摘要：任何產品生產到一定階段，就會出現過剩，房產也不例外。其程度已經到了我們必須要面對正視的階段了！空房夠16億人住？未來房價“回落”可能有多大？潘石屹揭“底線”

      中國房地產歷史已超40年，住房商品化快速發展也超過20年，隨著住宅樓如“雨后春筍”般地涌現出來。根據統計部門公布的數據顯示，城鎮人均居住面積已達39平米，當然，這還不包括數量眾多的小產權房和自建房。

       那么，我們房子到底過剩到什么程度呢？

       按照公開的數據顯示，在商品房方面，年均竣工套數大概在1千萬套左右，從1998年至今的21年，商品房套數住大概在2億套，這是其一。

       其二，在住房商品房化改革之前，我們主要以供應房、自建房和小產權存在，按照局部數據調查顯示，不完整產權房與商品房的比例大概在3:1，也就是6億套。我們權且把供應房和自建房沖抵為已經拆遷的房子，計為零。

       其三，保障房。此前看到一個2015年的數據，當年商品竣工的保障房套數為772萬套。這個歷史可以追溯到1999年，按照20年時間計算，平均每年500萬套，至今預計有1億套。

       其四，在建住房。看到各處都存在的建筑工地，這個不用算了，在建未竣工的住房算1億套不多吧，已拿地未規劃未建設的就暫時不計入了。

       綜上，全國住房已竣工和在建住房套數為2億+6億+1億+1億=10億套。按照目前戶均人數3人算，夠30億人居住，而除去14億人口，那么過剩房子大概夠16億人居住。這就是媒體一直報道的數據。

      空房子夠16億人住，為什么房子還是不夠賣？而且房價還一直在漲呢？道理很簡單，不外乎兩個：

       一是老百姓的投資渠道狹窄，閑錢放著貶值，存銀行跑不過通脹，理財有風險，炒股沒底。房子作為固定資產，不管漲跌，總有實物在。

       二是過去房價漲多跌少，沒有經歷過暴跌史，堅信房價永遠漲。所以，有錢人有錢就買房，按照任澤平團隊的一份報告顯示，20%的人擁有40%的房產。

       人口就這么多，無論你手中有多少套房子，除了自住外，空置出來夠16億人居住的房子終究會轉出來，唯一的辦法就是：降價！

說到降房價，確實是一個比較棘手的問題。雖然不少人都在抱怨房價高，希望房價下降，但真正降的時候，也會出現各種問題。比如：

       一批購房者買了開發商的房子，沒過多久，開發商為了快速回籠資金，加之遇到市場寒流，會調低售價，此時前期買房人很有可能向開發商討要說法，所以，開發商也不敢輕易降價；

       開發商為了生存，即使什么都不顧了，一心想降價變現，此時，無論是當地的房地產協會，還是地方，都有可能出面約談，要求保持市場價格穩定，開發商作為市場參與者，降價的決定多半會“流產”；

       說到底，中國樓市就是政策市，但政策只能影響短期，但最終還是會走上市場軌道。空置房大量存在，不僅占據大量的社會資源，浪費人力和財力。而且終究也會影響到經濟發展。中國社科院在《中國城市競爭力報告No.17：住房，關系國與家》報告中明確指出：

      盡管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.7百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大于帶動效應，2018年中國房地產對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。

       在住房供應過剩的大前提下，除了降價，別無選擇。

       而龍頭房企則率先垂范，開始降價銷售。如恒大在9月份銷售達到831億元，在國慶黃金周7天時間更是賣出了510億的天量，均刷新了世界房地產史。相信不只是恒大，更多的房企將加入到促銷“大軍”之中來。

       未來房價到底能降多少？SOHO中國董事長潘石屹曾給出一個“底線”

      潘石屹，作為一位開發商大佬，是我國比較早期的房地產實踐者，對事物判斷敏銳，建議和觀點也一向比較客觀公正。他說出來的建議，自然也是從專業開發商角度來看。他在中期財務數據發布會上公開表示：

      對大多數開發商來說，20%就是中國房價下跌的底線。因為一旦超過這個數，絕大多數房地產公司將不復存在。可以看出，這是潘石屹從大多數房企生存角度考慮，確保降價后房地產不會崩盤。當然，房企崩盤于社會穩定、于銀行金融系統安全都是不利的。所以，從這個角度看，房價頂多能跌20%。

       不過，對于潘石屹給出的這個“底線”，剛需購房者以及部分網友并不買賬，他們大多認為，房價上漲都是百分之幾十，甚至翻倍的漲。既然現在房子過剩如此多，20%的幅度根本就不夠。不過，對不久就要面對結婚、子女入學的剛需群體來說，如果1-2年能夠跌20%，應該也能節約一筆不小的開支。

       當然，如果想要房價下跌更多，甚至“腰斬”，那只能耐心等待了。畢竟，冰凍三尺非一日之寒！