摘要：8月26日，央行行長易綱主持召集24家主要金融機構召開LPR工作會議。易綱強調，各金融機構要抓緊推動LPR運用，盡快實現新發放貸款主要參考LPR定價，堅決打破貸款利率隱性下限，推動貸款實際利率進一步下降。而央行此舉要降的是實體經濟融資成本，房地產的融資則出現收緊、成本上升趨勢。

       “不僅貸款利率改革，我們找了七家銀行才有足夠房貸額度，才能開盤！”有開發商認為，眼下無論開發貸還是個人房貸，額度緊張才是直接影響樓市因素。對于后市，采訪多位業內人士表示，目前個人住房貸款額度逐月緊張，但并不意味著房子好賣。事實上，今年以來房企開發類融資渠道不斷收縮，有銀行開發貸幾乎是零投放。另據了解，9月下旬各大銀行會出臺執行細節。

       執行細節： 預計9月下旬銀行出臺執行細節

       根據央行25日發布的第16號公告，10月8日起新發放商業性個人住房貸款中，首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。從多家銀行了解到，目前“個金部”都在抓緊完善系統和合同，確保10月8日按新規發放貸款。有資深按揭專家預計，9月下旬各大銀行出臺執行細節。

       資深按揭專家鄭大源表示，央行發布今年第16號公告之后，有人關心之前申請的住房按揭貸款是否受到影響，也有人則關心住房按揭貸款是現在申請好呢，還是等10月8日之后申請好。

       鄭大源建議，預計9月下旬各個銀行會出臺執行的細節，有申請按揭貸款需求的客戶，可以盡量先觀望，到時候才決定在10月8日之前申請還是10月8日之后申請。

       他還透露，雖然買房的人少了，但是最近多數銀行房貸放款仍有積壓，從申請到放貸一般需要排隊1個月左右的時間。有國有大行廣州分行內部人士表示，個人住房貸款額度是逐月緊張，但這與新規并無關系。“目前月初還有一些額度，月底最后一個禮拜是根本沒有額度的。”該人士透露道。

       交行金融研究中心資深研究員夏丹指出，下半年銀行受信貸額度限制，相對于上半年的房貸放款數量及效率會呈現季節性下降，政策面的收緊則可能進一步強化信貸縮量現象。“近期多個二線城市房貸利率出現不同比例的上浮，部分銀行甚至暫停受理房貸業務。7月份全國首套房和二套房貸款的平均利率分別為5.44%和5.76%，房貸利率正式進入反彈階段，按揭貸款增速相應下降。”夏丹介紹說。

       按揭利率： 專家預計未來上升概率大

       新規實施后，個人按揭利率到底是漲還是跌，還是維持平穩。有行業分析人士表示，按揭利率上升概率大。這也意味著，開發商通過銷售回款的途徑可能會受到影響。

       鄭大源分析稱，由于當前基準利率是4.9%上浮10%左右，而10月8日之后的暫時不清楚局勢，包括到時LPR利率多少也并不清楚，在LPR基礎上具體城市房貸加多少點同樣不清楚。

       但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率可能會上升。嚴躍進給算了一筆賬，如果按原來的貸款政策計算，最新一期的央行基準利率為4.9%，首套和二套房的利率大概分別在4.41%和5.39%左右。但如果按照新數據參考計算，商業銀行基礎利率LPR為4.85%，首套和二套房的基點分別為0和60個基點，這也意味著，首套和二套房的利率分別為4.85%和5.45%。“據此對比，無論是首套還是二套，利率都有所上升。單純從這個公式看，貸款成本是有所上升的。當然這個計算是比較理想化的，因為實際的貸款利率和具體銀行的政策有關，而且后續LPR利率也會有下調可能，所以最終計算出來的房貸利率會有微小的上升。”嚴躍進認為。

       因此，了解發現，今年下半年，房企的第一大要務就是回籠資金，旭輝集團指出，下半年將加快回款。萬科也表示，下半年將堅持積極銷售，積極回款。但如果個人按揭貸款成本上升預期，將會影響開發商銷售回款的速度。實際上，下半年房企銷售已經明顯回落。

