摘要：前兩年持續(xù)火爆的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)有所降溫，而今年“金九銀十”，西安二手房市場(chǎng)有點(diǎn)涼。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月份西安二手房銷(xiāo)售價(jià)格更是創(chuàng)下了2015年3月以來(lái)，即四年半以來(lái)最大降幅。相對(duì)新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)更多呈現(xiàn)的是剛性需求，二手房市場(chǎng)的走涼能否影響到新房市場(chǎng)？

       金九樓市遭遇“橫盤(pán)”

       西安二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“抄底價(jià)”

       “抄底價(jià)，106萬(wàn)，首付3成就購(gòu)，產(chǎn)權(quán)清晰，誠(chéng)售�！蔽靼彩刑�白南路一家房產(chǎn)中介的工作人員給華商報(bào)記者介紹，這樣的房子若是放到一年前能賣(mài)到140萬(wàn)，而且還不一定有房。

       這位工作人員表示，這套便宜了30多萬(wàn)的兩居室，房產(chǎn)證剛滿(mǎn)兩年，除了契稅和個(gè)稅，不用承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。“房子沒(méi)有問(wèn)題，就是房東想出售變現(xiàn)�！睋�(jù)他介紹，附近像這樣的房子還有不少，“有的雖然掛牌價(jià)在一萬(wàn)六、七，但價(jià)格可以再談，有比較大的活動(dòng)空間�！�

       “金九銀十”是房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季，但在今年，樓市卻沒(méi)旺起來(lái)。為了促成交易，抄底價(jià)、特價(jià)等字樣頻頻出現(xiàn)在二手房掛牌房源中，高不可攀的價(jià)格也扭頭向下。

       根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，9月全國(guó)有28個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格下跌，下跌城市數(shù)量創(chuàng)下2015年5月以來(lái)新高。西安二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅為2015年3月以來(lái)最大。

       西安二手房?jī)r(jià)格創(chuàng)四年半最大降幅，預(yù)示什么？

       “二手房更真實(shí)地反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況�！泵莱菣C(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋表示，與新房相比，二手房市場(chǎng)較為分散，業(yè)主和買(mǎi)家對(duì)市場(chǎng)的敏感度較高。不過(guò)，定價(jià)隨意性較強(qiáng)的二手房，價(jià)格超越價(jià)值形成的泡沫也大于新房。在樓市進(jìn)入橫盤(pán)期以后，交易即不可避免轉(zhuǎn)冷。為了盡快出手套現(xiàn)，業(yè)主開(kāi)始選擇降價(jià)出售。

       當(dāng)然，“抄底價(jià)”和“特價(jià)房”也不排除是為了吸引客戶(hù)。在雁塔區(qū)一家中介門(mén)店前，華商報(bào)記者看到其房源信息板上打出“抄底價(jià)”字樣。不過(guò)，記者在中介網(wǎng)站將這套“底價(jià)”出售的房子與小區(qū)同戶(hù)型、同面積房源比較后發(fā)現(xiàn)，所謂“抄底價(jià)”并不是最低掛牌價(jià)格。

       西安在售二手房將近9萬(wàn)套

       二手房難賣(mài) 中介轉(zhuǎn)賣(mài)新房

       對(duì)房產(chǎn)中介而言，過(guò)去一年市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，形成了巨大落差。“今年交易量遠(yuǎn)不如去年�！�

       瑪雅房屋西安草場(chǎng)坡店負(fù)責(zé)人李周生表示，去年很多業(yè)主只是試探性降價(jià)。今年由于滯銷(xiāo)，房源增加，價(jià)格跳水也越來(lái)越多。目前剛需房源還算有吸引力，這類(lèi)客戶(hù)有的急著買(mǎi)婚房，有的為了孩子上學(xué)，“二手房市場(chǎng)已沒(méi)有多少改善或投資客戶(hù)了，購(gòu)房人對(duì)新房更感興趣�！�

       踩著去年的市場(chǎng)熱度，王偉開(kāi)了一家房產(chǎn)中介，主做二手房租售。沒(méi)想到，今年以來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、成單率下滑，同行競(jìng)爭(zhēng)也更激烈了。今年7月，他手上有一套房子就快成交了，臨到簽合同卻被另一套更便宜的房子“搶”了生意。因?yàn)槎�手房難賣(mài)，最近王偉的門(mén)店大部分時(shí)間在銷(xiāo)售新房，“現(xiàn)在很多中介都既做二手房交易，也代售新房�！�

       獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源表示，二手房降價(jià)與新房增加有關(guān)，“新房供不應(yīng)求，許多人久搖不中，退而求次去買(mǎi)二手房。新樓盤(pán)增加勢(shì)必分流購(gòu)房需求，二手房降價(jià)就成了常態(tài)。”

