摘要：在越來(lái)越密集的樓市調(diào)控政策下，全國(guó)房?jī)r(jià)從2016年的過(guò)熱逐漸冷卻下來(lái)。18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市住宅銷售價(jià)格保持基本穩(wěn)定，但價(jià)格回暖的城市數(shù)量在增加。

       一線城市房?jī)r(jià)普降

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持分類調(diào)控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比前一月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手房價(jià)格首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。

       統(tǒng)計(jì)顯示，北京等7個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格跌回一年前。

       在剛剛過(guò)去的一季度，北京樓市成交繼續(xù)低迷，疊加春節(jié)因素影響，北京新房成交量刷新歷史最低紀(jì)錄。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，北京1至3月新建商品房住宅不含保障房，合計(jì)簽約只有2723套，同比跌幅61%，這一簽約量也是全面網(wǎng)簽以來(lái)的歷史單季最低值。同時(shí)，二手房成交量也繼續(xù)維持2017年二季度以來(lái)的低迷狀態(tài)，單季度簽約2.9萬(wàn)套，連續(xù)兩個(gè)季度低于3萬(wàn)套。這也是2014年第四季度市場(chǎng)反彈后的連續(xù)低值。

       “從2018年一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，整體市場(chǎng)依然維持在2017年來(lái)的低迷中。過(guò)去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)全國(guó)及北京歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過(guò)30次各種調(diào)控措施。”張大偉預(yù)計(jì)，后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)在低位運(yùn)行。

       不僅是北京，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在70個(gè)城市中，有10個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)同比下跌的現(xiàn)象，包括深圳、福州、南京、無(wú)錫、鄭州、北京、泉州、合肥、杭州和上海。

       “觀察歷史數(shù)據(jù)，目前已保持連續(xù)9個(gè)月的房?jī)r(jià)偏合理特征。”上海易居地產(chǎn)研究院表示，房?jī)r(jià)指數(shù)正遠(yuǎn)離“過(guò)熱”和“偏熱”的區(qū)間，預(yù)計(jì)4月份依然會(huì)位于“合理”區(qū)間。

       部分城市要警惕反彈風(fēng)險(xiǎn)

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2月相比，3月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有10個(gè)，上漲的55個(gè)，持平的5個(gè)。3月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量在增加，房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量在減少。

       在環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最大增幅為2.1%，最大跌幅為0.4%。而在2月份環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最大增幅為1.3%，最大跌幅為0.6%。其中，海口、秦皇島、長(zhǎng)春、哈爾濱和西安五個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅較大。

       上海易居地產(chǎn)研究院認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)表明，全國(guó)樓市在經(jīng)歷了2個(gè)月降溫后，略有反彈。

       “各地因城施策的政策調(diào)控效應(yīng)在逐漸釋放。從目前城市數(shù)據(jù)看，熱點(diǎn)城市逐漸降溫，目前環(huán)比增幅較大的城市多集中在弱二線城市和三線城市。”上海易居地產(chǎn)研究院直言，如果此類城市的樓市持續(xù)過(guò)熱，則要警惕政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

       張大偉表示，從全國(guó)看，除了15個(gè)核心熱點(diǎn)城市外，其他城市雖然也密集發(fā)布調(diào)控政策，但整體內(nèi)容相對(duì)較寬松，對(duì)市場(chǎng)抑制作用弱。大部分城市依然以去庫(kù)存為主。“目前看，全國(guó)除少部分區(qū)域外，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入全面補(bǔ)庫(kù)存階段。”

       調(diào)控將蔓延至三四線城市

       “胡蘿卜和大棒”雙重作用在持續(xù)。一方面部分城市“搶人大戰(zhàn)”如火如荼，剛需保障也在同步進(jìn)行，繼2月武漢推行首套剛需人群優(yōu)先選房模式后，3月長(zhǎng)沙、成都均推出“剛需優(yōu)先”的保障措施。另一方面樓市的調(diào)控不但未見放松，還日趨收緊。3月大連出臺(tái)限購(gòu)、海南限購(gòu)全面升級(jí)，杭州、西安、武漢陸續(xù)出臺(tái)搖號(hào)買房政策。

       18日，青島再度升級(jí)限購(gòu)政策。此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，青島的二手房?jī)r(jià)上漲超過(guò)1%。青島此次政策不僅升級(jí)了限購(gòu)內(nèi)容，在此前外地人購(gòu)房的限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，還把本地人購(gòu)房納入到限購(gòu)的范圍。同時(shí)，青島還提及了五年限售等政策。

       業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一城多策的樓市調(diào)控仍將持續(xù)，而面對(duì)漲幅擴(kuò)大的狀況，調(diào)控也將蔓延至三四線城市。

       “如果后續(xù)各城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，積極管控房?jī)r(jià)的做法將會(huì)繼續(xù)，尤其是限購(gòu)、限貸、限售等限制性政策不會(huì)放松，反而會(huì)繼續(xù)收緊。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

       58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的城市，未來(lái)出臺(tái)更加嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性較大。對(duì)于剛需購(gòu)房者的優(yōu)先保障措施也有望在更多城市落地。