摘要：陰雨連綿的天氣為上海進博會增添了別樣色彩，但這并沒有阻擋進博會的熱情。超過200家企業在這里展示了他們最新最優秀的成果。根據進博局新聞中心信息，截至目前，智能及高端裝備、消費電子及家電、服務貿易等成為最受關注的展區；而最受歡迎的展品更是涉及到人工智能、智能家居、移動設備、工業自動化與機器人等多個領域。

    在進博會上，房地產行業著墨并不多。保利、綠地等是為數不多在會展方面展露的房企。公開信息顯示，保利集團進博會簽約5個項目，涉貴金屬、酒店、文化等多領域；而綠地集團則與世界知名的專業會展組織和場館運營商——巴塞羅那國際展覽中心簽訂戰略協議。在進博會上，文化和旅游也備受關注。

    這或許也是房地產行業轉型一個縮影。當高速增長的房地產行業面臨轉型的十字路口，投資美好生活成為地產商角逐新時代最好的戰場。而存量市場也將迎來備受關注的時代。

    利好商業地產

    首屆中國國際進口博覽會（以下簡稱“進博會”）不僅提供貨物和服務交易，而且承載了國家形象展示、全球性重大問題探討等多重功能，將成為推進經濟全球化的公共平臺。

    仲量聯行認為，進博會釋放出的積極信號，將會對房地產市場帶來正面影響。

    仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“貿易摩擦背景下，一些外企可能暫時對中國市場的未來走勢并不十分確定，但進博會釋放出的開放信號，將會促使這些企業繼續看好中國市場前景。這樣的信號不僅會吸引更多的企業入華投資，對于那些已經進駐中國市場的企業而言也具有非同一般的意義，他們在擴大規模和辦公使用面積時將更有底氣，這必然會為辦公樓租賃市場帶來大量新增需求。”

    進博會的舉辦地位于上海虹橋商務區。根據仲量聯行數據，大虹橋區域的中高端以上酒店供應量一直位居上海前列，在過去兩年內有超過3500間客房的新供給進入市場，截至2017年底，大虹橋區域共計擁有7156間客房，在未來兩年內，這一供給爆炸的情況還將延續，預計到2021年新客房供應量將達到4，423間。仲量聯行中國區酒店及旅游地產投資咨詢部副總裁陳姵君表示：“上海作為亞太地區新興的會展之都，每年攀升的會議會展面積及持續穩定提升的商業發展吸引酒店投資者來滬建設酒店，所以上海也是亞太地區酒店供給以及業績飛速發展的城市之一。”

    陳姵君強調，這一局面將因為進博會的召開被打破：“此前我們曾經擔心虹橋商務區的酒店客房供大于求，可能會帶來入住率的進一步下降，但進博會一下聚齊了130多個國家和地區的2800多家企業、15萬名采購商，毫無疑問會帶來大量的新增住宿需求，從而大幅度提高虹橋乃至整個上海今年的酒店入住率。進博會推動了上海整體公共服務體系的優化和建設，這大大加速了上海成為一流國際會展之都的建設發展，有利于未來虹橋地區乃至整個上海的酒店市場業績。”

   進博會帶來的另一效應是，上海零售正呈現突飛猛進的發展。據第一太平戴維斯近期發布的2018年中國零售20城報告，上海仍居此次零售商指數排名首位，雖然北京領先高端奢侈品市場，且在輕奢及美妝護膚市場大幅縮小與上海差距，但上海在大眾及中端市場的表現依然強勢。此外，上海在餐飲市場獨有的國際化優勢，也有望為消費市場增添更多吸引力。

   “投資者的決策行為是跟著租戶走的，當某個區域的租賃基本面發生正向變化時，一定會吸引投資者的目光。因此，中國繼續擴大開放的舉措除了利好辦公樓租賃市場，也會帶動大宗交易市場的進一步活躍。”姚耀解釋。

    此外，進博會將促進跨境消費升級需求的提升，從中長期來看，這必然會推動跨境消費體驗店在中國尤其是像上海這樣的一線城市的普及，吸引更多的國外品牌在中國開設實體店。仲量聯行上海區零售地產部總監、中國區業主代表負責人隗然指出：“這些因素都將為上海零售物業租賃市場帶來一定的新增需求，特別是高端時尚品牌、汽車、高科技電子產品，定制旅游以及定制醫療服務的體驗店等。”

