摘要：7月開始，住房和城鄉建設部等七部委在30個城市聯合開展為期6個月的治理房地產市場亂象專項行動，治理重點是投機炒房、房地產“ 黑中介”、房企違法違規行為和虛假廣告四個方面。

       公證搖號購房政策的核心目是規范市場銷售秩序，擠壓權力尋租的空間，保證新房銷售過程中的公平性

       搖號是針對稀缺資源的一種分配方式，真正解決問題的途徑是通過制度和規則的設計，使得供給和需求在管制價格附近重新實現平衡

       在需求層面，要扎緊購房群體的口子，提高參與搖號的門檻，優先保障剛需群體的購房需求；在供給層面，要根據當地人口數據、市場供求關系、房價漲幅等指標持續加大住宅用地供應

        7 月開始，住房和城鄉建設部等七部委在30 個城市聯合開展為期6個月的治理房地產市場亂象專項行動，治理重點是投機炒房、房地產“ 黑中介”、房企違法違規行為和虛假廣告四個方面。

       部分城市的房地產市場亂象與供求失衡的市場現狀，不無關系。2017 年以來，隨著全國房屋銷售形勢回暖，部分城市庫存下降，市場供求關系趨于緊張，房價上漲壓力加大。部分城市出現一二手房價格倒掛現象，新建商品住宅供不應求。一時間，新盤銷售中捂盤惜售、遞條子、加收排號費、茶水費、捆綁銷售等違法違規現象明顯增加。

       針對此類亂象，多地在新盤銷售中推出公證搖號政策。相關媒體對實行公正搖號購房的8 個重點城市（上海、深圳、南京、杭州、長沙、成都、武漢和西安）進行定性和定量分析，并提出個人的建議。

       公證搖號購房政策意在維護市場公平

       2017年5月，上海、南京率先出臺了公證搖號購房政策。隨后，張家港、常熟、長沙、莆田、泉州、成都、揚州、舟山、西安、杭州、武漢、淄博、深圳、佛山、三明、福州等16 個城市陸續跟進，在全部新建商品住房項目或供不應求的住房項目實施公證搖號購房。

       公證搖號購房政策的核心目的有兩個：一是規范市場銷售秩序，消除開發商捂盤惜售、分批銷售等現象，緩解新房供求不平衡的矛盾。二是避免暗箱操作，擠壓權力尋租的空間，增加普通購房者特別是剛需買到房的幾率，保證新房銷售過程中的公平性。

       出臺這一政策的城市有兩個基本特點：一是新房價格2015 年～2016 年基本都有過一輪較快的上漲，部分城市部分月份環比漲幅甚至超過4%；二是這些城市新建住房市場供求矛盾突出，銷售市場秩序一度出現亂象，亟待規范。

       從搖號的樓盤范圍看，上海、成都要求所有新增樓盤項目必須進行搖號；杭州、南京、西安和長沙則要求只有樓盤意向客戶數超過預售套數時需要搖號；武漢僅限于所有符合剛需定向房源條件的項目才須公證搖號；深圳則是由開發商根據樓盤誠意登記情況，由企業決定自主搖號還是公證搖號。

       從搖號群體的側重看，成都、武漢、西安、長沙、杭州更重視剛需的購房需求，剛需可優先選房或可在搖號項目中直接占據一定比例；上海、南京則對所有購房者一視同仁；深圳是由企業制定具體規則，政府和公證機構負責監督。

       在剛需的認定標準上，西安和杭州將單身購房者剔除在剛需家庭以外，長沙、武漢和成都則將單身人士劃分在剛需購房家庭以內。

政策實施后，城市間房價走勢分化明顯。

       從南京實施公正搖號購房開始，已經一年有余。顯然，亂加價、托關系買房等市場亂象得到遏制，開發商在搖號過程中的各種貓膩在很大程度上得以避免，新房銷售基本做到了公開、公平、公正。與此同時，市場中也出現了新情況、新問題。

