摘要：4月28日，廣州迎來今年第二季度首次土地轉讓競拍，位于增城的4宗住宅用地和海珠琶洲、天河金融城、黃埔開發區的3宗商務、商業設施用地被成功出讓。其中，增城的住宅地塊由于地理位置優越，且周圍已建設了多個居住樓盤，因此也受到多家企業的競相追逐，競爭不可謂不激烈。

　　不過，與前幾年高價地塊頻出相比，此次土地出讓的最終價格并不高，幾宗地塊拍賣的總收入為130.7億元，成交樓面價最貴的地塊是琶洲商務區的商業用地，為1.8萬元/平方米，拿地企業為騰訊，而成交樓面價最貴的宅地也僅是剛剛超過1.5萬元/平方米。對此有業內人士認為，地價逐步恢復理性是一件好事，在今年樓市資金面偏緊的情況下，周轉對于房企尤為重要，高周轉策略或許成為地價不再上升的重要因素。

　　宅地競爭較為激烈

　　此次出讓的4宗住宅地塊全部位于增城，兩宗位于荔城街三聯村，另外兩宗分別位于朱村街鳳崗村和增江街獅尾路。住宅地塊競拍吸引了9家競買人，包括保利、招商、華潤、金地、中海、碧桂園等，其中有3家為聯合體。不過，幾宗地塊的競爭程度略有不同。

　　其中，位于荔城街三聯村的A18062、A18082兩宗宅地分別經歷了4輪和5輪出價就宣告成交，其中A18062地塊以49.95億元被保利拿下，折合樓面價12489元/平方米。A18082地塊被華潤收入囊中，總價32.18億元，折合樓面價12570元/平方米。

　　其余兩宗住宅用地的競價時間則相對較長，耗時都在一個半小時左右。其中位于增江街獅尾路的A17060地塊歷經31輪叫價，最終鎖定在13.36億元，拿地企業為碧桂園，成交樓面價為13344元/平方米。朱村街鳳崗村的A17025地塊在競價中直接“觸頂”，進入競配建環節，不過配建只競了兩輪便宣告成交，最終拿地的是保利+招商聯合體，成交總價14.91億元，外加配建面積900平方米，折合樓面價15134元/平方米。

　　這幾宗住宅地塊的地段優勢相對明顯，其中荔城街三聯村的兩宗地塊相鄰，距離在建的地鐵21號線鐘崗、象嶺兩站較近，而朱村街鳳崗村地塊交通更加便利，地鐵21號線朱村地鐵站就在旁邊，且該地塊周圍已經有中航城、融創御苑、恒展江山時代等多個樓盤項目，未來人口聚集度也會相對較高。而增江街獅尾路地塊雖然距離21號線超過3公里，但其所在的荔城板塊綜合配套已非常完善，周邊生活氛圍濃厚。

　　當天公開出讓的還有位于海珠琶洲、天河金融城、黃埔廣州開發區的3宗商務、商業設施用地，與增城的4宗純宅地相比，這3宗地塊都只經過一輪叫價便已成交，其中海珠琶洲互聯網創新集聚區地塊被騰訊拿下，總價2.01億元；天河金融城地塊被太平人壽摘得，總價16.43億元；廣州開發區地塊競得企業為吉歐電子，總價1.91億元。從樓面價來看，騰訊拿下的琶洲地塊最貴，約合1.8萬元/平方米。

　　增城土地供應規模加大

　　克而瑞數據顯示，目前增城區域內樓市一直處于供不應求的狀態，2016年和2017年的供應量均少于成交量，今年截止到4月15日的供求關系亦是如此。從一手住宅庫存消化周期來看，根據克而瑞的數據，去年增城庫存住宅曾一度只夠賣3個月，此后去化周期逐步加長，今年以來，庫存消化周期維持在4至5個月左右，庫存套數徘徊在8000至9000套上下。

　　“從2016年8月開始，增城一手住宅去化周期已經連續20個月處于6個月以下的供不應求期間，供應缺口亟需得到補充”，肖文曉認為，這是近來增城供地持續增加的關鍵原因。克而瑞數據顯示，近三年來，增城成交26宗地塊，總建筑面積為536.5萬平方米，成交總價為531億元，區域內的石灘、荔城、朱村、派潭、新塘等地均有多宗純宅地或商住地塊進行出讓。

　　從今年公布的土地供應計劃來看，增城共有12宗宅地出讓，肖文曉認為這意味著今年增城市場依然會處于較為火熱的狀態。

　　“近年來廣州東進步伐加快，加上增城本身價格洼地以及政策寬松的優勢，增城已經超越番禺，與黃埔一起成為市區剛需外溢的第一站”，肖文曉認為，從價格上看，如今各中心城區3萬至4萬/平方米的一手樓盤接近斷貨，增城的一些與城區聯系緊密、自身發展較快的區域，或將成為這一價格斷層的有力競爭區域。

　　房企尋求高周轉策略

　　盡管此次住宅用地出讓競價過程仍然相對激烈，但與先前相比，房企對于拿地顯然“淡定”了許多。在增城，此前土地出讓成交樓面價最高位發生在去年3月底，當時碧桂園拿下了永寧街崗豐村、長崗村的A17006地塊，總價43.12億元，扣除配建面積后，折合樓面價為23963元/平方米。即使不扣除競配建面積，此前也曾一度出現折合樓面價逼近或達到15000元/平方米的情況。

　　“與此前已經突破2萬元/平方米相比，此次出讓地價與如今增城2到3萬的主流樓價更匹配”，易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉表示，雖然如此，但房企突如其來的冷靜和默契也讓人費勁思量。

　　不過肖文曉認為，從部分地塊的歷史來看，此次出讓結果或許事出有因。“以1.2萬元/平方米左右成交的兩宗地塊，前身均為舊廠，不排除前期土地整理已經有企業介入”，肖文曉猜測，如果是這種情況，業主和關聯方可能有地價返還的優勢，其他企業小作嘗試而不得后及早鳴金收兵。

　　如果排除場外因素，肖文曉認為，阻止今天房企繼續在增城高價拿地的原因，可能和房企的高周轉策略有關。

　　作為資本密集型行業，房地產開發需要大規模的資金。從去年至今，房地產融資渠道被大幅收緊，部分房企面臨著資金壓力。盡管4月中旬央行宣布降準，所釋放的資金對房企有所利好，但房地產從嚴調控的局面并沒有改變，各地銀行房貸利率也在上漲，對于房企而言，資金面依舊偏緊。在這種情況下，強調在拿地、開發、銷售上加快速度，壓縮周期，從而減輕資金壓力的高周轉策略，正在被越來越多的房企采用。

　　“高地價意味著高溢價，意味著無法做走量的剛需產品，再加上部分樓盤‘雙合同’現象進一步提高了剛需入市門檻，這對于房企實現資金快速周轉顯然是不利的”，肖文曉表示，在今年樓市資金面偏緊的情況下，周轉對于房企尤為重要。