摘要：從樓市4月和5月首周的表現看，“穩”樓市是國家的基本態度，“一城一策”彈性調控雖有利于維穩樓市，但將進一步深化地區分化趨勢。

       ——盤和林

       3月開春，北京等部分一線城市樓市回暖，但從4月的統計數據看，熱度有所下降。據中國指數研究院月度數據，4月樓市整體成交量環比下降，庫存總量環比上升2.8%，全國土地市場成交量同環比均縮水，樓市整體略有下落。

       那么，今年一季度樓市回暖究竟是純屬偶然，還是回調的“先兆”？樓市未來走向將會如何？

       在筆者看來，2019年一季度，樓市之所以出現“量價齊升”的現象，主要有三方面原因：

       首先，有人誤導信貸政策有所放松，使得民眾產生預期偏差，引發偏差消費；

       其次，正所謂“每逢佳節必花錢”，春節期間，不論是心理、環境還是手中握有的資金，都會刺激民眾的消費行為，加之房地產企業的營銷活動，最終導致房地產市場小幅回暖；

       最后，從消費結構看，開盤項目大都是剛需及剛改項目，這部分需求由于結婚、養老、上學等不可抗因素會逐步釋放，形成房地產市場的支撐。

       事實上，作為樓市“小陽春”的慣性運行區間，4月和5月的樓市走向尤為重要，綜合來看，未來樓市“穩”依舊是基調，地區分化是特點，穩中波動是長期趨勢。

       在樓市發展現“小陽春”后，4月召開的中央政治局工作會議再次強調“房住不炒、一城一策”，事實上是對樓市回暖的官方回應，也是對樓市表現的一種預警。從貨幣政策上來看，2019年第一季度，貨幣政策整體上穩中有松，最新召開的中央財經委員會第四次會議指出，貨幣政策要松緊適度，根據經濟和價格變化形式預調微調。筆者認為，當前，相機抉擇的貨幣政策，某種程度上有利于房地產市場表現，但樓市溫度的遙控器仍然握在國家手中，從國家的態度來看，“穩”將是房地產市場長期態勢。

       據中國指數研究院數據，2019年4月，全國百城住宅價格環比上升0.28%，漲幅較上月微幅上升，庫存總量環比上升2.8%，其中，一二線城市樓市成交量同比上升，三線城市則同比下降。5月第一周，樓市交易整體遇冷，各城市成交量均下行，其中，北京地區降幅達60%；全國40大中城市市場土地供應量減少25%，其中主要城市成交量減少63%，出讓金環比減少62%。

       從樓市4月和5月首周的表現來看，較一季度而言，房地產市場上揚的慣性正在減弱，短期內若沒有政策的刺激，樓市“小陽春”勢頭或將逐步衰減。需要指出的是，樓市能夠彈性回穩的一個重要原因是“一城一策”的“收放自如”。

       一方面，熱點城市的調控政策正在逐步升級，例如，遼寧丹東規定商品住房銷售價格漲幅，陜西西安收緊公積金提取要求，江蘇蘇州土地拍賣設定限價等；另一方面，部分樓市降溫明顯的城市或者樓市本就相對低迷的城市卻有所松綁，例如浙江寧波和內蒙古呼和浩特正在持續的加大住房的補貼力度。在筆者看來，這樣因地制宜的彈性調節，使得樓市總體上不會出現大漲大跌，從而保持長期穩定。

       需要注意的是，也正是因為“一城一策”的存在，樓市的地區分化將會更加明顯。比如，在土地供求規�？傮w走低的情況下，長三角地區和珠三角地區的土地市場熱度不減，高溢價地塊層出，這也意味著該地區的市場后續或將上揚，而遼寧沈陽、遼寧大連、山東濟南等庫存壓力較大的城市，樓市走勢或將不容樂觀。

       此外，自2019年開年以來，剛需和剛改項目成為房地產市場主流，這事實上反映出兩點：首先，在未來可以預見的一段時間內，人口可以形成對房地產市場的支撐，類似湖北武漢、河南鄭州、安徽合肥等人口基數較大的城市，未來一段時間內，房地產熱度仍會持續。其次，剛需和剛改項目受追捧，一方面反映出居民對房地產市場持謹慎態度，另一方面，經濟大環境對未來收入預期的影響，影響到了居民的消費結構和消費水平。

       因此，竊以為，從樓市4月和5月首周的表現看，“穩”樓市是國家的基本態度，“一城一策”彈性調控雖有利于維穩樓市，但將進一步深化地區分化趨勢。在未來，人口以及地區開發情況將對地區間樓市差異產生重要影響。