摘要：3月21日，2018中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行，備受關注的“2018中國房地產開發企業500強”“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作，已連續開展十年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

　　本次大會發布的房地產500強測評報告指出，2017年房地產行業在供給側結構性改革與因城施策的背景下，迎來了新一輪的發展，全年商品房銷售金額和銷售面積實現新的突破，但是不同區域城市分化進一步凸顯，房地產行業內兼并重構進一步加速，行業集中度進一步提升。

　　排名：

　　恒大蟬聯榜首，十強房企穩定

　　經過測評研究，2018中國房地產開發企業500強榜單前三強仍由恒大、碧桂園、萬科占據。其中，恒大集團繼續位列榜首，碧桂園、萬科分列榜單第二、三位。保利、融創、綠地、中海、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位。

　　與上一年的測評相比，十強房企除了個別名次調整，總體基本保持穩定。其中，融創借助其收并購優勢、充足的可售貨源、良好的項目品質位列榜單第五名，較上年上升了3個位次。

　　在20強中，萬科、碧桂園、保利、綠地、中國海外、龍湖、富力、華潤、金地、世茂等10家企業連續10年排名進入前20，品牌實力保持強勁。從近十年500強測評成果來看，百強變動相對較大。其中，有25家企業連續10次進入百強；入百強次數達9次的企業數量為4家；入百強次數為8次的企業數量為8家；入百強次數為7、6、5、4、3、2次的企業數量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業首進百強。

　　市場：

　　強者恒強，行業集中度持續提升

　　2017年，500強房地產開發企業全年商品房銷售面積總額達6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%；500強房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個百分點。同時，年內千億房企數量創下新高，達到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業績更是超過5000億元，實現業績大幅突破。

　　測評報告指出，2017年，房地產行業集中程度進一步提高。前四大房地產開發企業銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分別較上年增長5.34、7.38、12.20和15.49個百分點，各梯隊市場份額近年均基本呈現上升趨勢，且呈現銷售持續向龍頭企業集中的態勢，房地產行業集中程度正加速攀升。

　　在龍頭房企逆市上行、快速增長的同時，中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強企業中銷售份額小且呈現負增長的企業不在少數。可見，企業成長類型向兩端聚集的趨勢愈加明顯，兩極分化加劇，在可以預見的將來，將會有一部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場，而實力雄厚的大型房企將受益于行業整合，無論拿地、融資土、布局，都構筑了更高的安全邊界，業績有望得到進一步提升。隨著行業野蠻成長時代的結束，房地產市場進入了強者恒強的王者時代。

　　行業：

　　整體增長乏力，多元化拓展漸成趨勢

　　從整個行業來看，2017年房地產持續承壓，整體高速增長乏力。一方面，政府本輪調控的決心大，從供給和需求兩側入手雙管齊下大力整改房地產市場。另一方面，隨著城鎮化紅利的逐步消退，與之緊密相關的房地產行業在市場規律的作用下也漸漸邁入“白銀時代”。

　　測評報告顯示，2017年500強房地產開發企業成長指標中銷售面積增長率大幅回落至22.3%，銷售金額增長率保持高速增長態勢則主要受益于高企的房價。營業利潤增長率雖然連續三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內。由于年內房企債務規模繼續擴張，行業整體的凈資產增長率大幅回落。以上指標表明，盡管銷售規模的絕對值突破歷史最高點，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產行業依舊處于下行周期。考慮到政府調控政策的穩定性，疊加城鎮化紅利減弱這一因素，在去年全國房地產銷售創出歷史新高的基礎上，市場銷售增速回落應是大概率事件。

　　因此，隨著房地產多元供給體系逐步完善、長效機制加速建立、資金面持續收緊，百億房企在大規模搶收后紛紛開始思考應對行業變局的良策。為了謀求長遠發展，眾多百億房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長期持有型業務，如長租公寓、特色小鎮、文旅地產等，有些則聚焦于地產服務型上下游產業鏈的打通，如互聯網家裝、社區服務等。

　　動向：

　　租賃市場發力，存量運營和細分領域謀突破

　　2017年可謂租賃市場全面開啟的元年。在政策大力支持的背景下，各類房地產企業加速搶灘住房租賃市場，紛紛布局租房市場。根據研究，未來十年我國租房市場規模將達到4萬億左右，這個萬億市場目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，租房市場整體發展潛力巨大。

　　另一方面，報告稱，當前中國城市化進程已進入下半場，城市發展模式和房企盈利模式開始全面轉變。從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，行業面臨全面轉型。除了單一開發銷售模式之外，優秀開發商開始切入生活服務業務板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務”的統一發展，“硬件”+“軟件”輕重并舉，快速切入存量運營和生活服務行業，包括商業零售、辦公、旅游、養老、租賃、眾創共享等，并開始形成產業鏈協同效應。

　　此外，越來越多的開發商開始深耕細分領域，更加注重專業化開發，而不是簡單的項目復制，比如養老地產、物流地產等。