在這樣的淡市中,有買房人提出不同意見(jiàn):“難道我遇到的樓市是‘假樓市’?為什么2017年我想買的幾個(gè)樓盤根本買不到?”剛需人群買不到政策房中的限價(jià)保障房,改善人群買不到市場(chǎng)上的限價(jià)商品房。

確實(shí)如此,正如股票市場(chǎng),熊市也會(huì)有牛股。2017年,樓市出現(xiàn)了諸如中國(guó)璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤(rùn)城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因,無(wú)一例外是銷售價(jià)格由于政策限價(jià)而遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們周邊樓盤價(jià)格。至于屬于保障房范疇的限價(jià)房,則即將成為歷史,自住商品房將成為它的替代者。

專家預(yù)測(cè),2018年,樓市仍將延續(xù)2017年的態(tài)勢(shì),限購(gòu)限貸政策仍然不會(huì)松動(dòng),市場(chǎng)依舊“冰封”,一房難求仍然會(huì)一房難求。

淡季里的熱銷房

今年北京樓市的銷售冠軍之爭(zhēng),雖然還有三天到年底,但冠軍歸屬已經(jīng)毫無(wú)懸念,招商地產(chǎn)中國(guó)璽將有望打破50億元銷售大關(guān),成為繼2013年和2016年之后第三個(gè)單盤一年超過(guò)50億元的北京銷冠軍。

而排名第二的如果不出意外,將是昌平別墅項(xiàng)目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個(gè)銷冠:別墅市場(chǎng)。

這兩個(gè)樓盤都跨越了930和317兩大調(diào)控節(jié)點(diǎn),并非房地產(chǎn)順風(fēng)順?biāo)�的市�?chǎng)周期,贏得了銷售奇跡,除了戰(zhàn)略與銷售策略之外,價(jià)格是至關(guān)重要的因素。

中國(guó)璽為少見(jiàn)的二環(huán)邊內(nèi)城項(xiàng)目,2015年拿地的樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米左右,周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)+,但是受到預(yù)售價(jià)格管控影響,開發(fā)商不得不大幅調(diào)低預(yù)期,以7.95萬(wàn)元/平方米的均價(jià)取得預(yù)售許可,在“8萬(wàn)元”紅線之下擦網(wǎng)通過(guò)。從價(jià)格橫向?qū)Ρ葋?lái)看,周邊的二手房都處在8萬(wàn)元/平方米左右,但無(wú)論是使用年限和產(chǎn)品品質(zhì)都無(wú)法與中國(guó)璽相提并論。

這種樓盤就是目前被稱為“市場(chǎng)限價(jià)房”的代表樓盤:一、樓面價(jià)高,市場(chǎng)價(jià)格期待高。二、當(dāng)時(shí)政策限制,不能超過(guò)8萬(wàn)/平方米紅線。三、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤少,價(jià)值稀缺。

這樣的樓盤自然受到追捧。已經(jīng)經(jīng)過(guò)十幾年市場(chǎng)教化的買房人自然知道其中的價(jià)值所在,因此,中國(guó)璽兩次低調(diào)的開盤,直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。

據(jù)中國(guó)璽營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹,被限制的價(jià)格,未來(lái)會(huì)在二手房上補(bǔ)漲。我們的客戶都是高端改善人群,無(wú)論從自住還是從長(zhǎng)期持有來(lái)看,它的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它體現(xiàn)出的價(jià)格。

而另一個(gè)別墅領(lǐng)域的銷冠麗春湖院子,價(jià)格一樣“親民”,將近3萬(wàn)元的樓面地價(jià),5萬(wàn)多元的單價(jià)。一改別墅端著架子賣的傳統(tǒng)風(fēng)格,直接將別墅產(chǎn)品進(jìn)行了高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)泰禾集團(tuán)營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人介紹,價(jià)格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。

說(shuō)到客戶定位,相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,別墅的價(jià)格從單價(jià)來(lái)說(shuō)再“親民”,總價(jià)還是擺在那里的,它的客戶一定是要有實(shí)力的,因此,“我們選擇的客戶就是那些認(rèn)為2500萬(wàn)不貴的人群”。經(jīng)過(guò)充分調(diào)研和客源判斷,他們認(rèn)為海淀客戶具有更強(qiáng)的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和資金實(shí)力,其中最關(guān)鍵的機(jī)會(huì)在于,海淀已多年沒(méi)有低密度產(chǎn)品的新增供應(yīng),存在大量而有效的潛在需求。最終,麗春湖院子超六成客戶來(lái)自于海淀,后期朝陽(yáng)客戶又占據(jù)剩余大半。互聯(lián)網(wǎng)新貴、科技精英、企業(yè)高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業(yè)主構(gòu)成。

