摘要：自2016年以來(lái),本輪樓市調(diào)控周期持續(xù)進(jìn)行,從一線城市、熱點(diǎn)二線城市,到廣大三四線城市,有關(guān)限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸、限簽的政策頻頻出臺(tái)且不斷加碼。與此同時(shí),本輪調(diào)控的策略是因地制宜、因城施策、分類(lèi)調(diào)控,各地需要充分考慮本地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況制定政策。

       在調(diào)控開(kāi)啟初期,各地紛紛對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策加碼,不同的城市在政策出臺(tái)時(shí)間、政策加碼力度上略有不同。例如在廣州,2017年3月的兩輪新政將非本地戶籍購(gòu)房人群的個(gè)稅社保繳存年限從3年延長(zhǎng)至5年,并規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)證后滿兩年才能出售。但在珠三角地區(qū),肇慶、惠州等城市并未出臺(tái)相應(yīng)限購(gòu)政策。

       到了2018年,部分城市對(duì)先前出臺(tái)的調(diào)控政策作出了調(diào)整,其中菏澤宣布取消限售、廣州宣布放寬部分商服類(lèi)物業(yè)限購(gòu)限制曾引發(fā)較大范圍的討論。

       在菏澤這樣的三四線城市,2018年下半年市場(chǎng)熱度下降明顯。克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,三四線在售項(xiàng)目去化率持續(xù)走低,去化率由6月份83%降至三季度50%,11月份進(jìn)一步回調(diào)至33%。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),菏澤由于棚改規(guī)模較大,且在售項(xiàng)目接近100個(gè),再結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨��?導(dǎo)致了市場(chǎng)供過(guò)于求壓力的顯現(xiàn)。

       在廣州,由于2017年“3·30”新政規(guī)定，一手商服類(lèi)物業(yè)只允許賣(mài)給法人單位,使得部分尋求居住替代品的個(gè)人買(mǎi)家放棄購(gòu)買(mǎi),這使得當(dāng)年公寓成交量同比下跌超過(guò)四成,同時(shí)商服類(lèi)物業(yè)庫(kù)存去化周期也拉長(zhǎng)至39個(gè)月,庫(kù)存壓力明顯增大。有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)表示,“3·30”新政堵住了將商辦用地開(kāi)發(fā)成住宅產(chǎn)品的“掛羊頭賣(mài)狗肉”現(xiàn)象,但一刀切的行為事實(shí)上對(duì)市場(chǎng)造成了誤傷,此次政策調(diào)整或有助于原有商服類(lèi)物業(yè)庫(kù)存的消化。

       各個(gè)城市針對(duì)自身情況調(diào)整樓市政策,對(duì)于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展是有益的,也符合建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的要求。我們同時(shí)也應(yīng)當(dāng)看到,目前部分城市對(duì)于樓市政策的調(diào)整,并不是“松綁”,更不是給人以“又可以炒房了”的信號(hào),而是在保證市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下進(jìn)行的。

       從近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的聲音可以得知,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主基調(diào)并未發(fā)生根本性改變,兩次會(huì)議均再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”這一定位。而穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”要求,則更意味著調(diào)控仍將繼續(xù)嚴(yán)格持續(xù)下去。

       由于不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走勢(shì)、庫(kù)存狀況、房?jī)r(jià)狀況各不相同,“一城一策”體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的智慧。展望2019年,有的城市也許會(huì)走向政策回調(diào),有的城市或?qū)⒗^續(xù)加碼,如何讓調(diào)控政策更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,對(duì)于各大城市而言,都是值得深入研究的問(wèn)題。