摘要：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，9月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體穩(wěn)定，一線城市新建房?jī)r(jià)同比漲幅略有擴(kuò)大，二三線城市漲幅均回落。具體來看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.1%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲9.3%和4.7%，漲幅比上月分別回落0.6個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲8.4%和5.0%，漲幅比上月分別回落0.6個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴相關(guān)媒體，第三季度銷售數(shù)據(jù)連續(xù)小幅反彈，與去年基數(shù)走低直接相關(guān)。當(dāng)前融資收緊對(duì)行業(yè)供需雙方形成制約，房企以價(jià)換量現(xiàn)象增多，市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)。四季度房企可能加大促銷沖刺業(yè)績(jī)，銷售額增速或有所回升，但是否形成實(shí)質(zhì)性反彈還有待觀察。

穩(wěn)房?jī)r(jià)效果凸顯

從環(huán)比看，9月份70城新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅微升，二手住宅銷售價(jià)格漲幅基本持平，凸顯“穩(wěn)定”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬介紹，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上月為持平。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴相關(guān)媒體，9月份，一線城市環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，二三線城市則總體持平。值得注意的是，近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亞等城區(qū)的人才購(gòu)房政策略有放松，或會(huì)使后續(xù)購(gòu)房需求繼續(xù)釋放，進(jìn)而帶動(dòng)上述地區(qū)房?jī)r(jià)反彈。

“70城房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為53個(gè)，相比8月份的55個(gè)減少2個(gè)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，受近期房屋交易市場(chǎng)降溫等影響，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)作相對(duì)減少，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量開始增加。9月份是各類房企各城市積極降價(jià)促銷階段，在一定程度上促使房?jī)r(jià)漲幅收窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有12個(gè)城市采取不同程度的降價(jià)做法。

在53個(gè)房?jī)r(jià)上漲城市中，南寧是9月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅最大的城市。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這與南寧近期購(gòu)房需求積極釋放，尤其是部分投資投機(jī)需求進(jìn)入有關(guān)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)管控會(huì)有進(jìn)一步升級(jí)的可能。從同比漲幅看，大理漲幅居首位，西安終結(jié)此前連續(xù)9個(gè)月漲幅排名第一的狀態(tài)，預(yù)計(jì)西安房?jī)r(jià)管控壓力將有所減少。

房貸穩(wěn)中微漲體現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)向

10月21日，全國(guó)銀行業(yè)同業(yè)拆借中心數(shù)據(jù)顯示，1年期LPR為4.2%，5年期以上LPR為4.85%，均與上次報(bào)價(jià)持平。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新一期《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》顯示，10月份，64個(gè)城市首套房貸款利率水平在最新公布的5年期以上LPR基礎(chǔ)上，平均加點(diǎn)78BP。具體來看，4個(gè)一線城市平均加點(diǎn)30bp，22個(gè)二線城市加點(diǎn)77bp，38個(gè)三四線城市加點(diǎn)84bp。一線城市加點(diǎn)較小，與上海市場(chǎng)加點(diǎn)為負(fù)有關(guān)；三四線城市加點(diǎn)較高，與當(dāng)前三四線城市房?jī)r(jià)熱度略大于一二線城市有關(guān)，也體現(xiàn)了房貸政策收緊導(dǎo)向。

報(bào)告顯示，64個(gè)城市中，南寧、洛陽等城市加點(diǎn)較高，與當(dāng)前上述城市房?jī)r(jià)漲幅較高有關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南寧和洛陽是70城中房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅排名第一和第二的城市，其中南寧已連續(xù)兩個(gè)月排名第一。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述城市房貸利率較高，體現(xiàn)了房貸市場(chǎng)因城施策、分類調(diào)控的導(dǎo)向。

夏丹認(rèn)為，LPR新政對(duì)房貸利率水平的直接影響不大。9月全國(guó)首套房和二套房平均貸款利率分別為5.51%和5.83%，基本保持與之前持平的水準(zhǔn)，穩(wěn)中微漲，各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況平穩(wěn)過渡。此外，樓市調(diào)控不放松也表現(xiàn)為房企外部融資渠道依舊偏緊，9月份國(guó)內(nèi)貸款同比增速下滑，房企境內(nèi)債和信托發(fā)行金額同、環(huán)比均出現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)四季度房企債券和信托融資規(guī)模可能繼續(xù)縮水。

人才引進(jìn)不等于放松調(diào)控

今年來，頻繁發(fā)布的人才引進(jìn)政策成為影響各區(qū)域房?jī)r(jià)的重要因素。近日，又有一城放松外地人才購(gòu)房政策。三亞發(fā)布人才引進(jìn)新政顯示，實(shí)際引進(jìn)并在三亞工作但尚未落戶的各類人才（包括全日制大專及以上學(xué)歷人才）， 實(shí)際引進(jìn)并在三亞工作但尚未落戶的急需緊缺人才且其家庭成員均在海南無房的以及柔性引進(jìn)的各類高層次人才且聘期在3年以上且已在海南服務(wù)1年以上的，本人可申請(qǐng)購(gòu)買1套住房。而此前，非海南戶籍居民需要繳納2-5年不等的社保或納稅證明后才可買房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9月以來，已有超過30城發(fā)布了人才引入政策，2019年全國(guó)累計(jì)已有超過150城發(fā)布了人才政策，與2018年同期相比上升超過40%。市場(chǎng)總體平穩(wěn)將是主流，但部分區(qū)域也有可能在年末出現(xiàn)波動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前上海臨港新片區(qū)、南京六合、天津?yàn)I海和寶坻、廊坊燕郊等都針對(duì)相關(guān)人才購(gòu)房進(jìn)行松綁。上述政策屬于人才引進(jìn)政策，不是直接的限購(gòu)政策松綁，但客觀上確實(shí)有松綁的效應(yīng)。

不過，也不必高估人才引進(jìn)政策對(duì)于樓市的促進(jìn)作用。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似做法或許會(huì)成為后續(xù)各地在限購(gòu)政策上微調(diào)的一種方向，針對(duì)特定人才進(jìn)行微調(diào)的可能性較大，但不意味著房地產(chǎn)調(diào)控全面放松。

9月份全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布依舊密集。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布48次，前9個(gè)月合計(jì)發(fā)布415次。張大偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控原則是亂必調(diào)，漲幅過高必然加碼，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求。當(dāng)前調(diào)控政策嚴(yán)格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，樓市已現(xiàn)平穩(wěn)跡象。