       公證搖號購房客觀上強化了房價上漲預期，中簽率整體呈下降趨勢。去年5 月，南京開盤的“萬科大都會”項目，中簽率接近70%。2018 年3月底，該項目再次以搖號方式確定選房順序，中簽率降至7%。其他城市的搖號購房項目也都有相似情況。

       投資性購房比重上升，與“房住不炒”主基調有所偏離。一二手房之間的價差利益，成了部分個人和企業緊盯不放的天降“餡餅”，公正搖號的樓盤無形中被貼上了“買到即賺到”的標簽，不僅家庭購房時不乏全家老少齊上陣，還有大量投資者借道企業參與購房。今年4 月，上海內環“翠湖天地雋薈”項目開盤，公司客戶占全部搖號客戶的比例高達55%。

       新房銷售的權力尋租問題沒能徹底解決，內部預訂等違規操作直接影響政府公信力。今年4 月29日，西安“ 南長安街壹號”項目在公開搖號中，以人為操作搖號結果的方式違規銷售106 套商品房。這一事件暴露出“系統有后門、搖號有漏洞”的問題。

       定量來看，重點分析的8 個城市房價走勢出現明顯分化。半數城市的房價漲幅回落到合理區間內，包括南京、上海、深圳和杭州，5 月新房環比漲幅在-0.2%～0%；半數城市房價仍保持較快上漲，包括西安、武漢、成都和長沙，5 月新房環比漲幅在1.1%～2.1%，這4 個城市今年以來房價漲幅有所加快，特別是西安，前5 個月平均環比漲幅達0.9%。

       對比房價走勢分化的這兩類城市可見：近期房價相對平穩的城市均位于東部，而保持較快上漲的城市均位于中西部。原因主要在于：東部地區2015 年～2016 年漲幅相對已經較大，后期上漲壓力相對偏弱；東部地區市場化程度相對更高，房地產市場的成熟度也高于中西部，政策傳導機制更為有效；中西部近期出臺了吸引人才的政策，大量新增人口的涌入催生新的剛需人群和新的上漲預期。

       讓供給和需求在管制價格附近重新實現平衡

       公眾其實對搖號并不陌生。在價格管制或數量管制下，供應低于需求，為了合理分配資源，一般會通過一些規則和制度設計來進行分配，搖號就是其中一種常見的分配方式。

       對普通住房采取公證搖號銷售，是當前房地產調控的無奈之舉。價格管制（最高限價）必然會出現供求關系失衡。針對稀缺資源或產品，常見的分配方式除了搖號，還有配額和排隊。無論采取哪種分配方式，市場都會派生出新的問題。真正解決問題的途徑，是通過制度和規則的設計，使得供給和需求在管制價格附近重新實現平衡。

       綜上，新房公證搖號只是當前調控政策中的配套一環，僅僅是一種分配規則，對供求關系的影響不是實質性的，所以也無法從本質上解決市場秩序混亂和一二手房價格倒掛問題。現在，必須珍惜短期行政性調控措施換來的改革時間，加快治本對策的研究制定。

       在需求層面，要扎緊購房群體的口子，實施更嚴格的限購。因為搖號購房極易滋生投機心理，放大市場需求。所以在實施公證搖號的同時，要提高參與搖號的門檻，優先保障剛需群體的購房需求。對于企業、未成年人和65 歲以上老人的購房需求，適當加以限制，降低其搖號次序和中簽比率，直至取消其參加搖號資格。3 月以來，武漢、成都、長沙、西安、杭州、上海陸續推出“剛需優先”的購房政策，值得借鑒和推廣。

       在供給層面，對實施搖號的城市，要根據當地常住人口規模、人口密度、新增人口數量、市場供求關系、房價漲幅等指標持續加大住宅用地供應，更多采取“ 限房價、競地價”的方式出讓土地。

       總之，“ 房子是用來住的，不是用來炒的”定位應貫穿于調控的始終。房地產調控應將市場供求關系基本平衡作為第一目標，在此基礎上，價格基本平穩、市場秩序規范、泡沫風險總體可控才更容易實現，房地產市場也才能取得更加長久的健康發展。