摘要：樓市素來有“紅五月”之稱，今年5月，成交量先回升的二手房依然延續了此前的熱度。根據北京市住房和城鄉建設委員會的數據統計，截至5月27日，北京市全市二手房住宅網簽達到了14923套，到月底極有可能超過1.5萬套，這也是繼3月份二手房成交破萬套以來，連續第三個月成交量突破萬套。

       與成交量對應的是，二手房價格雖然也隨著成交量上升，出現了一定的上行壓力，但如今北京的調控政策不僅沒有放松，反而還有進一步的加碼。在政策的保駕護航下，北京二手房價格仍趨于穩定。

       5月成交量創12月以來新高

       “最近幾周成交量比較高，價格松動空間比較小了，不著急賣的業主對價格更加堅持了。”一位鏈家北苑店的經紀人表示。

       近日，相關媒體走訪北京北三環至北五環的多家中介門店，經紀人均稱，自2017年3月17日限購政策出臺后，接連數月價格回調的二手房市場已逐漸平穩，區域價格已經止住了下跌趨勢，成交量也有所上升。

       “從去年3月限購政策出臺，到12月左右價格在降，有的房子降幾十萬元、上百萬元的都有。但是到目前，價格一直處于平穩狀態，不可能說一平方米再降萬八千的了。”我愛我家安貞店的一位經紀人直言。

       “現在價格都比較穩定了。”鏈家望京店一位經紀人同樣表示。據了解，其負責的望京新城，以一套105平方米的二居室戶型為例，二手房報價680萬，單價約為6.4萬元/平方米，放在去年底，看房人來談價格經常直接報價600萬，上來就砍掉80萬，但放在現在幾乎是不可能的了。相反業主還有所挑剔，若購房者是全款支付的話，“價格還能商量”。

       上述鏈家望京店經紀人介紹，他主要負責望京區域的幾個剛需盤二手房，目前均價都略有上漲，看房者也比往日增加了很多。

       “望京新城戶型比較多，好點的戶型和樓層，價格能上70000元/平方米，便宜的也有6萬元的。”該經紀人告訴相關媒體，望京新城目前均價為63000元/平方米左右，與去年底相比有所提升。

       此外，走訪中還有經紀人表示，最近幾周看房者明顯增多，其中又以剛需為主。對于原因，其解釋稱，“從去年等到今年，一年多的時間房價也比較穩定了，再往下降的可能性不大，持觀望態度的客戶開始陸續出手了。”

       中原地產首席分析師張大偉表示，北京樓市逐漸平穩，止住了下跌趨勢，但是和過去的高點還是差了很多。一方面價格調整的幅度較大，下跌比較充分，現在屬于價格低位；另一方面，從政策角度來看，購房者基本適應了調控政策，所以，剛需客戶開始入場，成交量有所恢復。

       數據統計更明顯地反映了二手房的回暖。根據北京市住房和城鄉建設委員會的數據統計，2018年5月（1日-27日），北京全市二手住宅共網簽14923套，同比去年5月同期增長54.8%。依此交易節奏，5月全月北京二手住宅網簽量很有希望超過1.5萬套，這也將超過4月份14964套的網簽量，創近12個月以來新高。

       我愛我家研究院的分析數據表示，每日網簽數據上，目前北京二手住宅已經全面走出此前近一年時間里每日網簽不足600甚至500套的低谷，工作日網簽量長期維持在了600套以上，且時常超過800套。不過，與2016年、2017年一季度每日超過1000套的網簽量相比，如今的北京二手房市場雖已走出低谷，回溫到了一年來的最高點，但市場仍處于正常的平穩狀態。

       5月房貸市場成交量漲10%

       成交量的回暖也伴隨著房貸成交的回升。“賺賺金融”指出，根據數據顯示，京房貸市場成交量漲幅10%左右；不少購房人已進入理性出手狀態，然而受到銀行利率的影響，二手房成交的增長勢頭極為緩慢，仍然以企穩為主。

       業內人士指出，由于近期并未出現明顯刺激性政策，目前二手房的成交環境逐漸保持平穩。買賣雙方心態和以往相比發生了變化，從“五一”小長假后看房量便逐漸增多，不少二次置業人群率先入市，打破了此前的“買方市場”局面，在刺激成交方面表現比較活躍，是成交量小幅上升的主要原因。

       從各家銀行的利率水平來看，“賺賺”發現大部分銀行利率和此前相比仍然“按兵不動”，仍然普遍以基準上浮10%為主，只有幾家銀行保留著基準5%，但是在審核上也極為嚴格，辦理難度較大。雖然首套房利率并未出現明顯改觀，然而二手房貸款需求仍然存在，購房人根據自身情況已開始逐步理性入市。

       二手房價格整體趨于穩定

       成交量和房貸的增長，一定程度上預示著二手房市場的回暖。我愛我家集團市場研究院院長胡景暉分析認為，截至目前，5月北京的新房、二手房交易量都是在環比增長的，這說明北京房地產市場目前確實正在逐步回溫，這主要是大批剛性需求重新入市引起的。

       由于去年史上最嚴調控開始后，北京的剛需也進入了沉睡、觀望狀態。而在高強度調控一年后，樓市的投資投機屬性已經大幅降低，住房回歸到了居住屬性。胡景暉表示，有著強烈自住需求的剛需一族也隨之回歸，帶來了北京房地產市場尤其是二手房市場的回溫。

       不過，從整個北京市場來看，很多區域的成交都是建立在房價下跌的基礎上。跌幅較大的產品多是一些老、破、小的社區，同時又不具備稀缺配套資源的項目。業內人士認為，一些二手房多是10年前甚至是15年前的產品，建筑品質、物業服務、配套設施等表現出來的狀態遠遠不能滿足當下的市場需求，而作為上個時代的產品，價格出現相對較大幅度的變動也是合理的。

       整體而言，北京房地產市場目前仍然處在較為穩定、正常的狀態。“賺賺金融”品牌運營總監吳昊表示，一季度購房貸款的“觀望期”結束后，在二手房價格企穩回落的狀態下，買賣雙方處于試探性入市階段。對于首次置業人群來說，在歷經了前期觀望后，貸款需求將在未來得到釋放，預計三季度的交易量仍將呈現穩步回升的狀態。

       胡景暉也認為，在交易量增加的同時，交易價格也有上行壓力，但如今北京的調控政策不僅沒有放松，反而還有進一步的加碼。在政策的保駕護航下，北京房價仍將趨于穩定。