上半年樓市回暖 影響和改變開發商與購房者預期
發布時間：2015-07-10 來源：0352房網 編輯：任瀛
摘要：三十年河東三十年河西，股市與
樓市之間猶如一場戲劇不斷上演著各種離奇的故事。去年底流傳的“賣房炒股論”尚未在耳邊消散，轉眼間過了半年，隨著一線
城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說法又重現江湖，“炒股不
買房一切都白忙”，這些順口溜在大眾
投資中究竟有多大指導意義，需要認真分析。
2015年1-5月份
全國房地產開發和
銷售數據顯示，5月全國
商品房銷售額6670億元，同比增長24.3%，增幅較4月擴大11個百分點；全國商品房銷售面積9612萬平方米，同比增長15%，較4月同比漲幅明顯擴大8個百分點。4月全國商品房銷售面積同比增長7%，為2014年年初以來首次單月增速正增長。
統計數據顯示，2015年5月，全國100個城市（新建）
住宅平
均價格為10569元/平方米，環比由跌轉漲，
上漲0.45%。與上月相比，
價格環比上漲的城市數量增加9個，價格環比下跌的城市數量減少8個。
自此，中國樓市進入全面回暖階段。實際上，今天這種結果一點不奇怪，回顧去年，中央政府沒有出臺新規來打壓
房價和投機需求，反而中國樓市進入一個全面的
調整期，也一度進入蕭條期。然而，時間進入2015年，各種樓市利好
政策紛至沓來，被視為“08年后最大力度、最密集的救市行動”。其中，“330
新政”由于涉及信貸、稅費等支持改善型需求的直接利好，更令不少
購房人聞風而動。加上連續的降息降準，如此在一連串刺激政策的作用下，國內主要城市的房價出現止跌趨穩勢頭，銷量也是逐月回升。
在各種政策利好刺激下，加之去年不少購房者過度觀望，那么在今年這一時間節點，很多剛需購房者開始入市，同時，不少投資者的心態也由觀望轉變為入手買房。
樓市離不開
開發商也同樣需要購房者，樓市的回暖更不是單方面的意愿，只有雙方有效配合才能實現樓市真正意義上的回暖，實現樓市健康發展的共同目的。如果雙方不顧一切相互杠下去，吃虧的是雙方自己。
開發商也在這樣的大環境誘導下揚言漲價，當然，這種漲價與買房者的心態變化是同時進行相互影響的，很難說清誰在前誰在后，所以在多種因素的作用下，樓市預期從這一刻實現了華麗轉身——樓市回暖。
進入6月，相比3、4月的沉悶，5月份的含蓄，全國特別是
一線城市樓市在持續的乏力之后出現升溫趨勢。從
市場開盤整體情況來看，
新房入市的節奏開始加快，購房者熱情有所提升，成交量也在上漲。6月的樓市，是開發商以價換量的最后機會，隨著市場的轉好，將會迎來一個量價齊升階段，這也在一定程度上預示接下來的7月或將進入
樓盤整合期，樓市將迎來“分水嶺”，特別是房價分水嶺。
5月，住宅市場熱起來了。深圳新入市的三個樓盤全部“日光”；廣州新房成交網簽量達到9313套，創下今年新高，這也是自2010年以來的同期最高水平；
北京純商品住宅成交量環比增加超三成；6月，
土地市場也熱起來了。上海再現總價“地王”，杭州住宅用地溢價率回升，一線城市平均樓面價又創單月歷史紀錄。
購房者不淡定了，開發商也坐不住了，市場活躍起來了。伴隨著
土地市場的活躍，房價也再一次像充血一樣堅挺起來。
而這樣的市場一旦持續到9月份，在業界預期的金九銀十（現在頂多算是銅九鐵十）形態下，2015年的市場可能會在下半年迎來一片大好。
對于購房者來講，應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，選擇購房性價比仍然較高的時機入市，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。
房價上漲并不意味著暴漲 房地產黃金十年已經結束
接下來的日子，不可否認的是，開發商會好過一些。市場的回暖并不能直接導致房價上漲，但是會改變人們的預期，從而影響市場成交量以及房價。
而土地市場的火爆再次引發人們對樓市的猜想：“面粉已經漲價，面包價格難道也會跟風上漲嗎？”實際上，一線樓市已經筑底，不僅成交量環比大幅增加，房價也企穩回升。不過一線城市的全面回調并不意味著
全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數已不可同日而語，增速降低是必然。
開發商要明白的是，現在經濟基本面和2009年不一樣，所以也不要幻想會出現“房價暴漲”的幻覺。開發商不宜盲目漲價。因為現在的局面不僅僅是政策原因，更多是
庫存壓力大，賣不出房子一切都白搭。
當年房價暴漲的土壤已經不存在，即使取消
限購，房地產黃金十年的大環境已經一去不復返。我國
房地產市場已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。當供給遠快于需求時，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市過快上漲。
樓市“新常態”的重要特征開始顯現，從高速增長轉為中高速增長，從“黃金時代”到“白銀時代”，大家都應該認識到過去躺著賺錢的好日子已經一去不復返，但是白銀仍舊是貴金屬，房地產對國民經濟的支柱地位短期內還不會改變。目前，中國經濟發展不可能離開房地產，但是過去過度依賴房地產財政的時代也將煙消云散。
政府的每一次刺激也就意味著前一次的刺激效果不明顯，從另一個層面解讀也能看出經濟不景氣，需要依靠房地產的刺激，但同時這種刺激就像犯了毒癮一樣，短期內能夠管用，但是毒癮你懂得，能持續多久誰也說不好。所以，這種房價上漲真的不是你想要的，除非你做好撈一筆就跑的準備。