       今年9月，西安住宅意向登記平臺(tái)共有71個(gè)樓盤(pán)登記，推出14919套房源，供應(yīng)達(dá)到了今年以來(lái)的峰值。雖然，其中有部分房源僧多粥少，甚至存在“千人搖”。但就整體登記情況來(lái)看，9月份推出的這1萬(wàn)多套新房中，超過(guò)半數(shù)不需要“搖號(hào)”就可購(gòu)買(mǎi)，新房市場(chǎng)也趨于穩(wěn)定。

       由于交易量減少，西安二手房掛牌量居高不下。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，截至今年9月，西安二手房掛牌89303套房，連續(xù)6個(gè)月掛牌量超過(guò)8萬(wàn)套。可以形成對(duì)比的是，去年下半年時(shí)，西安二手房的單月掛牌量一直保持在6萬(wàn)套左右。

       買(mǎi)賣(mài)雙方話語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)換

       二手房“回吐”虛高漲幅

       2018年年初的時(shí)候，西安一套待售的二手房，有十幾個(gè)客戶(hù)來(lái)看，房東坐地起價(jià)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。與該現(xiàn)象并存的就是新房與二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“倒掛”。

       所謂新房與二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“倒掛”，即某個(gè)地段的二手房?jī)r(jià)格高于在售新房?jī)r(jià)格水平，這是2017-2018年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的獨(dú)特現(xiàn)象。不同于北京、上海等一線城市已進(jìn)入存量房時(shí)代，新房仍在大規(guī)模開(kāi)發(fā)中的西安，這顯然有些違背市場(chǎng)規(guī)律。

       “倒掛”最瘋狂時(shí)，因價(jià)格看漲而導(dǎo)致的“房東毀約”屢見(jiàn)不鮮，市場(chǎng)秩序受到極大挑戰(zhàn)。現(xiàn)在二手房掛牌量和成交價(jià)的一升一降，再次體現(xiàn)出買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期與話語(yǔ)權(quán)的轉(zhuǎn)換。

       “現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，掛牌久了又著急賣(mài)掉房子的業(yè)主會(huì)主動(dòng)降價(jià)。”在曲江從事中介工作的小張稱(chēng)，他手上有一套三居室戶(hù)型，業(yè)主已三次降價(jià)，合計(jì)降了有30萬(wàn)元。他說(shuō)，這套房子的業(yè)主愿意讓這么多錢(qián)主要是急著換房，需要在最近湊夠新房房款。

       當(dāng)然，也有人表示，不缺錢(qián)的人往往都不會(huì)賣(mài)二手房。剛把西灃路一套二手房出租出去的劉先生表示，此前自己的房子掛牌3個(gè)月，他始終沒(méi)有降價(jià)，“跌的時(shí)候我是不會(huì)賣(mài)的�！�

       李連源認(rèn)為，透過(guò)這兩年的價(jià)格漲跌來(lái)看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)是不成熟的，這與西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史、特點(diǎn)等相關(guān)。許多人都蜂擁去搶新房的時(shí)候，覺(jué)得房?jī)r(jià)預(yù)期更高，于是轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)又炒熱了二手房，給漲價(jià)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。當(dāng)然相比新房，二手房自身也有眼見(jiàn)為實(shí)等優(yōu)勢(shì)，尤其是次新二手房，占據(jù)了比較成熟的地段和配套資源，溢價(jià)能力長(zhǎng)期得不到體現(xiàn)，借著這一輪樓市上漲形成補(bǔ)漲。

       房地產(chǎn)行業(yè)人士周文豪稱(chēng)，西安房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)兩年多上漲后，市場(chǎng)進(jìn)入觀望和調(diào)整期。今年以來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房成交量，都比去年有所下跌。與新盤(pán)相比，二手房?jī)r(jià)格要更加敏感，所以“回吐”虛高漲幅的情況也較多。

       價(jià)格倒掛仍然存在

       二手房?jī)r(jià)格面臨下調(diào)壓力

       王濤想在曲江買(mǎi)房子，但這里的二手房?jī)r(jià)格不菲——他能看上的接近兩萬(wàn)元/㎡。于是在跟著中介看了很多房子后，他放棄了買(mǎi)二手房的想法，堅(jiān)定地加入搖號(hào)大軍�！靶聵潜P(pán)現(xiàn)在也有1.4~1.5萬(wàn)元/㎡的房�！彼�這么解釋自己的想法，比起二手房，新樓盤(pán)只是需要沾點(diǎn)搖號(hào)的運(yùn)氣。

       周文豪表示，在全市范圍內(nèi)，西安新房?jī)r(jià)格超過(guò)二手房掛牌價(jià)，但需要分區(qū)域甚至分樓盤(pán)來(lái)看，“老城區(qū)的二手房，有些價(jià)格已經(jīng)比新房低了，但在曲江、高新等地的一些二手樓盤(pán)，掛牌價(jià)格仍然要比新房貴。在這些區(qū)域，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象依然存在。”