       以A股萬科和保利為例，今年7月份萬科合同銷售額481.9億元，為今年以來第二低，環比6月份的663.9億元下降了27.41%。保利地產6月份銷售636.66億元，但7月份下降到270.37億元，為最近12個月以來的最低水平。因此，有開發商人士透露，在當前價格變化面前，如果貸款成本上升，銷售難度肯定會增加。

       銀行融資： 有國有大行開發貸余額要壓縮

       相關媒體從多家銀行了解到，年初總行就開始嚴控開發貸，近期開發貸批貸速度有所下降，甚至有國有大行廣東地區的相關人士透露，開發貸幾乎是零投放，現在要將余額壓到5月末的水平。

       一家股份制銀行分行人士表示，該分行資產結構中，房地產大約占據1/3。近期，在“房住不炒”監管要求下，該行近期調整資產結構，下半年資產投放額度仍在增長，但是個人住房貸款和開發性貸款都要壓降，新增額度轉向普惠。另有國有大行相關人士則透露，監管也加大了檢查力度，開始陸續入場檢查銀行房地產信貸業務，包括開發性貸款、個人按揭貸款，甚至是涉房的商票質押貸款等。

       交行金融研究中心資深研究員夏丹表示，接下來，商業銀行將加強對房地產貸款投放和資金流向的把關，特別是拿地相關融資的跟蹤排查。由于開發貸款長期受名單制及限額管控，增長波動幅度不會太劇烈，而個人按揭貸款受到的影響可能相對較大。

       非銀渠道： 二季度以來收縮信號不斷

       根據房企公布的數據，開發商資金來源中，除了銀行渠道外，信托、公司債等非銀渠道也不斷獲得青睞。但今年二季度以來，非銀渠道收縮明顯，成本上升，加大了部分房企的資金壓力。

       統計局數據顯示，1~7月份，房地產開發企業到位資金9.98萬億元，同比增長7.0%，增速比1~6月份回落0.2個百分點。自有資金增速降至2.8%。有分析指出，7月份的數據反映了6月以來銀保監會和發改委監管收緊的效果，體現在房地產信托、債券等房企自籌渠道的資金來源減少。

       因此，中信建投證券分析師江宇輝指出，二季度以來，從房地產信托收緊到境外發債監管更嚴，再到銀行專項檢查，房企融資渠道明顯收縮。特別是房地產行業占比較大的信托渠道。江宇輝認為，今后銀保監會會將對信托公司的警示提醒指導作為一項常態化工作，監管變化會在下半年數據上得到更加明顯的體現，預計未來增速會持續下滑。

       地產板塊： 資金成本低或更具競爭力

       今年7月下旬以來，A股地產板塊持續調整，并帶動與之相關的家電、鋼鐵等板塊也持續走低。不過，經過連續下跌的地產股還有表現機會嗎？梳理機構觀點發現，在新的環境下，規模大的房企并非一定是優質公司，而低成本運營的個股更具競爭力。

       對比發現，由于前幾年靚麗的銷售逐步進入結算階段，導致多數房企最新一期財務數據表現較好。如萬科上半年實現營業收入增長31.47%，達到1393.32億元。融創中國同期實現營業收入768.4億元，同比增長64.9%；歸屬于上市公司股東利潤102.9億元，同比上漲61.7%。

       “隨著融資越來越緊，資金渠道通暢的意義進一步顯露。我們相信，信用和規模已經分野，大規模不意味著高信用。低資金成本的公司可能會安然度過資金鏈收緊的階段，甚至有可能存在好的拿地機會。”中信證券首席基地產業分析師陳聰認為。

       他分析認為，房地產企業的資產負債表普遍不會預留大量的閑置資金。所以，大多數杠桿經營的開發商可能會無法抵御銷售的萎縮，也無法抵御銀根持續收緊，不排除部分中小房企資產處置等原因出現運營困難。這也意味著，在當前環境下，大房企并不意味著一定安全，而是那些融資成本具有相對優勢的房企更具有競爭優勢。“建議投資者高度關注資金成本，未來高資金成本的公司或將面臨挑戰。”陳聰表示。