2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜:從項(xiàng)目看,超過(guò)10億網(wǎng)簽金額的住宅合計(jì)有55個(gè),其中有15個(gè)項(xiàng)目超過(guò)20億,超過(guò)30億的有6個(gè),銷售額最高的項(xiàng)目是中國(guó)璽,簽約48.82億。有望在2013年和2016年后,北京再次出現(xiàn)銷冠超過(guò)50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子,也是別墅項(xiàng)目的銷冠,簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府,簽約40.06億。第四是景粼原著,簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤(rùn)城。

逆勢(shì)將成為檢驗(yàn)大企業(yè)的試金石

在兩年前的上海,孫宏斌在談到擴(kuò)張時(shí)顯得非常謹(jǐn)慎。當(dāng)記者問(wèn)起是否也要向千億房企發(fā)起沖擊時(shí),他貌似低調(diào)地表示:飯要一口一口吃,扎扎扎實(shí)實(shí)做事,不去想千億的事。言猶在耳,兩年后的今天,孫宏斌的融創(chuàng)集團(tuán),已經(jīng)一躍成為“碧恒萬(wàn)融”中的一員,千億目標(biāo)早已拋在身后。事實(shí)證明,市場(chǎng)越是低迷,越容易使一些企業(yè)做大。

在2017年,北京商品房市場(chǎng)中,2760億的總銷售額,是由472家房企創(chuàng)造的,龍頭房企的市場(chǎng)占有率越來(lái)越高,盡管市場(chǎng)進(jìn)入了冷靜期,但市場(chǎng)集中度卻不斷提升。排名前20的項(xiàng)目成交額已占到商品住宅總成交額1/3,而同樣的數(shù)字在2016年和2015年僅是1/4。其中,開發(fā)商集中度提升得更加明顯,北京萬(wàn)科以在售30個(gè)項(xiàng)目,簽約銷售額307.5億排名市場(chǎng)第一,市場(chǎng)占有率超過(guò)10%,整個(gè)市場(chǎng)前10名開發(fā)商合計(jì)市場(chǎng)占有率達(dá)到49%,而在2016年,排名前10的開發(fā)商合計(jì)市場(chǎng)占有率僅為35%,預(yù)計(jì)未來(lái)在調(diào)控不斷升級(jí)的情況下,市場(chǎng)集中度仍將繼續(xù)提高,優(yōu)勢(shì)開發(fā)商、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將成為市場(chǎng)主力。

有31家企業(yè)發(fā)布了11月銷售業(yè)績(jī),雖然調(diào)控持續(xù)出臺(tái),但房企銷售依然處于歷史的最高峰。從目前數(shù)據(jù)看,公布銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)2017年刷新銷售額歷史最高紀(jì)錄已成定局。11個(gè)月標(biāo)桿房企已經(jīng)全面完成年度任務(wù),基本全部超過(guò)了2016年全年。

從這31家企業(yè)看,包括萬(wàn)科等多家企業(yè)已經(jīng)突破4000億大關(guān),超過(guò)千億的十幾家。

標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)、利潤(rùn)上漲速度均超過(guò)行業(yè)平均水平,龍頭房企的市場(chǎng)占有率上漲。2016年,具有品牌優(yōu)勢(shì)、布局優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿企業(yè)通過(guò)兼并收購(gòu)、買地產(chǎn)股來(lái)增加土地儲(chǔ)備,并布局多元化投資。從部分熱點(diǎn)城市看,雖然調(diào)控發(fā)力,市場(chǎng)明顯萎縮,但部分龍頭房企的市場(chǎng)占有率明顯上漲。

2018年樓市三大買不到

大多數(shù)房地產(chǎn)研究人士都認(rèn)為,2018年,樓市的整體格局將會(huì)延續(xù)2017年的態(tài)勢(shì),限購(gòu)限貸政策仍然會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行,二手房?jī)r(jià)格不會(huì)有太大浮動(dòng),新房市場(chǎng)仍然會(huì)存在兩極分化:要么賣不動(dòng),要么買不到。

新房賣不動(dòng)的原因有兩種:

首先,以舊換新路徑卡殼。

張先生看上了一個(gè)學(xué)區(qū)房,總價(jià)在1600萬(wàn)左右。他手里有600萬(wàn)首付,剩余的1000萬(wàn)要通過(guò)賣舊房才能湊足。而從去年7月份開始,張先生就在幾個(gè)大型二手房中介門店將舊房掛出,由于是亞運(yùn)村的房子,而且還有學(xué)區(qū)資格,放在去年房子單價(jià)11萬(wàn)/平方米。而從掛出的那一天起,直至12月,降至9萬(wàn)元/平方米也無(wú)人問(wèn)津。而新房開發(fā)商給他三個(gè)月的期限也即將到期,因此他不得不放棄。這就是目前買賣房連環(huán)套出現(xiàn)卡殼的原因所在。