       在9月份上線登記的曲江區(qū)域新盤(pán)中，包括金輝世界城、萬(wàn)科翡翠國(guó)際、中海曲江大城等項(xiàng)目，均為精裝房源，備案均價(jià)13893.81-18731.99元/㎡。

       根據(jù)貝殼二手房平臺(tái)上公布的房源信息看，曲江1.5萬(wàn)元/㎡以?xún)?nèi)的二手房有很多是毛坯房源。而建筑年代在兩年左右的次新房，掛牌單價(jià)則向2萬(wàn)元/㎡集中。這樣比下來(lái)，曲江的二手房并不比新房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

       中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，核心城市房?jī)r(jià)總體由漲轉(zhuǎn)跌，二手房成交量繼續(xù)下降，一線城市整體微跌，北京房?jī)r(jià)下跌相對(duì)較快。

       李連源認(rèn)為，近期國(guó)內(nèi)許多大中城市都已出現(xiàn)了二手房掛牌量增加、掛牌價(jià)格回落的情況，這其實(shí)是市場(chǎng)擠水分的過(guò)程。從正常規(guī)律來(lái)看，除了熱門(mén)地段，一手房?jī)r(jià)格高于二手房這是應(yīng)有常態(tài)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，西安二手房在年底還有下行可能，“每到年底，在開(kāi)發(fā)商回款促銷(xiāo)的需求下，新房打折力度有所上升，二手房?jī)r(jià)也會(huì)受到抑制。”

       “投資屬性驅(qū)動(dòng)了新房銷(xiāo)售�！鄙颥|表示，二手房通常處在配套比較完善的區(qū)域，若不是有大的規(guī)劃和政策變動(dòng)，市場(chǎng)漲幅很難超過(guò)新區(qū)。而對(duì)于投資者而言，買(mǎi)入主要是為了后期出手。那么對(duì)賭有潛力的新區(qū)，二手房很難獲得投資類(lèi)客戶(hù)青睞。

       二手市場(chǎng)低溫循環(huán)

       新房會(huì)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？

       西安二手房降價(jià)的蝴蝶效應(yīng)能否波及新房市場(chǎng)？

       貝殼研究院認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)不少大中城市，二手房市場(chǎng)正在進(jìn)入“成交下降-需求觀望-業(yè)主降價(jià)-均價(jià)下跌-觀望加劇-成交下降”的低溫循環(huán)狀態(tài)。那么，這種低溫是否會(huì)傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，進(jìn)而造成一手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)呢？

       “如果調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲，尤其是金融政策嚴(yán)格執(zhí)行提高首付比例、上浮貸款利率等，那么無(wú)論新房還是二手房，價(jià)格都會(huì)承壓�！敝芪暮勒f(shuō)，不過(guò)，調(diào)控是一把雙刃劍，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈及地方經(jīng)濟(jì)也會(huì)產(chǎn)生影響，“因此，綜合考慮，只能說(shuō)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)理性回調(diào)，對(duì)于新房?jī)r(jià)格的影響有限。”

       但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會(huì)波及新房市場(chǎng)，“二手房?jī)r(jià)格下跌難免會(huì)影響到新房市場(chǎng)，就看影響的程度有多大。近期新房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫就是例子。至于說(shuō)新房?jī)r(jià)格是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，這個(gè)不好判斷，還需繼續(xù)觀察。”萬(wàn)聯(lián)證券西安營(yíng)業(yè)部投顧屈放表示。

       相比分散隨意的二手房市場(chǎng)，影響新房?jī)r(jià)格的場(chǎng)外因素也更多一些。近日在山東濟(jì)南、福建福州、廣東肇慶等地，都傳出因樓盤(pán)降價(jià)而導(dǎo)致業(yè)主投訴甚至“維權(quán)”的現(xiàn)象。

       長(zhǎng)期從事二手房行業(yè)的西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邵濤表示，二手房購(gòu)買(mǎi)者以剛需為主，新房受眾則涵蓋自住、投資等不同需求，擾動(dòng)價(jià)格的因素也更多。目前來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)期樓市橫盤(pán)還將繼續(xù)，政策、金融以及供需等因素都將對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響。

       有業(yè)內(nèi)人士指出，今年“金九銀十”，西安新房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯分化，降溫在所難免。而二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了降價(jià)走勢(shì)，自然會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)造成影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，決定購(gòu)買(mǎi)力的關(guān)鍵是供需，在供應(yīng)層面，近期西安主城區(qū)和西咸新區(qū)等地，都出現(xiàn)了大規(guī)模土地放量，九月份商品房供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增加；需求方面，曾經(jīng)只要有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就賣(mài)完的現(xiàn)象已經(jīng)成了鳳毛麟角，購(gòu)房者更加理性與從容�？梢钥吹降默F(xiàn)象是，曾經(jīng)的火爆場(chǎng)景逐漸淡去，目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)、量穩(wěn)、走勢(shì)穩(wěn)，呈現(xiàn)橫盤(pán)整理的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，回歸健康、穩(wěn)定的狀態(tài)。