摘要：近日，由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布的2018年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）稱，熱點城市住房租金已由7月時的快速上漲發(fā)展至8、9月的穩(wěn)中略降。  

       租金走勢的變化在微觀市場上直接表現(xiàn)就是，部分中介經(jīng)紀人抬高價格收來的房源，還沒來得及租出去就砸在了手里。王女士最近就向北京青年報記者反映，自家房子在與中介公司簽署了委托協(xié)議兩個月后，經(jīng)紀人就以租金價格太高為由，要求要么把房子退給她，要么重新簽委托協(xié)議。  

       中介高價收房砸手里  

       “大姐，您這房子租了兩個月都沒有租出去，定的價格太高了，而且只和我們簽了一年，肯定是賠本的了，您抽時間過來一趟，我們把房子鑰匙退還給您。”  

       10月份，我愛我家相寓位于宣武門的門店經(jīng)紀人給王女士發(fā)來了這樣一條消息。中介的理由讓王女士格外納悶：租金價格是相寓收房時定的，怎么說我定的價高，要求退房？  

       今年7月底，王女士位于宣武門附近的一套兩居室租約到期，原本給上一家租戶定的是6500元/月，但隨著租金上漲，王女士打算把租金提高到7000元/月。很快她就收到了鏈家、我愛我家、蛋殼公寓等多家中介經(jīng)紀人的電話。當時由于租賃行情火爆，中介公司為了搶房源，紛紛開出比業(yè)主心理價位更高的租金，最終，王女士選擇與相寓簽約，租期一年，從8月份開始，空置45天，租金則達到了8000元/月。  

       “他們發(fā)信息只說要退房給我，沒有談補償辦法，而且租金明明是他們報給我的，現(xiàn)在說我要價太高，這讓我不能接受。”王女士告訴北青報記者，她回家重新翻看了合同，合同明確規(guī)定，提前違約要支付一個月房租作為違約金。  

       面對王女士的質(zhì)疑，負責房源維護的經(jīng)紀人小趙話鋒一轉(zhuǎn)，表示不要求退房了，而是直接建議王女士把之前的合同作廢、再重簽一份，租金價格低一些，可以少算點免租期作為補償。  

       對于中介的新要求，王女士陷入苦惱，她擔心順從中介的意思會讓自己利益受到損失，堅持原合同，又怕鑰匙在中介手上，會出現(xiàn)安全隱患或者毀壞房屋的極端情況。  

       自從北京住建委要求中介公司提供更多可租賃房源，嚴禁惡意漲價以來，很多區(qū)域的房租都由漲轉(zhuǎn)跌，此前中介經(jīng)紀人高價收來的房源，沒租出去的難免要賠本降價出租，連一些租賃需求旺盛的重點學區(qū)也不能幸免。  

       位于西城區(qū)德勝門附近，因為多所重點小學中學集中，二手房的買賣和租賃需求一向旺盛，但在最近兩個月，租金也出現(xiàn)了明顯下滑。  

       “6、7月份的時候，原本8000每月的三居室，報到10000元，也有人租，很快就出手了，那時候手上可租賃的房源幾乎被一搶而光。我們?yōu)榱苏?a href="http://www.i3g.com.cn/newxinfang/" class="p_wordlink" target="_blank">新房源，都得挨家打電話問業(yè)主愿不愿意出租。”位于新街口外大街的我愛我家門店經(jīng)紀人小張告訴北青報記者，但現(xiàn)在租金明顯降了，能有個10%左右吧，原來7000多的兩居室，現(xiàn)在報價6500，甚至還能再談談。而且還不好租。小張稱，一套房源最初報價6900元/月，租了半個月，只有3組客戶看過房，租金剛剛調(diào)至6500元/月，暫時還是空置著。  

       不過小張也表示，雖然他接觸的房源租金有所降了，當仍舊高于6月份的水平，“恐怕很難降回上半年的程度了。”  

       半數(shù)租客至少一年換一次房  

       一邊是租金有所下降，另一邊，租房需求并未明顯減弱。貝殼研究院最近發(fā)布的一份調(diào)查報告顯示，隨著越來越多的年輕人涌入大城市工作生活，城市的單身租客群也在日漸龐大，其中半數(shù)以上的租客一年至少換一次房。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超九成租客兩年內(nèi)換一次房，其中50.91%的租客一年至少換一次房，選擇2年以上長租者不足10%。  

       選擇換房，很大程度上是由于租金的變化。報告顯示，北京、深圳、上海、杭州四個城市人均月租金在全國最高，分別為3400元/月、3036元/月、2864元/月、2428元/月。而廣州則以1840元/月位列第五，第六至十名依次為南京、武漢、成都、長沙、重慶。  

       而在租房面積上，南京則以89.7平方米的套均面積位列第一，北京、武漢、杭州、上海緊隨其后。可見，北京不僅房租領先其他城市，租房面積也同樣位居前列。  

       8月后租金環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下行  

       針對目前租房市場的新變化，近日由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布的2018年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）也顯示，熱點城市住房租金已由7月時快速上漲發(fā)展至8、9月的穩(wěn)中略降。《報告》列舉大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測顯示，今年前7月部分城市住房租金快速上漲，并于7月達到漲幅峰值，當月28個重點監(jiān)測城市房租平均環(huán)比上漲1.145%，其中鄭州、蘇州、中山、東莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市環(huán)比漲幅在2%以上，杭州、重慶、無錫、石家莊、煙臺、天津、南京、大連、珠海等9城市環(huán)比漲幅在1%到2%之間。  

       到了8月和9月時，重點城市住房租金水平輕微回落。其中在8月，29座樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、廣州、北京、長沙、廈門、東莞、合肥、深圳、佛山等城市租金漲速均有所回調(diào)。但與去年12月相比，今年9月住房租金累計漲幅在5%以上的仍有石家莊（11.4%）、上海（9.52%）、北京（8.27%）、珠海（8.08%）、深圳（6.31%）5個城市。  

       《報告》分析稱，8、9月租金止?jié)q，主要受到各地政府對租金上漲調(diào)節(jié)干預的影響。但另一方面，住房租賃市場立法滯后，相關市場規(guī)則欠缺，導致住房租賃市場秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護。少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭搶房源壟斷市場，推高了北京、上海等租賃房源相對不足城市的租金。  

       對此，來自戴德梁行的分析認為，從本質(zhì)上看，在自由市場的前提下，租金走勢由供需關系決定，在房地產(chǎn)市場調(diào)控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場轉(zhuǎn)向租賃市場，需求進一步擴大，過去幾年房價的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度上提高了租金收入的預期。  

       對于租金波動的管理，戴德梁行的建議同樣認為應當對租賃市場加強引導和監(jiān)管，包括引導在租賃市場的增量投資，有計劃地控制存量投資的推進。同時應當警惕對租賃房源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為。另外，監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場過度金融化也有必要。