摘要：年初房貸額度寬松，利率松綁已是過(guò)去多年銀行首套房貸利率的調(diào)整規(guī)律。不過(guò)在2018年開(kāi)年，銀行寬裕的額度沒(méi)有出現(xiàn)，反而等來(lái)了更為嚴(yán)格的一系列樓市調(diào)控政策和監(jiān)管表態(tài)。相關(guān)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在監(jiān)管高壓下，銀行和中介的態(tài)度都頗為謹(jǐn)慎，沒(méi)有出現(xiàn)放松的信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了過(guò)去一年的快速退燒后，樓市2018年將保持平穩(wěn)，但嚴(yán)控的基調(diào)不會(huì)變。

銀行房貸利率未松動(dòng)

僅一年時(shí)間，8.5折的首套房貸利率在市場(chǎng)上幾乎絕跡，經(jīng)過(guò)2017年的數(shù)度上調(diào)后，市場(chǎng)預(yù)期也從“利率什么時(shí)候降”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄�率還會(huì)不會(huì)升”。在日前的走訪中，多位銀行個(gè)貸經(jīng)理透露，現(xiàn)在來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)大多只會(huì)問(wèn)“房貸利率上浮了多少”。

不過(guò)，博弈心理依然存在。一家總部位于華北地區(qū)的城商行個(gè)貸經(jīng)理表示，有的客戶(hù)從2017年下半年就開(kāi)始觀望，寄希望于銀行額度會(huì)重新寬松，尤其是在年初時(shí)刻，但實(shí)際情況是“令人失望的”。

這種情況普遍存在于各大銀行。據(jù)調(diào)查，2018年開(kāi)年，多數(shù)銀行房貸利率沒(méi)有變化，仍以上浮5%-20%為主流，國(guó)有銀行上浮相對(duì)較少，股份制銀行上浮偏多。一家總部位于華中地區(qū)的股份制銀行信貸經(jīng)理表示，在本輪樓市調(diào)控之前，該行房貸業(yè)務(wù)做得就不多，所以對(duì)政策收緊更為敏感，到2017年下半年，支行一個(gè)月都接不了幾單。還有一家總部位于東南沿海省市的股份制銀行，部分支行已經(jīng)大半年沒(méi)有接過(guò)房貸申請(qǐng)了。

與房貸利率相比，稍有放松的是放款速度。在兩家國(guó)有銀行和兩家股份制銀行的個(gè)貸經(jīng)理被問(wèn)到多久能放款時(shí)，都給出1-2個(gè)月的范圍，快的能在1個(gè)月內(nèi)。但他們也同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這個(gè)時(shí)間是無(wú)法保證的，最終以實(shí)際放款為準(zhǔn)。影響放款的因素包括房源所在區(qū)域，例如北京朝陽(yáng)區(qū)交易量大，可能有2017年積壓的存量還沒(méi)完成抵押登記，“主要是這個(gè)環(huán)節(jié)需要排隊(duì)”。

中介收斂更為明顯

如果說(shuō)銀行的謹(jǐn)慎是一貫風(fēng)格，不少中介的收斂則是一個(gè)明顯變化。此前不乏有房屋中介毫不避諱地表示與銀行有合作關(guān)系，能幫助購(gòu)房者在材料有限的情況下獲得銀行“額外的”信貸額度，甚至有中介以自有小金庫(kù)為購(gòu)房者解急，同時(shí)收取更高利息。

在最新的調(diào)查中，中介明顯“乖順”了許多。一家在北京地區(qū)有至少20家連鎖點(diǎn)的中介內(nèi)部人士表示，現(xiàn)在只提供房源，最多是將較為熟悉的銀行推薦給購(gòu)房者，讓購(gòu)房者更詳盡地了解申貸流程，但房貸利率、額度和放款時(shí)長(zhǎng)等完全由銀行來(lái)定。另一家連鎖點(diǎn)相對(duì)較少，但此前頗為“張揚(yáng)”的中介客戶(hù)經(jīng)理也表示，“中介無(wú)法幫購(gòu)房者從銀行拿到什么好處，一切按照銀行標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房者自身資質(zhì)決定”。