    58安居客首席分析師張波認為，從長遠影響來看，進博會對于房地產相關的建筑業、酒店業、交通運輸業、旅游業將產生直接拉動效應，增強上海乃至長三角城市群的吸引力，帶動經濟增量同時增強人才吸聚力，對于房地產行業的長遠發展起到潛移默化作用；從短期效應來看，進博會對于虹橋商務區房地產的拉動作用不容小覷。進博會是企業服務對接全球資源的重要載體，更是上海擴大開放與對外貿易的嶄新窗口。擁有“大交通、大商務、大會展”三大標簽的虹橋商務區，這三重效應影響之下，會吸引更多的國際性公司入駐，對于區域的商業地產帶動效應將最為直接，這也使得虹橋商務區在上海乃至全國范圍內的優勢更為凸顯。

    房企轉型之路

    在進博會上，開發商身影并不多。保利、綠地等是為數不多的企業。在房地產住宅市場進入“白銀時代”的當下，部分大型房企也在尋找他們的轉型之路。

    11月6日，綠地與世界知名的專業會展組織和場館運營商——巴塞羅那國際展覽中心簽訂戰略協議。作為全球領先的展覽行業生態領導者之一，該機構在西班牙擁有總計超過40萬平米的展覽場館。

    簽約背后是綠地對會展領域新的野心。綠地剛剛通過重組升級核心產業未來發展戰略，在原有酒店集團的基礎上重組成立酒店旅游集團，以該平臺為核心，著重發展酒店、旅游、會展三大產業。綠地控股董事長、總裁張玉良透露，未來三年，綠地將進一步新增會展場館項目投資400億元以上，新建展覽面積500萬平方米以上，從而形成總面積1000萬平方米以上的會展場館及配套設施，成為國內擁有場館數量最多、展覽面積最大的城市開發運營服務商。

   除了會展，綠地在進博會上也透露，將借助“地產+商貿”模式在津打造北方最大商品貿易港，承接進博會帶動和溢出效應。11月2日，綠地控股（600606.SH）與北辰開發區簽署戰略合作協議，將通過“地產+”的多元創新模式助力天津發展的新舊動能轉換。這標志著綠地在天津北辰開發區的綠地全球商品貿易港、新市鎮建設、綠地繽紛城棲湖公館二期3個項目整體落地。未來三年，綠地商貿集團將打造成中國商貿流通行業的大型龍頭企業集團，成為海外優質進口商品全經營業態的領軍企業，力爭2019年至2021年每年營業收入實現翻番增長，到2021年營業收入達500億元。

   除了綠地，保利集團也出現在進博會上。公開信息顯示，保利發展和洲際酒店集團就有關酒店、文化區、娛樂等10個地產酒店類項目進行酒店委托管理項目的合作簽約，簽約金額為1700萬美元。保利發展將有可能成為洲際酒店集團在中國最大的合作伙伴。

   綠地、保利等在進博會上的業務拓展也是當下地產行業轉型一個側面。隨著房地產步入下半場，產業以及文旅地產成為目前開發商下半場競爭的重點。

   易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，進博會的影響有很多，有直接的也有間接的，有本地的也有全國的，有貿易領域的也有全行業的。進博會總體上釋放了積極的信號，符合當前國家改革開放的新政策和導向，其對于房地產市場的影響也比較多。從其對于市場影響來說，主要包括三個層次：包括上海虹橋板塊、上海市和全國。其中虹橋板塊未來的貿易功能會增加，尤其是每年舉辦一次的貿易活動，將利好貿易相關的產業發展，包括部分商業辦公樓宇；而從上海市來說，進博會也使得上海市場上的投資機會增加；從全國來看，進博會釋放新一輪改革開放的積極信號，相關科創類和貿易類產業發展良好，對于相關產業地產和主題樂園等也有較大的發展機會。從后續進博會的影響看，一些新產品、新產業和新服務會加快進入中國市場，尤其是有大零售和大消費概念的地產企業，未來可以積極圍繞此類概念做深化，進而形成更強的非地產業務的發展態勢。