摘要：總結上半年房地產市場發展狀況不難看出，對于整個行業而言，2018年的形勢顯得有些“矛盾”。

一方面，房企業績繼續沖高，僅碧桂園一家的銷售金額就已突破4000億元，達到2017年全年總量的75%，有望再度沖高，同時房企多元化布局持續加快，農業、汽車等與房地產行業相去甚遠的領域，也已有房企開拓布局。但另一方面，熱點城市調控政策持續收緊，房企融資難度逐步提高，部分企業高負債壓力也在加大。那么，上半年的樓市都有哪些看點呢？

動向一

調控持續加碼

在“房住不炒”的引領之下，進入2018年，樓市調控并未放松，部分熱點城市的調控政策持續加碼。

根據公開報道，今年“五一”前后，住建部就房地產市場調控問題約談了西安、海口等12個城市，在約談成都、太原時，住建部負責人指出，要堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。到了6月底，住建部等七部委聯合發文，決定在國內30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。

今年以來，各地樓市調控政策已達上百次，呈現出向三四線城市擴展的趨勢。今年6月，湖北宜昌、江蘇徐州宣布開啟限售政策。而海南在4月22日加碼調控政策，實行“全域限購”，即便落戶海南也要連續兩年的社保才可購房，堪稱“史上最嚴調控”。

和去年調控手段集中在限購、限貸、限售、限簽等方面不同，今年樓市調控政策出現了細化和創新的舉措。例如上海、南京等城市的部分樓盤采取購房搖號的方式。而西安、長沙、杭州三座城市則先后出臺新規，對企事業單位購買商品住宅進行限制。

與此同時一些城市開始逐步探索建立房地產長效機制，并出臺政策。6月5日，深圳公布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，這份意見稿提出，在今后深圳的住房供應體系內，人才房、安居房、公租房比重將大大增加，占新增住房供應總量的60%左右。

動向二

融資收緊 房企資金鏈緊繃

樓市調控政策不斷收緊，對房企的直接影響在于銷售回款速度的放緩。根據國家統計局公布的數據，今年1-5月全國房地產開發投資41420億元，同比名義增長10.2%，房地產開發企業土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1%，土地成交價款3522億元，增長16.0%。在拿地金額持續提升的同時，銷售回款速度放緩意味著房企資金鏈仍在保持緊繃狀態。

資金鏈緊繃由來已久，但原因不單單是房企銷售回款速度變慢。部分房企此前依靠發債緩解資金壓力，但當融資渠道越來越窄，已有多家房企發債中止。

在監管方面，6月下旬，國家審計署、央行、發改委等多部門針對房地產市場進行了發聲，央行在6月22日發布的《中國區域金融運行報告（2018）》指出，當前房地產市場發展總體平穩，但部分房地產企業負債率較高，償債壓力較大。報告提出應當繼續落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。

地產研究機構克而瑞在一篇分析文章中提出，融資難、資金緊缺是所有房企面臨的最大問題，對房企中長期投資力度有制約作用，也加劇了房企間布局的分化。

當前，貨幣政策穩健中性的主基調并未發生改變，但4月和6月央行的兩次定向降準，對市場壓力起到了一定的緩解作用。“總體而言，6月降準釋放7000億資金，肯定能緩解去年底至今的全國性資金緊張狀況”，地產經濟學家鄧浩志表示，目前看來短期內加息可能不大，房貸利率上漲趨勢或將停止。

而對于今年下半年的展望，克而瑞分析指出，由于中小房企融資短板顯著，將感受到更為強烈的資金周轉壓力，或將竭力壓縮項目開發周期，使出各種營銷手段以搶業績、搶回款。

動向三

業績分化強者愈強

根據克而瑞研究中心發布的《2018年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，截至6月底，已有7家房企累計銷售流量金額突破1000億元，25家房企銷售金額累計達到500億元，預計全年千億房企數量將有30家以上。

碧桂園、恒大、萬科三家龍頭企業銷售額始終遙遙領先。其中碧桂園上半年已經實現銷售流量金額4124.8億元，與2017年上半年累計業績相比增長了約45.13%，并實現去年全年業績的約75%。恒大、萬科兩家房企的業績增幅沒有碧桂園高，但截至6月底均已突破3000億元。

除“碧恒萬”三家外，保利、融創、綠地、中海也已跨過千億陣營。

房企上半年業績猛增得益于第二季度銷售大幅上漲。克而瑞數據顯示，在納入統計的TOP100房企中，6月銷售金額總計為11094億元，環比增長34.7%，是今年上半年房企業績最高的月份，與去年同期相比亦增長45%以上。此外，6月單月銷售金額超過百億元的房企也達到37家。

對于此現象，克而瑞地產研究分析認為，這主要是多個城市在房屋預售許可證管控方面有所放松，而在調控繼續保持嚴格的基礎上，房企面臨巨大資金壓力，高周轉和降價加推加速推售意愿有所增強，因而需要通過以價換量來實現業績規模的增長。

企業分化格局也在持續。今年上半年房企業績TOP20和TOP50梯隊門檻提升幅度最高，達50%。克而瑞預計，未來銷售榜百強之后的房企，受行業格局分化的影響將會更為顯著。

動向四

跨界運營有質的突破

“40年前我種田，40年后我還是回去種田”，這是楊國強在今年年初碧桂園集團年度工作會議上講的話。從去年至今，楊國強曾不止一次在公開場合提及自己的農民出身和投身農業的愿望。與此同時，碧桂園也開啟了整縣幫扶、產業扶貧等多個項目，在鄉村振興的道路上越走越遠。

今年6月，碧桂園農業科技創新論壇暨品牌發布會，正式宣布進軍現代農業，希望借此幫助農民增收，促進農村發展。“四十年前我是一個農民，因為改革開放，我成了第一代農民工，一步步走到今天。碧桂園現在有能力了，有責任做更多事情”，在這場發布會上，楊國強闡述了自己做農業的初衷。

對于在現代農業方面如何深入運營，楊國強表示，他很清楚農業發展靠的不僅僅是“投錢”，還有科學和人才。因此碧桂園還與多家合作單位簽訂戰略合作框架協議，希望凝聚各界的共識與合力開展農業產業合作，實現優勢互補，聯動發展。

碧桂園進軍現代農業，反映出在當前形勢下房企們多元化運營的進一步擴展。在地產領域，房企前幾年就已開始涉足長租公寓、康養產業、文旅產業、特色小鎮等項目，如今一些規模房企的觸角，也在伸向更廣闊的經營范疇，進行跨界運營。

在這一方面，恒大的涉足范圍更加廣闊，廣為人知的已有恒大糧油、恒大金融、恒大健康等多個品牌。就6月25日，恒大發布公告稱，集團旗下恒大健康以67.467億港元收購香港時穎公司100%股份，獲得45%的Smart King公司股份，借此恒大健康通過時穎公司持有Faraday Future（下稱FF）45%的股權，正式入主FF，進入新能源汽車領域。

恒大入主FF進軍汽車領域并不是一時腦熱。該企業2017年報中提出積極探索高科技產業，逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅游、健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局。因此是有跡可循的。受入主FF影響，恒大健康股票在信息披露的第二天上漲66.16%，市值提升263.5億美元，收購后立刻收回了本金，實現了進軍高科技企業的良好開局。