值得一提的是，很多購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生房貸利率上漲購(gòu)房成本增加的感覺(jué)，多位受訪的銀行和中介人士對(duì)此進(jìn)行了糾正。據(jù)北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年12月，北京一手住房平均價(jià)格是3.78萬(wàn)元/平方米，比2016年12月下降了0.9%;二手房成交的平均價(jià)格是5.91萬(wàn)元/平方米，比2016年12月下降了1.2%，比最高點(diǎn)的2017年3月下降了13%。

“假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一套70平方米的二手房，以平均價(jià)格計(jì)算，2017年12月時(shí)房屋總價(jià)為413.7萬(wàn)元，均價(jià)比一年前降了至少5萬(wàn)元，比2017年3月最高點(diǎn)時(shí)大降了50萬(wàn)元。”這意味著，購(gòu)房者需要貸款的總額也大幅下降。一位中介人士表示，有的地段房?jī)r(jià)下滑超過(guò)20%。

2018年嚴(yán)控基調(diào)不變

事實(shí)上，雖然銀行和中介的態(tài)度都非常謹(jǐn)慎，但新增房貸數(shù)據(jù)還是流出了一絲開(kāi)年的暖意。據(jù)“賺賺金融”統(tǒng)計(jì)，1月京城房貸市場(chǎng)交易量環(huán)比漲幅10%，一方面由于各家銀行放款審批的速度有所提升，另一方面也是購(gòu)房人在經(jīng)過(guò)去年底的博弈后陸續(xù)開(kāi)始入市。

這一數(shù)據(jù)與2017年的連環(huán)下降形成對(duì)比。北京銀監(jiān)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年個(gè)人住房貸款一至四季度月均新發(fā)放金額分別為268.5億元、204.2億元、147.9億元和87.3億元，呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

2018年樓市調(diào)控還將延續(xù)高壓態(tài)勢(shì)。年初以來(lái)，先是銀監(jiān)會(huì)將“繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)融資行為”列為今年十大任務(wù)之一，而后北京住建委也嚴(yán)厲表示，延續(xù)去年“3·17”新政逢漲必查、逢炒必辦的嚴(yán)格執(zhí)法原則，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)，將嚴(yán)懲不貸，并公示曝光和聯(lián)合懲戒。

監(jiān)管對(duì)違規(guī)行為懲處力度也有所加強(qiáng)。某股份制銀行和某國(guó)有銀行近日分別因部分個(gè)人非房貸類(lèi)信貸資金用途把控不力和消費(fèi)貸款用于購(gòu)房被開(kāi)出罰單。此外，北京地區(qū)去年3月以來(lái)，共有500多家違規(guī)經(jīng)營(yíng)的中介機(jī)構(gòu)被注銷(xiāo)備案、300多家違規(guī)經(jīng)營(yíng)的中介門(mén)店被關(guān)停、240家門(mén)店自行關(guān)停，總數(shù)達(dá)到1000多家。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年整個(gè)信貸的方向依然是去杠桿，以收緊為主。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，未來(lái)調(diào)控思路或有三個(gè)特點(diǎn)：一是強(qiáng)化聯(lián)合執(zhí)法的工作，會(huì)針對(duì)不同業(yè)務(wù)打出調(diào)控和調(diào)整組合拳;二是落實(shí)精準(zhǔn)打擊政策，尤其是強(qiáng)調(diào)了“露頭就打”的內(nèi)容，這一點(diǎn)具有很大的指向性;三是鞏固調(diào)控成效是關(guān)鍵，對(duì)于各類(lèi)影響市場(chǎng)調(diào)控效果的做法，都會(huì)納入到管控體系中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，相比2017年房地產(chǎn)調(diào)控以抑制樓市高燒、降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)為主，從四季度開(kāi)始到2018年，房地產(chǎn)調(diào)控將以落地各種政策為主，其中租賃是最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)一直到2018年3月全國(guó)兩會(huì)前后，租賃的各種配套政策都將是房地產(chǎn)兩會(huì)內(nèi)容的最關(guān)鍵核心。