摘要：現在大家碰面聊房子，估計沒有幾個人不說房價高。有人說，即使湊足購房首付款，也不敢輕易買房，背負大幾十萬，甚至幾百萬的房貸，每個月月供可不是個小數字，感覺壓力山大。有讀者留言道，早知道在3年前“砸鍋賣鐵”買房了，現在我們這個小地方整體價格起碼漲了60%，這幾年白干不說，而是真的買不起了，現在就希望房價能回到3年前。

       一位改善置業的讀者說，在2016年時，本打算把自己85平米“兩房”換成大一點面積的“三房”，主要是想計劃要“二孩”，原本就住的這套房子價格都談妥了，卻因為付款方式的問題最后談崩了，陰差陽錯，這期間房價也一直在漲，最終不知所措，到現在房子還沒有換，當然也換不起了。孩子現在都滿周歲了，家里擁擠不堪，老人都沒法過來幫助帶孩子�，F在說除了懊悔，真不知道該說什么！

       對于房子，確實傷透了不少購房者的心。這些年房價“漲多跌少”，“買房要趁早”似乎成了一條真理。但房子問題又是一個民生問題，所以，這些年房價上漲過程，也誕生了一部調控史。特別是本輪長達三年的房價上漲經歷，也伴隨著國家連續不斷的調控，調控頻次、調控范圍、調控措施都前所未有。從2016年國慶開啟熱點城市樓市調控以來，短短兩個月調控次數達50多次，2017年250次，2018年405次，2019年上半年已超250次。樓市調控范圍涉及購房市場、房產中介、開發商等，調控措施包括限購、限貸、限售、限價、限商等行政手段。

       中國的樓市也是一個政策市，在樓市調控過程中，我們可以看到國家對樓市的定調非常明確，“房住不炒”、“堅決遏制房價上漲”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，高層對樓市釋放的信息是透明的，那就是房價不能再這樣漲了。國家住建部們在年初工作會議上就對2019年樓市提出了明確工作目標，在一城一策、因城施策原則下，做到“穩地價穩房價穩預期”三穩目標。通過樓市這半年多的實際情況來看，無論地價還是房價，用業內的一句話解釋就是“不能跌不讓漲”。一些有樓市下行趨勢的城市，某些開發商想打折降價，很快就可能被類似房地產行業協會的單位約談，當然，樓市過熱的城市也受到了主管部門的預警和約談對待。

       房價收入比已超國際警戒線，擠占消費，對國民經濟發展作用“由正轉負”

       按照國際慣例，3-6為公認的房價收入比合理區間，考慮到買房貸款因素，月供占比不高于居民收入的30%。不過，根據近日易居研究院發布的50個典型城市房價收入比顯示（如下圖），房價收入比達最高城市達到36.1，有37個城市房價收入比超過了10，占比達74%。什么是房價收入比？舉個例子，比如1套80平米的房子，按照1.5萬元/平米，平均120萬，若以工作5年的中等收入家庭為單位買房，假定夫妻倆收入月收入4500元，家庭月收入就達到了9000元，年收入10.8萬元，結果房價收入比為=房產總價/家庭年收入=120萬/10.8萬=11.11。簡單地說，就是一個家庭不吃不喝全款買一套普通房子需要11.11年，如果拋掉日常開支、家庭教育和養老支出等，那么這個買房時間還會大幅延長。

       根據有關數據顯示，房地產快速發展的一二十年來，房地產及其關聯行業對GDP的貢獻實際超過20%，房地產成為當之無愧的支柱產業，但如果房地產業一直快速增長對經濟發展始終有利嗎？答案是否定的。在中國社科院近日發布的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關系國與家》報告中提到，房價較低時，房地產對經濟的貢獻是正向的，反之則對經濟有擠出效應，這就是房地產與經濟的“U”型關系。通過對2018年全國商品房銷售均價測算，2018年全國房價收入比為9.3:1，已超過9:1的臨界點。按照研究以往經驗發現，當房價收入比超過9:1后，房地產對經濟的貢獻“由正轉負”，對消費產生明顯的擠出效應。對經濟的副作用主要體現在三方面：一是資金流向房地產而不是實體；二是實體企業不專心搞企業經營，把資金投向房地產，其中目前有一半上市公司進行房產投資；三是高房價提高了企業經營成本，技術更新力不從心。

       國家智囊5字直言不諱談如何燙平房產泡沫

       現任國務院參事仇保興在《參事講堂》表示，事實上，中國已經不缺房子了，一些城市房價收入比已超20，遠高于國際公認標準，結合我們實際，房價收入比不能超過10倍。仇保興認為，貿然刺破房地產泡沫顯然不合適，因為大家的財富70%都在房子上面，會產生嚴重影響。他直言不諱提出解決泡沫的方式主要通過兩種方式：一是征收空置稅；二是提高國民收入。

       作為國家現任58位國家智囊團成員之一，仇保興的建議也受到了不少人關注�！罢魇湛罩枚�、提高國民收入”11個字概括了解決現階段房產泡沫的核心思想。在筆者理解來看，征收空置稅就是希望逼出多余的房子，提高國民收入，就是通過發展經濟，提高老百姓的收入，從而降低房價與收入之間的比值，以時間換空間，實現房價軟著落。那么這種方式可行嗎？

       1.先說征收空置稅抑制房價�？罩枚悾�其實在發達國家早已經施行，而且運行得還比較成熟。比如法國達到空置條件的房屋施行累進稅率，第一年征房屋總價10%，第二年為12.5%，第三年15%，以此遞增，力度是很大的；又比如荷蘭規定，房屋空置超過12個月，可以讓給無房人免費居住；還比如瑞典，甚至可以對達到一定條件的空置房屋推倒。不可否認，空置稅是一種特別有效的長效機制稅種，對抑制房地產泡沫、平抑房價起到了非常明顯的作用。但在我們國家可行嗎？實行起來不容易。我們知道，我國的房地產雖然起步晚，但發展快，老百姓大部分家庭財富都在房產上，在社會保障還不是很完善的情況下，突然開征空置稅，顯然不利于社會穩定，也不利于擺脫“中等收入”陷阱，邁向發達國家目標。

       2.通過提高收入縮小房價收入比。其實，無論房價漲與不漲，我們發展經濟的目標就是為提高老百姓的收入，提高大家的生活水平，實現共同富裕。目前，我們的經濟經過多年快速發展，經濟總量已經高居世界第二，人均收入水平雖然也跟隨提高很多，但與發達國家相比還有較大差距，換句話說，就是還有很大的提升空間。國家目前在培育經濟新增長點，發展高端制造產業、實現產業轉型升級等方面，提高勞動附加值，想方設法提高國民收入，只要我們的收入增加，而房價不再大幅上漲，那么通過提高收入縮小房價收入比的方式，從而實現房地產軟著陸應該是可以實現的。

       從短期看，在國家連續不斷而且深入的調控下，樓市已經趨穩，在政策加持下，房價不會出現大幅上漲，也不會大幅下跌。但從長期看，房價漲跌是貨幣、土地、人口等因素綜合作用結果，需要從根本上解決住房供需平衡問題、老百姓閑置資金出路，弱化房產的金融屬性。如此，樓市、房地產、房價、住房問題才能實現真正可持續健康發展。