摘要：從租金爭議到裝修污染問題，近半個月以來的租賃市場，特別是長租公寓市場，一直處于輿論的焦點。在各類話題中，部分長租公寓項目推出的租金分期業務再度引起爭議。租金分期業務實際上是租客以辦理貸款的形式，將租金分期還清，從而減輕一次性支付的壓力。

       一方面是部分長租運營方存在欺騙行為，租房者在不知情的情況下“被貸款”的事例屢被媒體報道；另一方面也有業內人士指出，租房分期是長租項目緩解自身資金壓力和運營壓力的手段之一。那么，這項業務究竟是好是壞？

       少數租客選擇分期支付

       從公開可見的信息來看，長租公寓租金分期已經推行了一段時間，業內規模較大的自如、蛋殼等長租公寓產品都有相應的分期業務。

       在自如官網查詢得知，目前自如房租分期業務主要通過自如白條進行，分期手續費為6.27%，且只能辦理一年期（即共11期）的分期業務，辦理后可享受服務費7折待遇。租客需提交押金、首期房租及服務費后入住，后續每月支付當期房租+服務費+分期手續費即可。

       官網顯示，自如白條系與京東金融進行合作，辦理者需要通過京東金融APP按月繳納余下房租。

       自如相關負責人在接受記者采訪時表示，分期業務是在合理、合法范圍內提供給年輕人更多支付方式選擇，該業務的設置，能夠為有分期支付需求的租客提供更多選擇來緩解現金流壓力。

       “租客簽約是通過APP線上完成，完全公開透明可查”，該負責人也指出，當前只有較少數租客選擇分期方式支付房租，絕大多數租客選用現金在線支付。

       利用時間差建立“資金池”

       事實上，租客通過自如辦理租房，既是自如租客辦理租房分期業務的過程，同樣也是自如ABS基礎資產形成的過程。公開信息顯示，公開信息顯示，自如去年8月發行“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”公開發行，規模為5億元，今年3月和7月分兩期發行的自如2號ABS規模合計為5.07億元。

       自如CEO熊林曾在接受媒體采訪時表示，自如方面通過鼓勵租戶預付租金和管理費可以獲得充足的現金流，這部分現金流可以形成一個浮動的資金池，同時，自如方面通過信用篩選不斷提高租戶整體優質率，從而成為自如1號兌付的保障。

       “越來越多的租賃企業利用租金的支付差，也就是給付房主按月付，而收取租戶按照季度甚至半年、一年的租金，這就帶來了租金差”，中原地產首席分析師張大偉表示，租金差的存在成為長租企業建立資金池的重要條件，長租產品開設租金分期業務的目的也是設立資金池，用以回籠資金，如果企業收儲幾十萬套房源，那么資金池的規模會非常龐大。

       在國家企業信用信息公示系統網站上，幾家大型長租公寓企業均未在2017年年報中披露企業資產狀況信息，資金的實際用途尚不明確。張大偉認為，這種資金池的設置有不合理性，如果將資金挪作他用，很可能會產生經營風險。

       未來或有更多監管措施

       長租公寓分期業務引起輿論熱議的其中一項原因在于，一些長租公寓租客在不知情的情況下被辦理分期貸款業務，每月繳納的租金實際變成還貸，對此曾有多起案例被媒體報道。有業內人士向記者表示，鑒于長租公寓目前的現狀，未來或將有更多城市對租賃市場出臺監管措施。

       8月27日，深圳市互聯網金融協會發布《關于防范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，指出市場上部分長租公寓中介服務商通過對房屋租賃合同條款進行設計，在未對租客進行充分風險提示的前提下誘導租客與互聯網金融平臺簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵占他人財物，造成租客、房東合法利益的重大損失。

       這份風險提示還指出“租金貸”模式的一些特征，包括隱蔽性強，違法類型較多，存在潛在較多的租賃合同糾紛，涉及面廣等。少數長租公寓中介服務商自行或與其他貸款機構合作使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴充為資金池，不斷進行租客和房東的資金和期限錯配，長租公寓中介服務商沉淀的大量資金未被有效監管。

       對于“租金貸”存在的風險，風險提示提出，加強授信資質審核和風險管理，嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。并呼吁廣大租客和個人房東應加強金融知識學習，增強自我保護意識。

       “自如的消費分期產品符合相關法律法規，并且會明確告知租客”，自如相關負責人向記者表示，自如不會允許強制或欺瞞租客進行貸款的行為，更不允許以此進行違規套利操作，“如果發現公司員工有不當操作，也希望大家能幫忙提供線索，公司一經核實將嚴厲查處”。