摘要:銷售探底正在兌現(xiàn)，市場(chǎng)的新預(yù)期將逐步變?yōu)殇N售轉(zhuǎn)負(fù)之后對(duì)政策的判斷。在經(jīng)歷 Q4 銷售快速下行之后，將進(jìn)入到預(yù)期平穩(wěn)的新均衡當(dāng)中，銷售增速在 Q4 結(jié)束后企穩(wěn)。

        2018 年是 4 次降準(zhǔn)、利率大幅下降背景下的樓市下行，在經(jīng)歷了 Q2 和 Q3 的反彈后，Q4 正式進(jìn)入二次探底階段。盡管樓市確實(shí)在下行， 9 月銷售面積出現(xiàn)-3.6%的負(fù)增長(zhǎng)，但宏觀環(huán)境并沒(méi)有復(fù)制歷史周期， 而是使樓市正在經(jīng)歷一邊寬松、一邊下行的過(guò)程，我們將這種下行稱之為寬松式探底。顧名思義，我們將看到一系列與“寬松”相關(guān)的數(shù)據(jù)兌現(xiàn)，例如更低的按揭貸款利率、更快的按揭貸款發(fā)放速度，同時(shí)， 在企業(yè)端也能看到開(kāi)發(fā)貸的繼續(xù)增加。同時(shí)，我們還將看到樓市的進(jìn)一步下行，并演變?yōu)榱績(jī)r(jià)齊跌。

        寬松式探底，歷史上沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，因?yàn)楫?dāng)前政策組合打亂了對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)動(dòng)力和節(jié)奏。按照常規(guī)周期，樓市探底必然導(dǎo)致地產(chǎn)投資探底，并下拉經(jīng)濟(jì)探底，但截至 9 月，單月投資增速依然保持+8.9%， 新開(kāi)工面積增速保持+20.3%。我們認(rèn)為，寬松式探底會(huì)拉長(zhǎng)開(kāi)工和投資的下行速度，從投資端對(duì)經(jīng)濟(jì)具備支撐作用。另一方面，由于銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，因此，在消費(fèi)端對(duì)經(jīng)濟(jì)有下壓作用。

        在政策放松到達(dá)新周期之前，會(huì)有新均衡，就是在 Q4 銷售可能的超預(yù)期下行之后，增速迅速企穩(wěn)。歷史上的新周期開(kāi)啟都來(lái)自于政策的放松，而政策的放松不外乎就在于降準(zhǔn)降息、并下調(diào)居民購(gòu)房的首付比例。那么，這一次的降準(zhǔn)營(yíng)造了寬松式探底的環(huán)境，也就是說(shuō)，等待新周期，不如等待新均衡。但無(wú)法做對(duì)比的是，歷史上并不存在新均衡，均衡是在更成熟市場(chǎng)上的表現(xiàn)，在過(guò)往的高速增長(zhǎng)期當(dāng)中，更多的還是由政策的變動(dòng)帶來(lái)的周期波動(dòng)。因此，對(duì)于新均衡的判斷， 我們更多的是基于當(dāng)前新開(kāi)工和銷售的環(huán)境得到的結(jié)論，在 Q4 可能有的銷售超預(yù)期下行之后，在增速上迅速企穩(wěn)，依靠價(jià)格的下行來(lái)完成新均衡的實(shí)現(xiàn)。

        行業(yè)對(duì)后續(xù)的預(yù)期將逐步平穩(wěn)，基本面二次探底帶來(lái)的股價(jià)下行進(jìn)入后半程。關(guān)于二次探底過(guò)程中的行業(yè)變化，我們預(yù)計(jì)負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間將維持較長(zhǎng)時(shí)間，但增速的低點(diǎn)預(yù)計(jì)在 Q4 達(dá)成，因此，二次探底帶來(lái)的股價(jià)下行進(jìn)入后半程。

        商品房銷售增速下行，銷售面積增速本年二次探底。2018 年 9 月，全國(guó) 商品房銷售面積 1.7 億方，同比下降 3.6%；銷售金額 1.5 萬(wàn)億元，同比 增長(zhǎng) 6.7%。

        投資增速下行。2018 年 9 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額 1.2 萬(wàn)億元， 同比增長(zhǎng) 8.9%，相較上月下行 0.4 個(gè) pct。

        新開(kāi)工增速繼續(xù)維持高位，竣工增速依然為負(fù)。新開(kāi)工 1.9 億方，同比 增長(zhǎng) 20.3%；竣工面積 4902 萬(wàn)方，同比下降 9.2%。

        土地購(gòu)置面積和和土地成交價(jià)款增速大幅回落。2018 年 9 月，土地購(gòu)置 面積 2915 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 16.4%；土地成交價(jià)款 1825 億元，同比增長(zhǎng) 18.6%。

        房企資金來(lái)源增速反彈。2018 年 9 月，全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源 1.5 萬(wàn)億 元，同比增長(zhǎng) 14.4%。