其次,新房?jī)r(jià)格普遍高于周邊二手房,競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈。

位于石景山一個(gè)國(guó)企的商品房樓盤,價(jià)格也不貴,在地產(chǎn)營(yíng)銷人眼中,這樣的樓盤一定是日光盤,但最近卻傳出了降價(jià)的消息。原因就在于,它所在的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤太多,同時(shí)又遇到從去年開始的各項(xiàng)調(diào)控政策,大家都不好賣。別人都是現(xiàn)房,它是期房,大家根據(jù)他的價(jià)格來(lái)調(diào)整自己的價(jià)格。

那么,什么樣的新盤是買不到的?

第一種,是被限價(jià)的商品房。

由于目前的招拍掛基本都是競(jìng)地價(jià)限房?jī)r(jià)競(jìng)自持,因此,核心位置的新房很多都會(huì)受到限價(jià)影響。

北京青年報(bào)記者通過(guò)有關(guān)渠道獲悉,剛剛被泰禾收購(gòu)的華僑城項(xiàng)目新著東方(泰禾收購(gòu)后更名為金府大院)審批的高價(jià)格沒(méi)有被有關(guān)部門通過(guò),目前預(yù)計(jì)售價(jià)在8萬(wàn)元/平方米。而沒(méi)有撤出前的華僑城,原先預(yù)計(jì)價(jià)格在10萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)有人士稱:該項(xiàng)目很可能成為明年的“中國(guó)璽”。

而撤出該項(xiàng)目的華僑城也沒(méi)閑著,在該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的五環(huán)位置,出爐“華僑城和園”項(xiàng)目,同樣是上報(bào)給有關(guān)部門的報(bào)價(jià)被駁回,最終停留在7萬(wàn)元/平方米左右的單價(jià)。而周邊的二手房?jī)r(jià)格都要高出7.5萬(wàn)元/平方米,而周邊新房都保持在8.5萬(wàn)元/平方米左右。結(jié)果,該項(xiàng)目一期房源剛推出就被“日光”……

這類樓盤就是文中指出的限價(jià)商品房,2018年仍然會(huì)有不少這樣的項(xiàng)目推出。

第二種,新的學(xué)區(qū)房。

2017年,北京二環(huán)內(nèi)一共也只有幾個(gè)新樓盤推出。中國(guó)璽、昆侖域、中駿天宸、使館壹號(hào)院,最終突破8萬(wàn)元紅線的是頂著學(xué)區(qū)房光環(huán)的樓盤——中駿天宸。

眾所周知,北京的教育資源最好的主要集中在海淀和西城。而中駿天宸則屬于西城最好的學(xué)區(qū)之一——德勝學(xué)區(qū),這個(gè)片區(qū)的上世紀(jì)80年代二手房都已經(jīng)達(dá)到了14萬(wàn)/平方米左右,用一位家長(zhǎng)的話說(shuō):寧要德勝一張床,不要?jiǎng)e墅一套房。

而北京這樣的項(xiàng)目資源已經(jīng)鳳毛麟角,尤其是帶學(xué)區(qū)的西城和海淀房,剛剛拍下的海淀天恒地產(chǎn)項(xiàng)目,雖然不是嚴(yán)格意義上的學(xué)區(qū)房,但由于在海淀這個(gè)大背景下,仍然受到了重視子女教育的買房人的提前關(guān)注。

第三種,地鐵沿線小戶型。

不久前,一個(gè)昌平樓盤開發(fā)商對(duì)業(yè)內(nèi)人士說(shuō),明年你們趕緊買我的房子吧,就九個(gè)字:地鐵上、小戶型、學(xué)區(qū)房。話音剛落,在座的幾個(gè)業(yè)內(nèi)人士連有沒(méi)有買房資格的問(wèn)題都沒(méi)有想,就馬上預(yù)訂了。

在北京,即使到了“起碼要150平方米的三居”時(shí)代,但地鐵旁小戶型仍然保持著旺盛的生命力。除了自住需求外,很多有投資需求的人還是看好這類房源。除了住宅之外的小戶型,目前,已經(jīng)過(guò)關(guān)的商住房(可以分割產(chǎn)權(quán),可以拿公司名義購(gòu)買),只要是在地鐵沿線的,也開始有買房人關(guān)注。畢竟,跟北京動(dòng)輒上千萬(wàn)的商品房相比,花三四百萬(wàn)就能安家,已經(jīng)非常滿足了。