摘要：11月27日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告（2019年11月）》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。《報(bào)告》預(yù)計(jì)，2020年重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)總體先抑后穩(wěn)，房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。分城市看，預(yù)計(jì)一線房?jī)r(jià)總體先抑后穩(wěn)，個(gè)別可能上漲；二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大；三四線城市總體下跌。

       臨沂房?jī)r(jià)同比漲幅居首 青島房?jī)r(jià)同比下降最多

       《報(bào)告》表示，2019年核心城市房?jī)r(jià)經(jīng)歷了由回升到趨穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。2019年2-4月，核心城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，回升較快；2019年5-7月，“小陽(yáng)春”逐步消退，核心城市房?jī)r(jià)漲速下降。2019年8-10月，市場(chǎng)進(jìn)一步趨穩(wěn)，核心城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降。2019年10月，核心城市房?jī)r(jià)同比微漲0.3%，環(huán)比微漲0.028%。緯房核心指數(shù)顯示，近一年核心城市住房增值率，要遠(yuǎn)低于同期物價(jià)上漲率和存貸款利率。

       《報(bào)告》按城市等級(jí)指出，一線城市房?jī)r(jià)反彈力度較弱，除深圳外其它城市均處于下降階段，近一年來(lái)廣州房?jī)r(jià)同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微漲0.81%，深圳同比上漲5.58%。

       四個(gè)準(zhǔn)一線城市中，天津、重慶房?jī)r(jià)相對(duì)低迷，近一年天津累計(jì)同比下跌3.78%，重慶同比下跌2.55%，蘇州房?jī)r(jià)上漲較快，近一年同比上漲20.71%，但漲勢(shì)得到抑制。杭州房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，近一年同比微漲0.66%。

       《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)的22個(gè)二線城市中，包括長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)幉ā⒛贤ā�無(wú)錫，東北區(qū)域沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春，以及昆明、廈門等14個(gè)城市近一年房?jī)r(jià)呈穩(wěn)中帶張趨勢(shì)，寧波房?jī)r(jià)同比漲幅最快，為10.41%；青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、武漢等8個(gè)城市近一年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，青島同比下降11.67%，為跌幅首位。

       《報(bào)告》表示，79個(gè)三四線城市中，房?jī)r(jià)下跌個(gè)數(shù)逐漸增多。但受周期異步性、貨幣化棚改余熱等因素的綜合影響，少部分三四線城市如臨沂、南陽(yáng)、唐山、洛陽(yáng)等在總體市場(chǎng)下滑的背景下仍然相對(duì)較快上漲。近一年來(lái)，臨沂以32.87%的同比漲幅居首，肇慶以10.25%同比跌幅據(jù)降價(jià)城市首位。

       8城房?jī)r(jià)現(xiàn)上漲預(yù)警 北京房?jī)r(jià)或持續(xù)下跌

       《報(bào)告》預(yù)計(jì)，2020年重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)總體先抑后穩(wěn)，房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

       分城市看，一線房?jī)r(jià)總體先抑后穩(wěn)，個(gè)別可能上漲。二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大。三四線城市總體下跌。部分行情啟動(dòng)較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房?jī)r(jià)也仍可能上漲。

       另外，《報(bào)告》對(duì)相關(guān)城市做出房?jī)r(jià)變動(dòng)預(yù)警。深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無(wú)錫、寧波為淺紅色（一般上漲）預(yù)警；北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海為淺綠色（一般下跌）預(yù)警。

       中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院同時(shí)也給出了官方對(duì)策與建議：一是堅(jiān)持“房住不炒”，保持調(diào)控政策的延續(xù)性與穩(wěn)定性。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，在城市化發(fā)展階段，出臺(tái)刺激購(gòu)房政策必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的異常上漲，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。保持調(diào)控政策的延續(xù)性與穩(wěn)定性，繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)，使購(gòu)房投資杠桿保持在可控范圍。限購(gòu)、限貸等核心的住房投資需求管控政策，仍應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)政策的調(diào)整優(yōu)化應(yīng)堅(jiān)守“房住不炒”的底線，堅(jiān)持避免出臺(tái)刺激購(gòu)房政策。

       二是把好貨幣供應(yīng)總閘門，保持房地產(chǎn)信貸規(guī)模穩(wěn)定。

       穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先需要從宏觀上維持貨幣供應(yīng)量的相對(duì)穩(wěn)定，避免大水漫灌或過度緊縮。在堅(jiān)持差別化信貸的前提下，加強(qiáng)對(duì)各類融資手段的用途管控，避免借其它用途融資而違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。繼續(xù)維持對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)融資的適度合理管控，從源頭抑制土地相關(guān)炒作。

      
       三是落實(shí)完善因城施策方略，明確地方政府穩(wěn)定市場(chǎng)主體責(zé)任。

       進(jìn)一步明確各城市政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任與上級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。對(duì)于局部房?jī)r(jià)的異常上漲，實(shí)現(xiàn)及時(shí)預(yù)警和“露頭就打”。房?jī)r(jià)短期波動(dòng)較大的區(qū)域，還可進(jìn)一步明確穩(wěn)定房?jī)r(jià)的短期數(shù)量目標(biāo)。嚴(yán)格防止個(gè)別城市以“因城施策”之名出臺(tái)刺激購(gòu)房政策。從各地市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，增強(qiáng)需求管控政策的彈性與靈活性。在堅(jiān)持“房住不炒”、維持市場(chǎng)總體穩(wěn)定的前提下，可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)已有的限購(gòu)、限價(jià)等需求管控政策作邊際性調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的新變化。進(jìn)一步增強(qiáng)政策針對(duì)性，減少“一刀切”式管控。

       四是穩(wěn)妥推進(jìn)住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)長(zhǎng)短期政策目標(biāo)的均衡協(xié)調(diào)。

       從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益出發(fā)，因地制宜穩(wěn)妥推進(jìn)住房預(yù)售制改革。推進(jìn)公共服務(wù)均等化，緩解住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾。大力發(fā)展租房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉。以用途管制為基礎(chǔ)，推進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化改革，建立多主體供應(yīng)的住房供應(yīng)體系。分類推進(jìn)地方政府投融資體制改革，促進(jìn)地方財(cái)政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，降低城市政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度。建立房地產(chǎn)政策的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)際統(tǒng)一目標(biāo)齊抓共管。